房价已经跌到了必须托底的时刻

这是雪贝财经第392篇原创文章

作者：刘利平

情况坏到了极点就会变好，房价跌到一定程度就会反弹，至少能稳住不再下跌。这种逻辑推演是支撑中国中产家庭过去数年在是否应该交易房产上举棋不定的原因。他们至少有一套房产，或者更多，房产价值占据家庭总资产中的至少六成，甚至高至九成。

如今，越来越多的人正在失去耐心，因为没有人能确认，最糟糕的时刻究竟要等到什么时候。

在过去十年的大部分时间里，中国从中央至地方政府在遏制房地产投机交易上的力度上堪称激进。主要城市间长期以一种互相攀比的态度制定了极为严苛的约束政策，以限制房产交易，避免房价上涨。比如，长期冠以“调控最严城市”的湖南长沙被列为全国学习标杆，这座中国新一线城市成功地将房价长期压制在极低区间。

过去两年，基调开始出现戏剧化逆转。那些当初在限购与限售政策上最为激进的城市如今却正以同样激进的方式呼吁市民大胆买入。比如，湖南长沙为鼓励房产交易，声称将在未来一年内对那些置换房产的居民补贴最高3万元。更多城市用更多五花八门的刺激方式吸引购房者，就像当初的围堵政策一样让人滴笑皆非。

事实上，尽管政府努力提振需求，但房地产市场尚未出现好转。没有人愿意承认，房价仍未实现“止跌回稳”的目标，连向好的趋势都尚未出现。

这其中，存在政策落地时被地方“层层加码”或“选择性执行”的情况；而所谓“白名单”专项借款将中小房企及问题项目仍排除在外，形成“救优不救困”的断层；政策资源也过度倾斜新房，而实际上整个市场的交易重心已向二手房转移。政策节奏时常错配，滞后干预无法应对市场快速下行。

看看6月份的最新房价数据吧：70个大中城市新建住宅销售价格环比下跌0.27%，降幅大于5月份的0.22%，这还只是环比数据。

同比数据则更为糟糕：70个大中城市6月份房价同比下跌3.7%，5月份跌幅为4.1%。70个城市中，有67个城市报告房价同比下跌。在整个上半年，房价较去年同期下跌了4.7%。

六月份的数据相比前5个月尤其糟糕，这说明情势已经开始加速变坏。比如，今年前6个月，新建住宅销售额下降5.2%，1-5月期间为下降2.8%；前6个月房地产投资下降11.2%，而1-5月的降幅是10.7%。

以上还只是新房数据，二手房住宅价格调整则更为明显：六月份，70个城市中只有青海西宁一城房价环比上涨0.1%。一线城市二手住宅销售价格环比下降0.7%，二、三线城市环比均下降0.6%，降幅均扩大。

而同比方面，一线城市二手住宅销售价格同比下降3%，降幅比5月份扩大了0.3%；二、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降5.8%和6.7%

以上数据是国家统计局就房地产市场发布的唯一官方数据，而就这一市场的具体体感，比如房价跌幅则各有不同。

上半年的房价数据，尤其是六月份的数据，已经证明了一线城市，尤其是标杆性的城市如北京深圳的持续下跌，正在将房价能否稳住的天平推向临界点。

尽管上半年各个城市所谓“优化”政策密集出台，房地产市场仍在持续下行通道中挣扎，距离“止跌回稳”目标尚远。比如，6月份数据中仅有14个城市新房价格环比上涨，比3月份的24城大幅缩减。

这种疲软并非短期现象。回溯2025年上半年中国房地产行业，准确的描述应该为：关键指标呈现降幅收窄但绝对下行。这种“收窄式衰退”意味着市场仍在萎缩，只是速度放缓。

更应让人担忧的还有房产交易的流动性正在快速减弱。这是一个被忽视的关键指标，即房产交易的周期正在被无限拉长，市场流动性正在枯竭。而交易周期如果继续拉长，则实际上摧毁的是房产的资产属性。

不要忘了教科书上告诉过我们的一个无比朴素的经济学观点：交易产生价值。一种资产如果不能交易谈何价值？

房地产行业远不止是钢筋水泥的集合，它是中国经济的核心命脉。作为国民经济支柱产业，其产业链延伸至上下游50多个行业。从钢铁、水泥等上游原材料，到家电、装修、家具等下游消费，房地产市场的持续低迷正在引发连锁反应。

在地方财政层面，土地出让金和相关税收的萎缩已形成显著压力。2025年1至6月，全国房地产开发投资同比下降11.2%，其中国内贷款仅增长0.6%。尽管“白名单”政策为房企注入流动性，但资金传导至实体开发环节仍显迟滞。

房价持续下跌也正在侵蚀居民财富基础，房价下跌导致的财富缩水效应直接抑制消费意愿，形成“房价跌-消费冷”的恶性循环。显然，当家庭主要资产贬值时，消费扩张的财政政策效果也会大打折扣。

简而言之，房地产价格企稳不仅关乎开发商与购房者，更间接影响钢铁厂的订单、地方财政的报表、家电厂商的库存，以及亿万家庭的财富数字，以及他们的消费决策。

正如国家统计局副局长盛来运数日前在发布会上的警示：“房地产筑底需要一个过程...需要下更大力度推动房地产市场止跌回稳”。那么，至少必须正视现有政策效果尚未达到预期，而更大力度的刺激政策不该在十字路口长期踌躇，应有顶层设计式的更大力度果断出手，形成共力。

不要等到为时已晚。