北京买房：理清思路，购房建议1588

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

想麻烦您帮忙分析下我们这情况怎么做选择：我们家孩子26年入学，目前锁定月坛片区，但是片区内的学区和房价也有差异。根据我们的预算，目前考虑范围内的有白云路小，60年代南北通透近地铁的老房子，和育民小学80年代南北通透（但交通不便利）的老房子。

从居住角度上白云路的面积更大、更宜居，从入学角度上大概率明年育民小学对口还是会被派位到白云路小学。但是不知道从保值角度，未来育民小学有稳定学位后，房子会不会涨价， 以及白云路小学的老房子会不会面临流通性及贬值的风险？

A：

1、老房子一般做不出“通透”，只能是“南北向”。别听中介瞎忽悠，“黄花姑娘”跟“姑娘”是有区别的。

2、有稳定学位后，房子会不会涨价？举个例子吧，火车票在春运的时候很紧张，从黄牛那儿买了卧铺也未必真的能有床位，但着急回家的不得不加价买，这就是溢价。然后春运过去了，客流大幅下降，那就算热门线路的也买了票就能上车，还肯定有床位，请问还有人愿意花更多钱吗？

学区房也这情况，参考韩国首尔的学区房吧，人口高峰之后，普通学区的溢价率都下降了，只有江南三区（最牛学区）高总价宜居房产的溢价率仍然有支撑。但最好成绩也就是撑住了溢价率，没有再增加的。

所以如果房子涨价，也只能是因为大盘上涨，单独靠学区涨溢价没道理，也没有先例。

3、过了高峰期，如果没有政策支撑，房子再不太宜居，那溢价部分就有可能受影响呗。这参考妇产科和幼儿园吧，前些年高峰期的时候，妇产医院找床位得找关系送礼，幼儿园得连夜排队，但现在还有吗？

可以说热门幼儿园仍然不好进，但肯定比前些年容易一些了，这就是等于溢价下降。

4、简单就这情况吧，我也不好建议。感觉您的期望值比较高，各项都想兼顾，在预算不是太高的情况下不是太容易，只能是适当取舍。我要建议是算算溢价率吧，在同等情况下尽量选择相对低的，这样能提高居住的性价比，保值的风险也相对低。

仅供参考。

二

Q:

请问和平里胜古中路挂牌1k多万的200平左右的房子，可以买吗？都说这个小区环境太差，还没去看过，如果单看大小户型和单价确实诱人，缺点是转学可能离学校较远，小区环境也差。

看历史交易上一套是20240615成交的，从2019年到现在成交才14套，流通性差。如果不考虑离学校远近，这个房子可以入手吗，综合性价比高吗？

A：

1、买是可以买，但您现在关心的应该是将来怎么卖的问题吧？这么说吧，等您将来出手的时候将面临同等的情况。就是接盘的人也会考虑，这房可以买吗？

2、商品价格是由供需关系决定的，愿意买的人少，还不太愿意出高价，所以才有今天的价格。或者这么说吧，如果是从居住角度来说，这房子肯定性价比高，只是投资角度略弱而已。所以看自己的主要需求吧，甘蔗不能两头甜，各有优劣，看自己注重哪方面了。

3、综合性价比不太好聊，大概率偏低，或者说肯定偏低吧。但从居住角度的性价比应该高，估计租售比能到500左右，也就是小户型非学区房的租售比，租金收益率2%以上。但也考虑好，这收益率一般都得依靠中介完成，难度也挺大的。

仅供参考。

三

Q:

请问，我的情况比较复杂，我是朝阳区集体户，妻儿是延庆户口，延庆有一套房在妻子名下（婚内）。现在的问题是，我已经从原单位离职数年，现在想让孩子明年在集体户对口学校上学，但单位不同意。

他们要求我迁走户口，但一旦迁走我就不能在朝阳上学了。而且原单位还有说法要把我们这种离职集体户迁到公共户上，那如果这样就要随机派位，学校档次和单位对口的将差距很大。所以我的问题是：在不买房的情况下，如何做到让孩子在比较好的学校入学？

