上海长沙房价领涨！但70城售价连续两月下行，意味着什么？

7月15日，国家统计局发布2025年6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。二手房价仅西宁一城上涨；一手房价中有14城上涨，当中上海、长沙双城均以领涨0.4%居首。

6月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.1个百分点。其中，上海上涨0.4%，北京、广州和深圳分别下降0.3%、0.5%和0.6%。二、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别下降0.2%和0.3%，降幅均与上月相同。

6月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.7%，降幅与上月相同。其中，北京、上海、广州和深圳分别下降1.0%、0.7%、0.7%和0.5%。二、三线城市二手住宅销售价格环比均下降0.6%，降幅均扩大0.1个百分点。

同比方面，6月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.4%，降幅比上月收窄0.3个百分点。其中，上海上涨6.0%，北京、广州和深圳分别下降4.1%、5.1%和2.5%。二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降3.0%和4.6%，降幅分别收窄0.5个和0.3个百分点。

此外，一线城市二手住宅销售价格同比下降3.0%，降幅比上月扩大0.3个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别下降1.8%、1.3%、5.9%和2.8%。二、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降5.8%和6.7%，降幅分别收窄0.3个和0.2个百分点。

70城房价持续调整，意味着什么？在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，房地产市场止跌回稳是一个较长的过程，导致中间会有反复，这是正常的现象，但止跌回稳的趋势是不变的。

专家指出，房地产市场止跌回稳中出现反复是正常现象。南都记者邱永芬摄

一线城市房价连续下行两月

58安居客研究院院长张波分析指出，从统计局公布的6月房价数据来看，一线城市连续两个月处于下行通道。上海近两个月的逆势上涨，得益于高端豪宅项目集中入市。而北京、广州、深圳的下降，则是核心供给减少影响，北京、广州、深圳 6 月新房供应同比虽有增加，但核心地段稀缺性减弱。一线城市核心城市核心区房价波动明显小于郊区，整体呈现 “中心抗跌、外围承压” 特征。

张波表示，二三线城市同比降幅持续收窄，显示长期市场仍在修复。从安居客线上数据看，6月房产经纪行业景气度指数降至45.2低于荣枯线，显示出市场活跃度明显不足，虽新增挂牌和找房热度略有改善，但难抵负向影响。尤其是在架时长扩散指数从5月的0.38上升至0.40，显示房源在市场上的停留时间延长，意味着交易周期被拉长，市场流动性在减弱。

不过，张波认为，从近两年情况看，下半年尤其是7月后行业景气度会迎来一波回升。在6 月 13 日国常会提出“更大力度推动房地产市场止跌回稳”，预计下半年政策力度会进一步增强，核心城市市场有望逐步企稳，二三线城市仍需通过产业升级、人口导入等长期措施化解结构性矛盾。

张波认为，北上优化限购、核心城市降低首付比例，加上专项债收购存量房等方面发力，将对市场有长期的提振效果。下半年在土地市场热度持续、优质地块供应增加的情况下，房价企稳可能性较大，核心城市新房成交量有望同比持平，二手房成交占比持续提升。

楼市再次进入全面调整周期

中原地产首席分析师张大伟分析认为，2025 年房地产市场在年初一季度迎来了短暂的 “小阳春”，给市场参与者带来了些许希望与期待。然而，步入二季度月，随着传统销售旺季热度逐渐褪去，市场形势再度变得严峻起来，房价再现下调风险。2025 年 6 月，国家统计局公布的房价数据显示，全国楼市呈现出明显的调整态势，再次步入调整周期。

张大伟认为，部分核心城市虽然优质改善项目入市带动了整体数据，但即使是上涨的这些城市也有不少存量项目去化压力仍突出，价格承压。二手房市场 “以价换量” 仍主导市场，价格下行压力大，且全国范围内普遍下跌。

“尽管当前楼市处于调整周期，但从长远来看，房地产市场仍然具有一定的发展空间。随着城市化进程的持续推进，仍有大量人口需要解决住房问题，刚性需求依然存在”。张大伟指出，改善性住房需求也将随着居民生活水平的提高而逐渐释放。政府也在积极采取措施促进房地产市场止跌回稳，如加大对保障性住房建设的支持力度，推进城市更新行动，优化房地产金融政策等，这些政策的实施将有助于稳定市场信心，改善市场供需结构。

张大伟认为，2025年的楼市严重分化，不同城市、不同区域的房地产市场表现差异较大。一线及核心二线城市，如上海、北京等，由于有着优质地块供应增加、政策宽松及人口流入支撑，房价有望企稳甚至局部回暖。但三四线城市及部分低能级城市，因人口外流、库存高企，房价面临持续调整压力。

房价止跌回稳的趋势不变

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析指出，房地产市场止跌回稳是一个较长的过程，导致中间会有反复，这是正常的现象。这个变化主要受政策落地、消费季节性、二手房挂牌，收入和就业基本面等等综合因素影响，但止跌回稳的趋势是不变的。

李宇嘉指出，同比来看，无论是新房还是二手房，从去年到现在，70城房价同比指数均持续收窄，触底态势明显。而经历前期连续3年的回调，新房销售面积和金额的跌幅目前已到个位数，已开始探底和触底，量在价先，量触底了，价格将随后触底。

针对房地产未来走势，李宇嘉认为，在新房方面，新房供给侧改革，推出高品质住房、实现高质量发展的大背景下，卖旧买新的住房改善型需求还有很大的潜力，这是新房价格止跌的基础。在二手房方面，二手房占比不断攀升，显示存量时代已经到来，而各热点城市新市民、年轻人规模较大，住房自有率较低，刚需开始转向二手住房，潜力也很大。

“下一步在夯实公共服务均等化、全覆盖的新型城镇化背景下，加上各地积极推进‘以旧换新’、老旧小区改造，以及即将到来的城市更新全面推进公共设施补短板等，二手房不管是价格决定的基础，还是交易需求，都将夯实价格的底部，实现止跌回稳”。李宇嘉表示，当前各地开始积极调整住房发展新规，避免对存量旧规新房产品和二手房交易的冲击。国家开始督察并落实住宅项目规范，提高好房子的底线标准，这是稳定各类住房价格的基础；各地开始治理新规产品违反规划指标，偷面积、变相降价提升价格方面的竞争等现象，真正打造高品质产品。

李宇嘉认为，最关键的是，在6月13日，国家会议明确了要以更大力度来推进房地产止跌回稳，各地正在储备新的政策，包括公积金使用范围，即将到来的中央城市工作会议，对于城市更新、房地产新模式将有更大力度的政策，这是房地产止跌回稳的长效举措。

采写：南都·湾财社记者 邱永芬