广州旧改周报┃广州天河开出全市最大单张亿元房票

2025年第28周广州城市更新市场周报

（7月7日—7月13日）

本期看点

政策资讯：

本周重点收录了1条省级最新政策。内容主要集中于国有建设用地不动产历史遗留问题处理。

行业资讯：

1.广州上半年已开工改造老旧小区数量全省最多

2.广州天河开出全市最大单张亿元房票

3.广州黄埔区八大复建地块集中开工

4.广州黄埔云埔街莲潭城中村改造项目复建地块正式开工

项目动态：

本周，广州市共发布标图建库动态调整公示3项，用地面积2万㎡、6个项目动态：实施方案公告3项，用地面积358.7万㎡；控制性详细规划调整2项，用地面积115.6万㎡；三旧改造用地审批1项，用地面积39.4万㎡。

市场资讯：

1.土地挂牌

本周有6宗土地挂牌信息。

2.土地成交

本周有1宗土地成交信息。

3.新盘入市

本周有7个新盘入市。

4.房地产市场交易信息

住宅成交1030套，成交面积114230㎡；商业成交77套，成交面积4586㎡；办公成交285套，成交面积13140㎡；车位成交1268个，成交面积16183㎡；合计成交2660套，成交面积148139㎡。

01

政策资讯

本周重点收录了1条省级最新政策。内容主要集中于国有建设用地不动产历史遗留问题处理，具体政策内容要点如下：

1.文件名称：广东省自然资源厅关于加快解决国有建设用地上不动产登记若干历史遗留问题的指导意见

发布单位：广东省自然资源厅

发布日期：2025-7-7

文件要点：

1、总体要求。要求各地要坚持以人民为中心的发展思想，落实属地管理主体责任，坚守房屋安全底线，按照“缺什么补什么、谁审批谁负责”要求，坚持群众无过错即办证，将建设单位责任与群众利益相分开，切实保障群众合法权益。

2、适用范围。《意见》适用于2024年12月31日前国有建设用地上已建成销售的城镇住宅。集体所有土地上开发的商品房，国家和省明令禁止办理不动产登记，不纳入《意见》的适用范围。

3、处置措施。从8种历史遗留问题类型提出相应的处置意见：1）关于解决用地手续不完善的问题；2）关于解决建设工程规划核实不完善的问题；3）关于解决开发建设单位申请主体不清或缺失的问题；4）关于解决竣工验收手续不完善的问题；5）关于解决欠缴土地出让价款和相关税费的问题；6）关于解决原分散登记的房屋、土地信息不一致的问题；7）关于解决跨宗地建设的问题；8）关于解决其他方面的问题。

4、工作要求。要求各地要提高思想认识，落实属地责任，构建“政府主导、部门联动”的工作机制，协同推进不动产登记历史遗留问题化解工作。要明确负面清单，守牢政策底线。同时规定了可参照执行的有关情形，以及本意见的有效期限。

02

行业资讯

1.广州上半年已开工改造老旧小区数量全省最多

近日，广东省住房城乡建设厅召开全省城镇老旧小区改造工作推进会，通报了全省工作进展，分析了当前工作形势，部署了近期重点工作任务。截至6月底，今年全省已开工改造城镇老旧小区750个，惠及居民近11万户，国家考核任务完成率达到58%。其中，广州已开工小区数量为全省最多，达123个。

会议强调，各地要有力有序有效推进城镇老旧小区改造工作。要高位推动，加强统筹，加快完成年度计划项目开工任务；查漏补缺，抢抓完工，加快“十四五”规划任务收官；积极协调，提升绩效，加快相关资金支付进度；抓紧谋划，提高标准，提前做好“十五五”规划项目储备。

据悉，国家近期已下达广东省城市更新专项城镇老旧小区改造中央预算内投资资金22.44亿元，创历史新高，其中佛山、梅州、汕头获批资金较多，分别达到6.18亿元、3.87亿元、3亿元。广东省城镇老旧小区改造2025年已获得中央财政补助资金和中央预算内投资资金总计35.57亿元，比2024年增加了49%。

2.广州天河开出全市最大单张亿元房票

近日，广州市天河区在环五山创新策源区项目中，在天河区委、区政府和广州市规划和自然资源局的指导下，市规划和自然资源局天河区分局（天河区土地开发中心）成功开出面额高达1亿元的房票。这不仅是天河区自主实施储备项目发出的首宗房票，而且刷新了广州市单张房票面额的最高纪录。

