“存量”中发掘“增量”：万科(02202)近两年盘活可售货值近800亿，盘活新增销售超200亿

坚定信心，迎难而上!智通财经APP获悉，7月14日，万科(02202)发布中期业绩预告，上半年实现销售收入691亿，高质量交付超4.5万套，销售回款率超100%，多地项目开盘去化率超80%。此外，由深铁、万科旗下万纬物流合作的全球首例“机器人自主搭乘地铁配送货”于近日启动试点，借用深圳地铁空闲时段与空间，实现给地铁商家的无人化配送货。今年以来，在大股东及各方大力支持下，万科坚定信心、直面挑战，坚持在发展中化解风险，全力以赴实现了经营稳定，多项业务稳健增长并保持了竞争力，并积极推动多元场景、多业态复合的融合发展，同时大股东对万科也不仅是真金白银支持，更有“造血式”的业务协同，增强了各方对万科的信心。

今年上半年，自充实经营管理力量、多方表态积极支持以来，万科全力以赴，实现了队伍稳定、财务稳定和生产经营稳定，改革化险取得积极成果。上半年，万科高质量交付超4.5万套，实现销售691亿，回款率超过100%，偿债有序推进，上半年公开债全部如期兑付，2027年之前已无境外公开债到期。

综合住区业务方面，万科积极响应中央“好房子”的要求，不断迭代升级“三好”产品体系，产品创新获得市场认可。上半年，万科多个城市新项目开盘热销，广州理想花地一季度新一期开售，成为广州主城区销售套数、销售金额的双第一，上海、杭州、天津等多地项目开盘去化率超80%。同时，借助各类支持性政策，万科形成了存量盘活的系统性打法，优化资源结构，补充储备资源。2023年以来，已盘活项目64个，可售货值约785亿元，通过盘活资源累计实现了新增销售超200亿元。上半年，万科也于武汉、郑州、成都等多个城市补充了优质项目资源。此外，万科还积极运用科技助力“好房子”建设，目前已获近300件国家专利，部分关键技术获得建筑科技领域国家最高奖项“华夏奖”，还在业内首创房地产图纸大模型及相关AI技术，已服务近百家知名企业和设计院，并助力了深圳城市建设档案馆的海量图纸检查工作。

与此同时，万科经营服务业务聚焦优势领域，持续巩固所在行业领先地位。上半年，万科长租公寓业务规模、效率、纳保量行业第一，出租率超93%，整体GOP利润率持续保持近90%;物业在业内率先推出的弹性定价体系服务模式获得市场认可;商业业务客流、销售稳步增长，并已为GIC、黑石等知名机构业主提供商业轻资产运营服务;物流业务出租率行业领先，并以高于行业的服务标准和一体化供应链服务获得知名客户认可。与此同时，万科加快建设包括资产证券化在内的资产退出渠道。上半年，Pre-REIT基金再次取得进展，万科与中信等知名机构携手成立了万新金石(厦门)住房租赁基金，收购泊寓旗下项目，推动业务由重变轻。

不仅改革化险稳步推进，融合发展也取得积极进展。不久前的股东会上，万科管理层表示，将进一步加强与大股东深铁集团的融合发展，发挥好双方资源禀赋，形成多元场景、多业态复合的城市服务新生态。

继二季度万科与深铁在长租公寓领域开展战略合作后，近日万科与深铁又上线了全球首例由“机器人自主搭乘地铁为商家配送货”的试点合作——在深圳地铁2号线湾厦站，由万科旗下万纬物流集成研发的机器人，利用地铁的空闲时间段满载补给商品，自行搭乘地铁，自主规划最优搭乘线路，为湾厦站及线上其它站内7-Eleven门店配送货。过去，地铁商铺一直存在配送货难题，门店货物配送只能通过地面交通送至地铁站，不仅地面停车难，而且从地面运输到店内的过程，常常遇上地铁早高峰，导致送货的时间、人力成本都较高。此次试点合作，通过地铁商家的无人化配送货，能够显著提升配送效率，将科技有效应用于民生。

此次试点只是起点，随着试点技术的逐步成熟，未来将有望推广至更多的地铁商家。面向未来，深铁与万科旗下的万纬物流，除了在“轨道+物流”的业务模式外，还将基于地铁车站、车辆段等深铁优质资源，拓展更多城市物流配送模式。如深圳地铁、万纬物流与通力电梯的三方合作，将在建立华南物流配送中心业务。

在一位房地产人士看来，面向行业新发展阶段，产品力与存量盘活将成为房企的关键能力。一方面，行业进入存量时代，存量盘活是房企改善资源结构、补充项目资源的重要途径，另一方面，如今是买方市场，产品好才有可能卖得好。从结果来看，万科存量盘活新增销售超200亿，上半年新产品多地热销，反映其正在为适配行业新阶段全力做好关键能力准备。