A：

1、这情况其实不算复杂，而是您的想法或要求挺复杂的，我真回答不了，还是咨询更懂行的吧。

2、简单说两句，既然您家孩子出生的时候没有把户口落在单位集体户上，那之后就几乎不可能了。毕竟您已经离职，单位都没道理接收您家的户口。

无论您的户口在集体户还是公共户上，那“家庭房产”和孩子的户口既然在延庆，就只能在延庆上学了。

想要在朝阳入学，就得办理租房入学的手续，否则光凭您自己的户口不可能。可既然是明年就要入学，在此之前看样子是没办理过租房备案吧？那肯定来不及了，因为京籍租房要求得满三年呢。

3、总之按照您现在所说的情况，孩子的户口不可能迁到朝阳单位集体户或公共户上，反而有可能因为单位把您的户口迁到公共户之后，被要求迁到延庆房子里。即便不迁走，您家孩子也不太可能在朝阳上学，无论哪所学校。我帮不上忙，要不再问问别人吧。

仅供参考。

四

Q:

我家和老婆家都是北京郊区的，拆迁分了九套房，老丈人住个两居，我父母住个两居，孩子在北航上大三，我们一家三口住个两居，剩下的六套房都在出租。父母都退休了，老两口加起来月工资一万五，老丈人老两口月工资九千多。我在亦庄开发区工作，月收入扣完五险一金四千五百元，工作很轻松，就是喝茶聊天，有事接个电话，查查工作部门品质。

家里两辆车，一个油车，一个油电混，等闺女大学毕业在给她弄一辆，在天津杨柳青买了一套两居，石家庄买了一套一居，廊坊买了一套两居，也都出租着呢，感觉生活还不错。身体健健康康的，家庭和睦，双方父母都能健康长寿就行了，加油吧，我爱北京，作为一个北京人真的很欣慰，谢谢。

A：

1、您拉倒吧，吹牛逼好歹也得打个草稿儿啊。我郑重的提醒您吧，新税法马上公布，吹牛逼要上税了。

2、我入行房地产30年了，见过数不清的拆迁，绝大多数都是农村的，但我就没见过北京能有九套房的，都是外地才有这种可能。或者说除非是大型的经营性用房拆迁，否则宅基地就不可能给这么多。

北京在房价明显上涨之前，也就是2003年之前，宅基地拆迁并没有太明确的统一办法，各村有各村的高招儿。当时确实可以多买回迁房，要不然也卖不出去。但是，就算村里和开发商想多卖，村民们还不愿买呢，那会儿没人觉得房子能升值，都是够住就得了。

2003年北京国土局下发了“124号令”，明确回迁面积为“每户100-150平”，一般执行为两口人100平，三口人150平。那您家4个老人+一家三口=三户7口人，请问怎么来的九套房？

2006年后房价暴涨，所有人都知道多要房子更划算，但是2007年就下发了北京国土局“774号文”，明确规定“宅基地回迁人均面积为不得超过50平”。您家7口人，最多350平，是分了九套小单间吗？

但也不对啊，明明是至少三套两居，这已经占走了6个人的份额，最多剩下一套一居室了，请问您家怎么安排的？

3、前几年有个新闻，说通州老太太拆迁给了九套房，但实际上是他家俩儿子+一个女儿的户口都在一起，宅基地三个。所以这其实是“四户14口人”的指标，700平米呢，换算成9套房很多吗？

简单说就是房子不值钱的时候，开发商或村里想多给拆迁户房子，但拆迁户不要。房子值钱之后，拆迁户都想多要房子，但没人给。毕竟谁都不傻的，我们开发商更不傻，村干部也没有善良的。

您如果说您家老人都是村干部这还行，看这退休金明显不是啊，应该都是工人才对。那这问题来了，您家老人是不是连村集体的股份和分红都没有啊？如果有的话为什么不提啊？能给九套房的村子，这得有钱到什么程度？福利能好到逆天。可您既然不提，估计是都不知道有这种事儿吧？

如果说您家这九套房有单独购买的也行，但您却说的是“分”。靠，那就甭聊了吧？

4、另外您家在外地投资的这三套房，简直不知道说什么好了。还仨地方，都是房价万把块的，两居室租金能有每个月2000就差不多了，三套加起来都未必有北京一套房的租金高，那您累不累啊？

5、总之吧，您意淫的挺美好的，希望您永远活在自己的梦里……

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