此次亿元级房票的发放，是天河区创新收储补偿模式、优化资源配置的关键举措。它不仅为传统企业提供了灵活高效的物业，实现经营场所的焕新升级，更有效激活了区域房地产市场。

目前，被收储方已成功运用亿元房票，签订物业购买合同。后续企业兑现房票购置区内物业，不仅直接促进了房地产销售去化，也将显著带动天河区经济发展，为区域经济注入新动能，实现政府、企业、市场多方共赢。

3.广州黄埔区八大复建地块集中开工

7月12日，广州开发区、黄埔区区属国企广州开发区城市发展集团负责的八个城中村改造复建安置项目同时启动建设，总建筑面积127万㎡的安置社区正式破土开工，近8000套安置房即将拔地而起。预计2027年建成交付后，可满足6000多名村民回迁安居的愿望。

这是2024年1月黄埔区批复首批城中村改造项目以来单次开工套数最多、面积最大的一批安置房，标志着黄埔区城中村改造按下了“快进键”。

本次集中开工的8个复建安置地块涵盖新龙镇镇龙村（西片区）和九佛街道五村七片两大重点区域，包括五村七片项目的“四、五、六、七”4个地块和镇龙西项目的“F01、02、04、07”4个地块，总建筑面积127万㎡。

截至目前，黄埔区城中村改造项目已累计开工安置房36878套，其中2025年上半年新开工安置房23439套，接近全市开工总量的60%,完成市下发年度指标任务的77%。

4.广州黄埔云埔街莲潭城中村改造项目复建地块正式开工

近日，云埔街火村莲潭经济社城中村改造项目复建安置地块正式开工建设，标志着该项目取得突破性进展。据悉，本次开工的首期复建安置房项目，规划可建设用地面积约2.17万㎡，总建筑面积约16.93万㎡，将建设安置房1145套。项目规划建设内容包括5栋复建安置住宅、地下车库、集体物业及完善的公共配套设施，预计于2027年竣工交付。

在项目设计上，住宅裙楼将引入丰富业态，一站式集成商业服务网点、社区居委会、议事厅、村史博物馆、物业管理中心、社区服务站、文化活动室、居民健身空间、嵌入式社区养老机构及托儿所等多元公共服务与现代人文设施。项目建成后，莲潭村将实现美丽蝶变，致力打造成为一座安全舒适、设施齐全、管理精细的现代化人文社区。

火村莲潭项目是黄埔区首个通过转换城中村改造新模式意愿征询的项目，也是云埔街道第一个拆补方案向区政府备案成功的项目，目前由区属国企广州开发区城市发展集团有限公司作为项目主体推进。

03

项目动态

本周，广州市共发布标图建库动态调整公示3项，用地面积2万㎡、6个项目动态：实施方案公告3项，用地面积358.7万㎡；控制性详细规划调整2项，用地面积115.6万㎡；三旧改造用地审批1项，用地面积39.4万㎡。

1、标图建库动态调整公示

1

广州市荔湾区2025年第五批“三旧”改造地块标图入库动态调整成果入库前公示

2、实施方案公告

1

广州市白云区三元里街道三元里村城中村改造项目

项目位置：位于白云区三元里街，西至广园西路，南至三元里大道，北至云城南一路，东至大金钟路

用地面积：714500㎡

现状总建筑面积：1671000㎡

建设内容：项目复建安置总量120.91万㎡（包括复建村民住宅73.23万㎡，国有住宅15.14万㎡，地块内公服4.42万㎡，村集体物业预留指标约28.12万㎡（其中有约7.7万㎡拟在改造范围外物业复建先行区美湾二期落实）），配套独立占地市政基础设施和公共服务设施5.3万㎡。具体安置量以政府最终核定为准。

资金来源：专项借款、市区财政资金、政府专项债、中央预算内投资、中央财政城镇保障性安居工程补助资金等。

改造模式：该项目采取拆除新建方式，按照“依法征收，净地出让”模式实施改造。

改造主体：广州白云城市发展集团有限公司。该公司成立于2024年10月10日，经查询工商信息显示，该公司大股东为广州市白云区国有资产监督管理局。

项目改造范围图

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广州市海珠区三滘村改造项目

项目位置：位于新中轴海珠段，西至东晓南路，南至后航道，北至海珠湿地，东至江海大道

用地面积：1563100㎡

现状总建筑面积：2762300㎡

总征拆建筑面积：2552000㎡

建设内容：项目复建安置总量162.96万㎡（包括复建村民住宅104.85万㎡，地块内公服5.32万㎡，复建集体物业52.79万㎡），配套独立占地市政基础设施和公共服务设施15.77万㎡。相关建设量不应超过经市政府批准的详细规划所确定的指标。

