没想到，全上海都在办公库存改造

　　前几年，我们在上海较为熟悉的主要是住宅和商业更新

　　前者以“美丽家园”工程还有加装电梯为主

　　后者有多个耳熟能详的传统商场都在密集整改中

　　比如徐家汇的太平洋百货和六百百货，还有南京西路的梅陇镇广场

　　到了今年，上海城市更新的重点转向了更小的切口——楼宇经济

　　这些满足人们工作就业需求的商务中心，遍布东南西北，都颇具规模

　　既有老牌的人民广场、新天地、陆家嘴，也有各种新兴商务区如北外滩、前滩、南滨江的崛起

　　不过在发展过程中也不可避免地出现了一些问题，各大办公楼的大修小补不断

　　有换电梯、换空调、换锅炉的，还有换外立面幕墙的，以及干脆从里到外“动大手术”的

　　正是看到了这些个体密集的自发行为，政府相关部门近期开始推动全市的办公楼进入更新阶段

　　率先挑选了10个试点单元，将在下半年进行更新方案的试验

　　那么，上海今年的办公楼更新，到底意味着什么呢？

　　01

　　10大试点单元都将如何改造

　　7月3日到5日，上海市规划和自然资源局公示了其中6大商务单元的更新方案

　　包括虹桥经济技术开发区、大柏树、五角场、真如、漕河泾还有苏河湾

　　分布在闵行、虹口、杨浦、普陀、长宁和静安几个区，都在中环内

　　总的来看，6大单元加起来一共20.56平方公里，比黄浦区的总面积还要大

　　商务楼宇项目的总数足足超过200栋

　　当然，各自内部的不同级别商务楼差距还是比较大的

　　像老牌商务区虹桥经济技术开发区已经有27处甲级办公楼，漕河泾也有15处

　　而大柏树、苏河湾属于中环地带的新兴商务区

　　前者目前还没有甲级办公楼，更多的都是丙级，后者也只有3处

　　因此改造的方案各有侧重，涉及提质、改造、重建还有退出转型四种改造形式

　　虹桥强调“商务+社区”，打造“后街体验环”；漕河泾瞄准“产业+居住”，推出“慢行系统”；大柏树则定位为“园区+校园”，五角场主打“科教融合”，真如重点在“五大类生活配套”……

　　老牌的改造重点在内部的硬件方面，进行局部功能微调与空间活化

　　新兴的从内到外发挥的空间更大，比如周围街道配套也一起进行生态调整，营造更有活力的城区氛围

　　最终的目标都是相同的，那就是让工作、生活、休闲在片区内闭环，人们能够更舒适、更便捷

　　接下来，其他4大单元的方案也将很快公布

　　分别是小陆家嘴、世博园区、大宁和虹桥商务区核心区，把浦东部分也囊括了进来

　　以小陆家嘴单元为例，存在地区功能单一、产城融合不足等问题，目标打造更为先进的国际一流金融城

　　02

　　已经落地的更新项目都有哪些不同

　　和整体房地产供求关系一样，商办现在也从增量时代迈入了存量时代

　　老旧办公楼如何改造和再利用，成为当下非常重要的一项任务

　　而且某种程度上来说，其实改造远比新建更难

　　我们梳理了部分已经落地的案例，分别从以下几种不同的方式出发

　　第一种就是最基本的内部物理空间的改造

　　陆家嘴商务单元的裕安大厦自费更换了电梯系统，尽管单次投入高达200多万元

　　但节省了更多的电费，也扩大了电梯容量、提升了大楼的运行效率

　　附近的宝安大厦同样计划下半年更新冷冻机组

　　金穗大厦则是和龙湖龙智造合作，运用数字化设计手段

　　对结构、幕墙、精装、智能化、水电、消防等进行了全方位更新，完成了一次彻头彻尾的“变身”

