十年之约：对于中央城市工作会议的浅谈

2025年7月15日，北京。

当上半年5.3%的GDP增长数据传来时，中央城市工作会议的与会者们正传阅着另一份文件：全国70城新房价格同比下跌3.7%的统计表。

上海成了唯一挺立的一线城市，其余城市房价曲线集体向右下方倾斜。

二手房市场更惨淡——70个城市里69个在跌，像极了集体请病假的课堂。

这场会议的到来早有征兆。

数据发布前一周，地产股突然集体“诈尸”，市场传闻如同地铁口的黄牛票贩般活跃：“高层要出手救市了！”

整整十年。2015年那场会议催生的“货币化棚改”，曾让三四线城市的房价坐上火箭。拆迁户们揣着现金横扫售楼处，开发商在徐州、惠州的土地上画个圈就能点石成金。如今会议提前三个月召开，历史的剧本却换了主角。

2025年的中国经济展示出超预期的韧性。出口增长7.2%，数字经济核心产业增加值已占GDP的10%，可房地产却像得了重感冒——开发投资同比下降11.2%，销售面积缩水至2021年峰值的一半。

最诡异的是价格走势。4月关税战前，房价跌幅本在收窄，政治局会议刚把表述换成“持续巩固房地产市场稳定之势”，市场就立刻翻脸。到6月，国务院不得不改口“更大力度地止跌回稳”——像极了哄孩子写作业的家长，语气越来越重。

市场的恐慌有迹可循。当北京老小区房价跌去30%-35%，北方部分二手房抹平13年涨幅时，那些被房子捆绑的家庭资产、财产性收入、地方财政都在瑟瑟发抖。

作为1978年以来仅召开三次的最高规格城市工作会议，本次会议释放的信号像一杯特调咖啡——表面浮着“人民城市”“韧性城市”的奶泡，底层却是浓烈的转向意味：“城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段”。

过去开发商是城市导演，现在物业公司要当主角。房地产正从经济发展的“发动机”降档为“稳定器”。

通稿里“房地产”只出现一次，可字缝里全是房子。两条主线浮出水面：让老房子焕新，为好房子正名。

在北京二环边某上世纪80年代小区，我的老朋友申公豹每天要爬六层楼回家。这个黄金地段的“老破小”跌价35%，但更糟的是：全国23.7%的老旧小区连物业都没有，垃圾堆在楼道像行为艺术展。

本次会议重提“城中村改造”，但路径已与十年前大相径庭。货币化棚改？居民杠杆率已从39%飙到61.5%，拆迁补偿金高得能让财政局长做噩梦。

资金困局也在松动。北京某老小区加装电梯时，特别国债悄然现身。这让人想起半年前热议的“住房银行”设想：国家用长期特别国债收储存量资产，把“国补”从买家电延伸到改房子。当财政资金转向存量盘活，就像给老树嫁接新枝。

好房子在2025年完成三级跳：从《政府工作报告》飞入政治局会议，再扎根本次城市工作会议。但市场对“好房子”的误解，像极了相亲市场上对“优质对象”的幻想。

有些开发商还在玩“偷面积”的把戏：通过赠送飘窗、设备平台变相提高得房率。这固然能吸引预算紧张的首购族，却像给房子注射玻尿酸——表面饱满内里虚浮。高净值人群根本不吃这套，二手房市场更是用脚投票。

真正的好房子，应当是在低容积率的地块上建造的低层住宅或大平层。当北京海淀某容积率仅1.2的洋房项目开盘即罄，深圳湾某大平层单价冲破30万仍遭抢购时，市场正在用真金白银投票：宁要实打实的居住品质，不要注水的得房魔术。

双轨制轮廓渐显：保障房解决“有没有”，商品房追求“好不好”。2025年上半年，120-144㎡改善户型成交占比首次突破30%，核心城市高端项目持续热销。有专家说得直白：“以后买房就像选餐厅，刚需吃食堂，改善下馆子。”

虚假的城市更新，是给老房子装部电梯，刷个墙，再画几幅“中国梦”壁画；真正的城市更新，是把五柳巷破败里弄变成飘着葱包烩香气的历史街区，是把杭钢废弃高炉改造成年轻人打卡的工业遗址公园。

走过欧洲老城区才懂，百年老宅价格坚挺的奥秘不在贴满瓷砖的外墙，而在面包店飘出的焦香。纽约曼哈顿“硅巷”的蜕变，源自老厂房里长出的科技创业生态。当北京798艺术区的旧机床变成装置艺术，上海永康路的咖啡香盖过老马桶味，城市的血管才重新开始搏动。

本次会议里藏着两把钥匙：“坚持人口、产业、城镇、交通一体规划”和“以发展城市内涵为主线”。那些曾被柯布西耶“光辉城市”理论割裂的街道，正在烟火气中重新缝合。

十年前的城市工作会议催生了棚改货币化的巨浪，开发商高举“下沉市场”大旗攻城略地，三四线房价一路高歌。

十年后的今天，站在67%城镇化率的高原上，浙工新村的居民用行动证明：当业主掌握更新主动权，老房子能焕发第二春；北京上海的数据显示：当产品回归居住本质，好房子自有知音。

特别国债在旧改工程中闪现的蓝色身影，暗示着财政力量正从土地前端转向存量盘活。而当我们穿行在改造后的五柳巷，看老人坐在修旧如旧的门槛上晒太阳，孩童在磨光的青石板上追逐——忽然就懂了刘晓博那句话：

所谓城市价值，不过是在转角遇见一杯好咖啡的惊喜，是晚归时街灯拉长身影的安心。当烟火气重新升腾，房子自然就站稳了脚跟。