项目匡算总成本：350.48亿元

资金来源：专项借款、企业自有资金、市区财政资金、政府专项债、中央预算内补助资金等。

改造模式：该项目采取拆除新建方式，按照“依法征收，净地出让”模式实施改造。

改造主体：广州新中轴海珠片区城市更新有限公司。该公司成立于2023年12月22日，经查询工商信息显示，该公司由广州城市更新投资发展有限公司、广州市城市建设开发集团有限公司和广州新中轴海珠投资有限公司分别控股70%、20%和10%。广州城市更新投资发展有限公司、广州市城市建设开发集团有限公司和广州新中轴海珠投资有限公司分别由国有企业广州机场建设投资集团有限公司、广州越秀企业集团股份有限公司和广州市海珠城市建设发展集团有限公司全资控股。

项目改造范围图

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广州市海珠区东风村改造项目

项目位置：位于新中轴海珠段，西至上涌生态科学园，南至南洲北路，北至艺洲路，东至江海大道

用地面积：1309800㎡

现状总建筑面积：2584300㎡

总征拆建筑面积：2570600㎡

建设内容：项目复建安置总量146.82万㎡（包括复建村民住宅83.85万㎡，地块内公服5.91万㎡，复建集体物业53.88万㎡），配套独立占地市政基础设施和公共服务设施5.78万㎡。相关建设量不应超过经市政府批准的详细规划所确定的指标。

项目匡算总成本：408.63亿元

资金来源：专项借款、企业自有资金、市区财政资金、政府专项债、中央预算内补助资金等。

改造模式：该项目采取拆除新建方式，按照“依法征收，净地出让”模式实施改造。

改造主体：广州新中轴海珠片区城市更新有限公司。该公司成立于2023年12月22日，经查询工商信息显示，该公司由广州城市更新投资发展有限公司、广州市城市建设开发集团有限公司和广州新中轴海珠投资有限公司分别控股70%、20%和10%。广州城市更新投资发展有限公司、广州市城市建设开发集团有限公司和广州新中轴海珠投资有限公司分别由国有企业广州机场建设投资集团有限公司、广州越秀企业集团股份有限公司和广州市海珠城市建设发展集团有限公司全资控股。

项目改造范围图

3、控制性详细规划调整

1

广州市番禺区沙湾街道大涌口村村镇工业集聚区城市更新单元（番禺区BC0805规划管理单元）

用地位置：位于番禺区西南部沙湾街大涌口村，北侧为市良路，南临沙湾干线（规划），西临大巷涌路、大巷涌，东侧为和谐路、金沙丽水

用地面积：86000㎡

控规调整内容：

一、规划用地及指标

1、为落实“提质增效，支撑产业高质量发展”的工作部署，结合改造意愿，改造范围内现行控规的商业金融业用地、二类居住用地、村镇居住用地调整为一类工业用地、防护绿地。改造范围用地面积8.60万㎡，计容建筑面积约29.56万㎡，毛容积率3.44。

2、根据土地权属、产业区块管理要求等，改造范围外城市更新单元范围内现行控规的商业金融业用地、一类居住用地、村镇居住用地等调整为一类工业用地、二类居住用地等。涉及用地面积35.84万㎡，计容建筑面积约53.97万㎡，毛容积率1.51。

二、道路交通优化

局部优化2条支路，不涉及对主骨架红线的调整。永丰路道路红线宽度由15米拓宽为20米；和谐路向西偏移约27米，红线宽度由40米调整为30米。调整后，路网整体结构、道路网密度不变。

三、公共服务及市政设施优化

新增110kV变电站1座；改造范围内工业用地可建配套行政办公和生活服务设施的计容建筑面积不大于总计容建筑面积的30%（其中，用于零售、餐饮、宿舍等生活服务设施的计容建筑面积不大于总计容建筑面积的15%）；独立占地建设的，其用地面积不大于总用地面积的10%；允许在改造范围内统筹。