　　第二种是业态分布上的全面焕新

　　以虹桥经济技术开发区为例，前几年将虹桥天都作为第一个改造项目

　　抓住其轨交上盖的通勤优势和街面长达280米的特点，不断调整业态组合、举办天山夜市等特色活动

　　使其商办整体出租率维持在85%以上

　　随后又对巴黎春天天山店进行调整

　　一方面是外立面更时尚，另一方面还加入了当下最流行的二次元新业态，于今年3月重新开门营业

　　第三种是更为直接的功能转型

　　比如由纯租赁办公，转换成商场、酒店、长租公寓，还有亲子和老年活动空间等功能

　　从而有序调节同一地段内的办公楼供给规模，成功盘活存量资产

　　像上海江天大厦是一栋典型的90年代旧式办公楼，已经很难满足现代办公需求，自带的酒店入住率也不是很高

　　项目业主方经过深思熟虑，重新打造成了一栋专供企业内部使用的总部大楼

　　一跃成为世博滨江边上全新的地标建筑

　　最后，还有像潍坊新村这样的街道办也加入进来，不仅全面排查了整个街道范围内的36栋商务楼

　　还组建了专门的智囊团，聘请规划、建筑、能源等领域的高校和专业机构

　　专门为这些商务楼提供技术和资金支持

　　这些都充分验证了空置的写字楼，也能重新激发自身活力

　　进而获得更多发展的可能性

　　03

　　为什么此时此刻上海必须更新办公楼

　　不得不承认，支撑起上海现代化发展的背后，是一座座林立的高楼大厦

　　作为全球最大的办公楼市场，这个城市的高层楼宇已经多达1万栋

　　据官方统计，截止去年三季度，光甲级写字楼的存量就足足有1700万平方米

　　更不用提很多板块还在造楼盖房，未来还有全新的楼宇源源不断地入市

　　写字楼总体上处于比较饱和的状态，面临巨大的招商压力

　　第一个突出问题就是空置率

　　2023年以来连核心区老牌地段的写字楼，也都出现了不同程度租金下跌和空置情况

　　今年二季度，空置率最高的是虹桥开发区&古北，紧随其后的新天地和竹园也都纷纷突破了20%大关

　　再来看此次部分试点单元的空置率，竟然有3个都超过了30%

　　真如一度最高接近50%，苏河湾更是连续三个季度都高居不下

　　对它们这种非传统的办公区来说，更加凸显出及时改造和调整自身定位的必要性

　　当然我们也要看到，真如商务单元的办公楼空置率在两年多的时间里，有效控制下降了接近15%

　　这背后离不开央企中海的努力，打造的230米双子塔不仅重新定义了板块的天际线

　　也实打实地引进了不少企业，初步形成数字广告和新质生产力两大产业集群

　　以及环宇城商业、住宅大盘、人才公寓还有大剧院的配套落地，可以说是“半个真如中海造”

　　也带动整个普陀在这两年开始逆袭

　　第二个问题是办公楼的老龄化严重，土地年限不足

　　陆家嘴和虹桥经济技术开发区的楼宇多建造于1980和1990年代

　　黄浦核心区、虹口北外滩还有徐家汇也在1900年代末和本世纪初，集中开发了一批写字楼

　　算起来这些楼都过了而立之年

　　设计过时、设备老化、停车位不足等问题都逐一浮现

　　加上我国规定商办类土地最长使用年限为40年及50年，到期后如何续期还未出台相关规定

　　它们的土地剩余年限普遍不足15年，续期压力迫在眉睫，面临“功能过时—估值下降—改造乏力”的状况

　　第三个问题则是产权分散，缺乏资金支持和政策指导等

　　很多办公楼的产权业主较多，一旦涉及到关键的改造费用问题，就很难达成一致认可

　　宝安大厦有6万平方米在大业主手里，还有3万平方米分散在多个小业主中

　　让大业主出钱有难度，小业主也无法通过相关方案

　　正因为看到了重重问题，这些办公楼的环境和全市总体的营商环境密切相关

　　上海将楼宇更新纳入了优化营商环境8.0行动方案的重要举措之一

　　将在今年到2027年这三年的时间里，有序推进40到50个商务楼宇更新改造项目

　　目标让全市的办公楼格局更优化，甲乙丙三级结构比例更合理，甲级楼宇规模和品质进一步提升

　　每一栋办公楼都能充分发挥出最大的价值

　　04

　　伴随产业变迁和周边人群结构调整，上海的写字楼也开始进入新阶段

　　让我们看到上海这片充满活力与创新的土地，一直以来都在积极探索城市发展更新的新路径

　　也因为有了这么多不一样的写字楼，百花齐放

　　大家不会再觉得只有在陆家嘴上班才是进入最尖端的行业

　　因为其他商务区、产业园、科技中心，都有着不同领域的顶级公司

　　通过写字楼和企业、人才的多方奔赴，将办公楼、商业、住宅和人文充分融合

　　才能切实提升工作和生活的日常体验，也是一个城市的综合竞争力所在，在“抢人大战”中脱颖而出

　　以上为正文，来自远山