同村村民买农村房屋，房产买卖律师如何助力胜诉确权？

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农村房屋买卖涉及宅基地使用权流转，其权属认定常因继承、再婚等因素变得复杂。近日，北京市通州区人民法院审理一起农村房屋权属确认纠纷，法院依法判决诉争房屋归买受人所有，明确了合法有效的农村房屋买卖合同对权属认定的决定性作用。

一、案情梳理

（一）原告诉求与理由

原告孙明远向法院提出诉讼请求：

确认位于北京市通州区潞城镇Y村 15 号院（下称 15 号院）内的北房六间归原告孙明远所有；

本案诉讼费用由被告承担。

孙明远诉称，2003 年 12 月 5 日，其伯父孙振山将 15 号院房屋作价 1 万元出售给自己，合同约定 “让卖房人孙振山住到不住为止”。2016 年 10 月，孙振山与刘桂英登记结婚，2021 年 4 月孙振山去世。后其起诉刘桂英主张确认房屋买卖合同有效，法院一审、二审均判决合同有效，刘桂英的再审申请被北京高院驳回。在合同效力诉讼期间，刘桂英与其女儿张婷通过诉讼调解将 15 号院北房六间确认为刘桂英继承所有，该调解书已被法院通过第三人撤销之诉撤销。现涉案房屋买卖合同效力已被生效判决确认，故诉至法院请求确认房屋归其所有。

（二）被告答辩理由

被告刘桂英辩称：

不同意孙明远的诉讼请求。主张孙明远提交的房屋买卖协议不成立；若法院认定合同成立，2012 年房屋翻建构成情势变更，继续履行显失公平，其已起诉要求解除合同；即使合同不应解除，买卖涉及的房屋范围应为三间而非六间。

（三）法院查明事实

孙明远与孙振山均为通州区潞城镇Y村村民，孙振山系孙明远伯父。2003 年 12 月 5 日，孙振山与孙明远签订房屋买卖合同，约定孙振山将 15 号院房屋以 1 万元价格出售给孙明远，孙振山可居住至不再居住为止，合同有孙振山签名及人名章。

2016 年 10 月 9 日，孙振山与刘桂英登记结婚，二人无子女；2021 年 4 月 15 日，孙振山去世。

2022 年 4 月，法院作出（2022）京 0112 民初 xxxx 号判决，确认孙明远与孙振山 2003 年的房屋买卖合同有效；刘桂英上诉后，三中院二审维持原判；北京高院驳回刘桂英的再审申请。

2022 年 3 月，刘桂英与女儿张婷经法院调解达成协议，15 号院正房六间归刘桂英继承所有（（2022）京 0112 诉前调书 xxx 号调解书）。孙明远提起第三人撤销之诉后，该调解书被法院撤销，二审维持撤销裁定。

2024 年 9 月，法院作出判决，认定刘桂英主张解除合同的理由不成立（房屋翻建不构成情势变更、未证明出资事实），驳回其诉讼请求，该判决已生效。

二、案件分析

（一）争议焦点

涉案房屋买卖合同的效力是否影响房屋权属认定；

房屋翻建是否构成情势变更或导致合同解除；

诉争房屋的权属应如何确定。

（二）法律分析

合同效力与物权变动基础：根据《中华人民共和国物权法》第三十三条，物权归属发生争议时，利害关系人可请求确认权利。本案中，孙明远与孙振山的房屋买卖合同已被多级法院生效判决确认有效，该合同系双方真实意思表示，且双方均为集体经济组织成员，不违反法律强制性规定，为房屋权属认定提供了合法基础。

继承调解协议的效力问题：刘桂英通过继承调解取得的房屋权属调解书已被依法撤销，因该调解协议损害了孙明远基于有效买卖合同享有的物权期待权，不符合法律规定，故不能作为权属认定依据。

情势变更与合同解除的认定：刘桂英主张房屋翻建构成情势变更，但生效判决已认定：2012 年房屋翻建未证明系刘桂英出资，且翻建系基于孙振山居住需求，属于合同履行期间的正常使用行为；孙振山与刘桂英 2016 年结婚，晚于合同签订时间 13 年，不符合 “情势变更” 中 “订立合同时无法预见” 的要件，故合同解除主张无事实和法律依据。

房屋范围的争议处理：刘桂英主张买卖范围为三间房屋，但未提供证据推翻合同约定及生效判决认定的事实。房屋买卖合同明确指向孙振山名下的 15 号院房屋，结合土地登记审批表及实际状况，应认定六间北房均在买卖范围内。

权利冲突的优先顺序：孙明远基于 2003 年的有效买卖合同取得房屋权利，早于刘桂英 2016 年的婚姻关系及后续继承主张，根据 “物权变动原因行为优先” 原则，孙明远的权利应优先保护。

三、裁判结果

法院判决：

位于北京市通州区潞城镇Y村 15 号院内北房六间归原告孙明远所有；

驳回原告孙明远的其他诉讼请求。

四、案件启示

（一）农村房屋买卖应注重合同规范性

签订农村房屋买卖合同时，需明确房屋位置、数量、价款、交付时间及附加条件（如居住权保留），由双方签字盖章并留存见证人证言，必要时可办理村委会备案，避免因合同内容模糊引发争议。

（二）集体经济组织成员身份是合同有效的关键

农村房屋买卖的买受人需具备本村集体经济组织成员资格，否则合同可能被认定无效。本案中孙明远与孙振山均为同村村民，为合同有效奠定了基础，提示购房者需提前核实自身资格。

（三）再婚家庭应厘清婚前财产权属

再婚配偶需注意区分婚前财产与夫妻共同财产，对配偶婚前的房屋买卖情况应及时核实。本案中刘桂英因未了解孙振山婚前房屋已出售的事实，导致后续诉讼失利，提示再婚时应做好财产调查。

（四）生效法律文书是权属认定的核心依据

法院生效判决具有既判力，当事人应尊重司法裁判结果。本案中合同效力、调解书撤销、合同解除等争议均经法院审理并作出终局裁判，成为权属认定的直接依据，提示当事人应通过合法诉讼途径解决纠纷。

（五）物权期待权受法律保护

在房屋买卖合同有效的情况下，买受人对房屋享有物权期待权，可对抗后续的继承、赠与等处分行为。本案中法院撤销继承调解书，正是对买受人合法期待权的保护，体现了法律对交易安全的维护。

农村房屋权属纠纷涉及合同、继承、物权等多重法律问题，当事人应增强证据意识，及时通过法律途径固定权利，避免因时间流逝或家庭成员变化导致权益受损。同时应尊重农村房屋交易的特殊性，确保买卖行为符合法律规定和政策要求。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）