朝青配卖10万吗？

这周小白去看二手路过黄衫木店地块，顺便看了看，北地块定案名璞樾，南地块宸园，聊聊我的感受。

1. 两个地块属于联建地块，四个开发商一起做项目，优点是多家托底，资金有保证一些，可以取长补短，有的擅长开发建设，有的擅长设计产品，有的擅长物业管理，还有的擅长营销，烂尾的风险低一些，缺点是以上这些捋顺了还行，捋不顺，优点就变成了缺点，比如承诺达不到，处理客诉推脱啊，其实根本还是要看卖的行不行，决定了会不会触发这些缺点。

2.那卖的能不能行还得看地段，产品和价格。

说这俩新盘在朝青，问题不大，毕竟从地块到大悦城步行700米，西侧隔着一个公园就是板块头牌星河湾，所以这个位置在东五环内，这也是为什么很多看了褡裢坡和三间房的，还想等等这的原因了。

地块不利因素，南侧朝阳北路，西侧黄衫木店路，东侧高压线，有朋友提到的飞机噪音，至少中午在那的一个半小时还好，因为东侧看到了飞机，但目测是在常营及更更往外的通州方向，地块周边优点，有公园，清静，家门口有消防站，着火来得快。

再看产品，两块地的优势，是好房子时代东部购房板块真正意义上再次出现的高端改善盘，北有朱房村，酒仙桥的高端盘，西有石景山古城纯改善，南部丰台朝阳也出了不少大户型楼盘。这俩盘的销售情况，其实也在考验朝阳cbd国贸产业的购买力。

目前项目对外公布的信息，北区璞樾，400多户，大户型院落，150-250平，突出金茂设计，大概要突出科技系统；南区宸园，800多套房，130起，主力户型145-160p，估计是参考了酒仙桥的销售情况，这个面积做得多一些，还有200多平大平层，400平空中别墅，小户型的院落反而做了更大的户型，说明也是想拔高一下调性，这个地块北京第三个宸园，前两个宸园，再奶西和酒仙桥，房价和周边新房二手次新对比，都卖出了溢价，从去化速度和产品来看做的不错，作为二手房流通更强一些的朝青，新房售卖能交出什么成绩，我们一起持续关注。

最后看价格，

酒仙桥楼面价6.4-6.6，售价11万左右，基本顶着楼面价的1.6-1.7倍去卖。

如果按照这个标准，黄衫木楼面价5.45，原则上8万多也能卖，1.7倍就是9万出头的价格。

但开发商喊出9.5-10万的价格，产品怎么也得比酒仙桥还要好一档才说得过去吧，也说明是有降价空间的，毕竟现在的新房市场，开盘价和初始报价有空间，开盘后价格和开盘价又可能存在变化。

周边新房出五环的褡裢坡开盘2个月，近400套房，只签了44套，网签价83000，最近上了渠道；三间房新盘700多套房，开了一部分，目前签了103套，网签价78000，其他老盘加推某翠园7万多营销一波后来被叫停，朝阳公园某壹号院慢慢磨着卖网签也有，单价12-14万。

周边二手房成交价格，星河湾近期整体成交单价8万上下，具体房源楼栋楼层户型不同，差价比较大，有一层6万多成交的，也有中心楼栋好楼层个别房源9-10能卖。

总结来说最近周边新房卖的一般，二手头牌价格也没有那么稳固，黄衫木店个人认为也存在开盘价格有惊喜的可能，您认为黄衫木店两个地块到底值多少钱，后续小白也会持续关注分享价格，如果您想跟着我们看看朝青的新房二手房，欢迎滴滴。

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