四、绿地占补平衡

于城市更新单元范围西侧、沿大巷涌两侧规划公园绿地，调整后整体绿地较现行控规增加566㎡，满足绿地占补平衡要求。

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广州市荔湾区山村城中村改造项目（花地河以西片区）

用地位置：位于荔湾区白鹅潭商务区重点功能片区，北至芳村大道、南至规划次干路三、西至塞坝涌、东至花地河

用地面积：1069900㎡

申请调整内容：

一、规划用地及指标

规划范围总面积106.99万㎡，其中二类居住用地面积15.81万㎡，商住用地14.10万㎡，商业设施用地面积11.98万㎡。公共服务与市政设施用地面积4.30万㎡，道路与交通设施用地面积32.57万㎡，绿地与广场用地19.64万㎡，水域面积8.59万㎡。规划总建筑面积175.14万㎡，其中居住109.06万㎡（含地块内公服），商业办公61.57万㎡，独立占地公共服务设施及市政公用设施4.51万㎡。

规划范围以外的用地，由于大涡街道路红线调整，在保证各个地块总计容建筑面积指标不变的情况下，调整AF010704、AF010729地块的用地面积和容积率以及相关绿地水系的地块编码和面积。

二、道路交通优化

优化地区路网结构，将洞企石路南北向贯通并增加跨葵蓬涌功能（预留接葵蓬路的条件），形成南北向贯通性通道，观光路东西向接涌岸路形成贯通性通道，分流如意坊放射线、芳村大道中压力，整体形成“三横两纵”路网结构；路网密度维现行控规10.7km/k㎡不变，道路面积率中约28.6%提升至约29.9%。

三、绿地系统调整

优化绿地系统结构，调整后公园绿地（G1）面积由12.76万㎡调整至15.18万㎡，增加了2.42万㎡；防护绿地（G2）面积由6.88万㎡调整至4.46万㎡，减少了2.42万㎡。绿地总面积19.64万㎡，调整前后维持不变。

四、公共服务与市政设施优化

根据《广州市城乡规划技术规定》要求配置居住片区公共服务设施及市政公用设施113处，建筑面积9.97万㎡；产业公共服务设施建筑面积按照不少于产业建筑面积6%配置。

五、河涌水系调整

结合规划用地布局和路网，调整葵蓬涌河涌管理范围，河涌水域线位不变，调整后水域面积增加0.24万㎡。

六、历史文化保护

规划范围涉及1处广东省文物保护单位、1处广州市文物保护单位、2处荔湾区登记保护文物单位、1处广州市地名文化遗产，本次均原址保留并活化利用。集中保护具有保护价值的一般建筑16处结合公服设施打造特色服务街坊。

4、三旧改造用地审批

1

广州市黄埔区龙湖街道汤村旧村改造项目

用地位置：位于黄埔区龙湖街道，东至九龙大道、新田村，南临镇龙村，西临福山村、大涵村，北至旺村、长庚村

类型：集体建设用地征为国有建设用地

用地面积：393763㎡

04

市场资讯

1.土地挂牌

本周有6宗土地挂牌信息。

2.土地成交

本周有1宗土地成交信息。

3.新盘入市

本周有7个新盘入市。

4.房地产市场交易信息

统计时间：2025年7月7日至2025年7月13日

数据来源：广州市住房和建设局、网易房产数据中心

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合一城市更新集团，广东省三旧改造协会副会长单位，深圳市城市更新开发企业协会副会长单位，深圳市房地产租赁行业协会副会长单位。合一城市更新集团创始于2013年，致力于成为专业领先的策略型城市更新土地整备全流程服务商。集团业务聚焦于将城市更新、产业运营以及乡村振兴进行高度融合发展，我们致力于通过“旧改+运营”、“园区+基金”双引擎驱动模式，为中国新型城镇化提供系统性的解决方案。

合一业务范围包括政府政策编制顾问、更新整备项目全程顾问(投资开发顾问、全流程开发管理顾问及融资并购)、工改工产业园区策划招商运营等，参与操盘和服务的项目覆盖深圳十个区。合一城市更新集团立足深圳面向湾区，已正式成立东莞、惠州公司、广佛办事处，业务覆盖粤港澳大湾区两岸七城。集团于2017年、2019年荣获中国地产年会年度城市更新运营大奖。2020年，广东省三旧改造协会行业发展研究工作站设立于合一城市更新集团总部。

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