澳洲楼市，正在经历一场财富大洗牌！

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　　前言

　　目前澳洲房市正受到货币政策走向与供需基本面的共同影响。

　　7月8日，澳洲央行决定将现金利率维持在3.85%。这一决定出人意料，但市场普遍认为8月降息几乎板上钉钉。

　　资本市场当前几乎肯定下月降息（对8月会议降息3.60%的概率高达88%），并预期货币宽松将继续推进：多数大银行预计今年年底前还会有多次25个基点降息（如联邦银行和澳新银行押注到2025年底降至3.35%，国民银行预测降至3.10%，西太平洋银行看向2.85%），为购房者释放更多借贷空间。

　　降息周期下，降低了家庭贷款成本，吸引更多潜在买家入市，从而推高了房价。

　　从长期看，澳洲房价增速远超通胀增速。

　　如上图所示，1986年基准线（100）以来，房价指数（蓝线）一路走高，到2009年已接近5倍起点，而同期消费者物价指数（红线）仅温和增长。

　　官方数据显示，自2020年11月以来，全国房价已累计上涨近40%，远高于同期CPI涨幅。

　　这意味着，即便近两年增速放缓，全国房价基数已处历史高位，经济环境和住房可负担性都趋于紧张。

　　降息效应

　　2025年2月19日，澳大利亚储备银行打响了降息第一枪，终结了持续一年多的利率僵局。

　　决策背后是触目惊心的经济数据：国内生产总值几近停滞，家庭可支配收入遭遇半个多世纪以来最大跌幅，核心通胀率已从去年3月的4.1%骤降至年末的2%。

　　截至7月，RBA累计降息75个基点，现金利率从4.35%降至3.85%。

　　货币政策的转向瞬间激活了楼市。

　　根据Cotality数据，全国住宅价格指数累计上涨约2.3%（相当于中位数房价上涨约1.8万澳元），涨幅最大的是达尔文（约6%），悉尼、墨尔本、布里斯班和珀斯涨幅均超过2%，阿德莱德略低于2%。

　　这表明降息提振了购房需求，在整体房市中起到普遍托涨作用。

　　然而，房价对降息的反应有其“限度”。

　　Cotality研究显示，降息对房价的提振作用取决于多种因素：

　　一是降息幅度和频次；

　　二是房价当前基数和经济信心。

　　本轮降息周期中，房价月均涨幅仅约0.5%，远低于2020–22年每月平均1.5%的涨幅。

　　原因在于：当前全国房价比2020年底高出近40%，可支配收入和消费者信心并未同步大幅提升，而经济、贸易和地缘政治风险增加，使得市场预期更为谨慎。

　　此外，目前利率水平虽然在下行，但仍远高于2020年初低点阶段，这也限制了房价的快速攀升。

　　城市分化

　　澳洲楼市正呈现前所未有的地理割裂。

　　当悉尼、墨尔本深陷高土地税和人口增长放缓（分别降至1.23%和1.43%）的双重泥潭时，昆士兰和西澳却凭借人口红利异军突起：珀斯房价年涨19.1%，创下全澳最高涨幅，租赁市场空置率逼近历史低点。

　　布里斯班中位价达99万澳元，百万豪宅比例五年内从6.2%飙升至40.2%，成为下一个“百万房产市场”已无悬念。

　　昆士兰州际移民吸纳量（29910人）和西澳（9742人）分列全国前二，直接带动当地房价。

　　驱动这场迁徙的是可负担性的失衡。

　　在悉尼，一套普通住宅需耗费家庭收入的9.7倍，预计明年底将突破10.3倍。

　　而边缘城区因“刚好负担得起”的优势成为黑马，Cotality数据显示，过去12个月房价增长冠军被远郊区域包揽，西澳偏远地区（+13.2%）和南澳偏远地区（+12.9%）碾压核心城区。

　　财富内部再分配

　　楼市深层的变革源自人口结构地震。2025年，婴儿潮一代（1946-1964年出生）已全面步入退休年龄（61-79岁），手握全澳最大规模住房资产的他们，正改写着市场：

　　以大换小浪潮：大批退休者出售郊区独立屋，置换公寓或养老社区，为年轻家庭释放房源。

　　财富继承潮：父母通过资助首付帮助子女购房，Property Home Base观察到“父母银行”贷款现象激增，五年前几乎闻所未闻。

　　这场史上最大规模财富转移正加速市场新陈代谢。

　　首次置业者占比从长期平均的26.8%跃升至29.2%，推动悉尼西部、墨尔本北部等新兴区域房价。

　　但硬币的另一面是，未获得家庭支持的年轻人被彻底挤出市场，住房拥有率持续下滑，首次购房平均年龄不断推高。

　　百万豪宅平民化

　　目前的澳洲，高房价使得百万澳元级住宅已不再是少数。

　　最新数据表明，截至2025年4月，全澳超三分之一住宅价值突破百万大关，比例达34.4%——较十年前飙升近三倍。

　　悉尼堪称“百万豪宅之都”，64.4%房产迈过这道门槛，连三居室中位价都站上130万澳元。十年前这里仅五居室豪宅才值百万，如今同类型房产已跳涨至200万。

　　另一方面，供应短缺也是催生百万豪宅平民化的重要因素，其直接推高资产价格。

　　尽管10月住房审批量上升4.4%，达到两年次高，但澳洲仍深陷32万套的住房缺口。

　　建筑成本年度上涨3.2%，俄乌冲突引发的供应链危机拖延项目交付。

　　平均审批周期长达12.7个月，远超疫情前水平，维州因高层建筑审批复杂陷入停滞。

　　各州严重失衡：昆士兰、西澳加速建设，新州却持续低迷，进一步恶化悉尼可负担性。

　　结语

　　目前所有目光聚焦RBA下一步行动。四大银行预测分化：

　　最激进：西太平洋银行预计四次降息，明年5月利率降至2.85%

　　最谨慎：联邦银行和澳新银行预测两次降息，年底利率达3.35%

　　折中派：国民银行预估三次降息，明年2月降至3.10%

　　综合来看，Cotality和主要银行普遍预计澳洲房价在2025年仍将缓步上涨。

　　驱动因素仍然包括持续的需求与资金充裕，以及新供应不足的结构性矛盾。

　　行业分析师估计，到2026年底全国房价累计涨幅可能达到10–13%。

　　不过，增速预计会趋于温和：高基数、紧缩的信贷环境以及不确定的经济前景都可能限制价格飙涨。

　　正如研究所言，当前降息效应空间有限，尽管住房可负担性已接近极限，但市场整体仍将受到支撑。

　　但当悉尼房价收入比突破10.3，住房债务与收入比达135%时12，市场已逼近负担极限——房价每涨一分，无房者与有房者的财富鸿沟就加深一尺。

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