迁移安置房被私自出售，共有人能分售房款吗？北京律师解析

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在宅基地迁移安置过程中，房屋的归属和处分常引发纠纷。近日，一起因迁移安置房被继承人子女私自出售，共有人诉请分割售房款的案件，法院依法作出了裁判。

一、案情梳理

（一）原告的诉求与缘由

原告孙磊向法院提出诉讼请求：

请求法院判令四被告向原告支付北京市房山区青龙湖镇三号房屋的房款 25 万元；

本案诉讼费由四被告承担。

孙磊称，2018 年 10 月 8 日，其与四被告的母亲张兰签订协议，约定位于北京市房山区宅基地因政策迁移所分得的房子由张兰与孙磊共同所有，房子分下来后一切事宜由二人共同协商解决。2019 年张兰去世后，其子女私自将迁移分得的三号房屋占有并出售，得房款 50 万元，该行为严重侵犯其合法权益，故诉至法院。

（二）被告的抗辩主张

李娜辩称，不同意孙磊的诉讼请求。根据宅基地分得的房子共 5 个 35 平方米，其中张兰只占 35 平方米，剩下的都是原告分得，本案诉争房屋与原告无关。分给张兰的 35 平方米外，剩余 9 平方米由四被告添钱购买三号房屋，该房屋由被告继承，张兰生前由四被告照顾和出资赡养，原告对张兰没有照顾。

李红、李军、李芳均同意李娜的答辩意见。李军称，原告父亲去世时张兰 69 岁，此后由其照顾，其他三个姐妹每月给 1000 元，一直照顾到张兰 82 岁去世。李芳称，原告父亲生前日常照料、住院及丧事都是张兰负责，花了 3 - 4 万元，原告未尽赡养义务，无理由分割张兰财产。

（三）法院查明的关键事实

孙志强与张兰原系夫妻，1995 年 12 月 12 日登记结婚，均系再婚，未生育子女。孙志强 2017 年 12 月 25 日去世，张兰 2019 年 9 月 13 日去世。孙志强与前妻任某（1988 年去世）育有孙杰（2021 年 10 月 11 日去世）、孙磊和孙伟。张兰与前夫李平（1993 年去世）育有李刚、李娜、李红、李军、李芳。

2017 年房山区启动山区人口迁移，资格确认节点为 2017 年 11 月 6 日 24 时，要求生活、户籍均在迁移范围，有合法宅基地房屋，自愿拆除原有住宅并归还宅基地、承包地。

2018 年 10 月 8 日，张兰与孙磊签订《协议》，约定宅基地因政策迁移分得的房子由张兰与孙磊共同所有，事宜共同协商解决。

2019 年 3 月 21 日，张兰（乙方）与乙发展有限责任公司签订《认购协议书》，载明乙方享受购买定向安置房人员为张兰 1 人，按 30 - 35 平方米 / 人享受优惠购房面积，实际认购三号房屋建筑面积 44.42 平方米（超出应享受面积 9.42 平方米），总价款 126520 元（优惠部分 70000 元，超出部分 56520 元），尾部张兰签名为李娜代签。

协议签订当日，李芳支付房款 126520 元、公共维修基金 8884 元。李娜等支付 2019、2020 年物业费等 2412 元、水费 200 元，对房屋装修花费 25201 元。孙磊认可未支付相关款项，称房款系孙志强遗产，但未举证。

2019 年 10 月 14 日村委会证明，三号房屋系某村某街宅基地（面积 0.3 亩）清理后配售，申请人为张兰。2020 年 9 月 12 日，四被告与安某签订《房屋买卖合同》，以 50 万元出售三号房屋，房款由四人分配，李刚未分得。

1994 年 9 月，房山区政府向孙志强颁发《集体土地建设用地使用证》，地号 240265。孙磊提交孙杰 2018 年 10 月 8 日协议（将父亲宅基地及房屋继承权转让给孙磊）、孙伟 2018 年 10 月 10 日协议（内容同上）。

二、案件分析

（一）争议焦点

孙磊与张兰签订的《协议》是否有效；

三号房屋的售房款应如何分割。

（二）法律分析

协议效力认定：不动产或动产可由两个以上单位、个人共有。三号房屋系山区人口迁移定向安置房，被安置人员为张兰，属张兰所有。张兰与孙磊签订的协议约定迁移分得房屋由二人共同所有，不违反法律法规规定，合法有效。

售房款分割依据：所有权人对自己的不动产依法享有处分权，现三号房屋已出售，孙磊作为共有人要求分割售房款的请求应予以支持。分割时应扣除四被告支付的购房款、公共维修基金、物业费、装修费等相关款项。

遗产争议处理：孙磊主张房款系孙志强遗产，现有证据不足以证明，双方如对孙志强遗产有争议可另诉解决。鉴于售房款由四被告占有，故应由四被告向孙磊支付相应款项。

三、裁判结果

法院判决：

李娜、李军、李芳、李红于本判决生效之日起七日内支付孙磊售房款 168391.5 元；

驳回孙磊的其他诉讼请求。

四、案件启示

（一）共有财产约定需采用书面形式

涉及房产等大额财产的共有约定，应签订书面协议，明确双方的权利义务，避免因口头约定不明确引发纠纷。书面协议能有效证明共有关系，为权利主张提供依据。

（二）财产处分应尊重共有人权利

共有人对共有财产享有共同的权利，处分共有财产或对共有财产作重大修缮、变更性质或用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意。任何一方不得擅自处分共有财产，否则可能构成侵权。

（三）保留相关费用支付凭证

在涉及房屋购买、装修、维护等过程中，支付款项的一方应保留好付款凭证、发票、合同等证据，以便在财产分割时证明自己的支出，确保在分割财产时扣减相应费用。

（四）遗产争议应及时举证主张

当事人主张财产属于遗产的，应提供充分证据证明，如无法举证，可能承担举证不能的不利后果。如对遗产范围或继承存在争议，应及时通过诉讼等方式解决，避免超过诉讼时效。

在财产共有及继承相关事务中，当事人应增强法律意识，通过合法有效的方式明确权利义务，保留关键证据，依法维护自身合法权益，同时尊重他人的合法权利，避免引发不必要的纠纷。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）