总结与展望 | 产品：“好房子”新标准开始实施，未来转向多维度综合价值竞争（2025H1）

文/克而瑞研究中心

2025年上半年，房地产市场整体平稳，而行业则聚焦于“好房子”建设。自5月起，中国“好房子”国家标准《住宅项目规范》正式实施。这一规范的落地，不仅为住宅建设树立了更高标准，更标志着住宅产品正式迈入高质量发展的新阶段。

展望未来，随着新规产品大量涌入市场，高赠送率所引发的新旧产品矛盾以及新规产品自身潜在的安全性问题逐渐浮出水面。在此背景下，广州、成都等城市已率先对新规产品实施更为严格的监管措施，而未来或许会有更多城市加入这一行列。与此同时，住宅产品住宅产品发展已形成了清晰的低碳化路径，将持续在绿色低碳方面全方位发展。

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总结

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产品成交结构

（1）房型：多室需求持续扩大

2025年上半年，市场对多居室产品的需求稳步增长，其中，四房成交套数占比较去年水平增加2.2个百分点至31.6%，同期五房占比小幅上升0.4个百分点；与此同时，二房、三房占比则分别下降了1.4和1.1个百分点。

可以看出，传统刚需或小家庭首置需求相对减弱，改善型住宅越来越成为新房市场的主流选择。在此背景下，购房者对居住品质和功能的追求不断提升，房地产市场正加速进入以品质为导向的新时代。

分城市能级看，上半年，一线城市四房产品市场份额显著提升，占比达31.9%，较去年增长3.5个百分点，增幅高于低能级城市，这一增长主要来自三房户型的份额缩减，后者同期占比下降2.2个百分点。

二线城市四房占比亦提升2.6个百分点至31.1%，增长动力主要来自二房产品的需求减弱，成交比重较去年下降1.8个百分点至10.9%。

三四线城市三房产品仍占据市场主导地位，占比略超五成；与此同时，四房户型需求持续升温，上半年占比提升1.6个百分点至32.1%。整体看，各能级城市成交结构中都显示出明显的户型升级趋势，四房产品成为购房者的共同选择。

（2）面积段：大面积偏好进一步增强

从成交面积结构看，上半年市场成交持续向更大面积的住宅产品倾斜。其中，110-140㎡产品占比较去年提升0.7个百分点；140-180㎡产品的增幅更为显著，同期提升0.8个百分点，180㎡以上最大产品段产品的比重则微增0.1个百分点。

由此可以印证，购房者对于居住空间的升级需求正在加速释放，这一趋势也与更多室需求持续主导市场的特征相吻合。

分城市能级看，一线城市市场成交向90-110㎡和110-140㎡的面积段集中，两者占比较去年水平分别增加0.2和3个百分点，其余面积段占比不同幅度下降，显示出市场对刚改和一般改善面积段产品的偏好增强。

二线城市成交全面趋向于大面积产品，110-140㎡、140-180㎡和180㎡以上产品占比分别较去年增加0.9、1.5和0.4个百分点，反映出各种改善需求的持续释放。

三四线城市成交较高能级城市更为集中，110-140㎡产品成交占比43.5%。同时，140㎡以上产品也持续走俏，140-180㎡和180㎡以上面积段的市场份额分别较去年提升0.6和0.3个百分点。

（3）三房趋稳，四房更趋紧凑（略）

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产品特征

2025年二季度，在“好房子”国家战略引领下，重点城市密集出台的新规红利（如放宽阳台/飘窗面积计算、优化公共空间计容等），不仅激活了刚需、改善、高端客群的分层需求，更推动产品力向“空间功能精细化、场景体验品质化、社区运营生态化”三大方向加速进化，房企正以更开放的姿态回应客群需求。

（1）政策红利释放，住宅产品向空间功能、场景体验升级

2025年，以“好房子”国家战略为引领，重点城市密集出台住宅新规（如放宽阳台/飘窗面积、鼓励空中花园/复式挑空、优化公共空间计容），显著提升了住宅产品的实得率、空间尺度和舒适度。这些政策红利不仅有效激活了市场，吸引了刚需和改善客群回归新房市场，更深度驱动了住宅产品的全方位升级换代。

刚需市场的高实得率实现“小面积多功能”。广州地铁珑曜上城项目全系户型实用率130%，建面约73㎡三房两卫户型通过入户花园（4㎡全赠送）、阳台（6.3㎡半赠送）及飘窗优化，使用面积达90㎡，LDKB一体化客餐厅（4.0米开间）与270°环幕飘窗设计，空间体验媲美90㎡传统户型。

该户型采用4.0米大开间LDKB一体化客餐厅设计，主卧设有270°环幕飘窗，次卧可根据需求灵活改造成书房或儿童房。

改善产品以场景创新提升居住品质。成都澳南锦江序140㎡改善户型引入豪宅级双全景舱设计，客厅与主卧三面采光；外围赠送飘窗可拆除，提升空间尺度与灵活性。建筑采用曲面铝扣板+转角弧形玻璃环幕幕墙，为客厅、主卧提供270°无遮挡视野，赋予改善型购房者高端居住体验。

高端产品突破空间形态。南京中北金基山和月顶跃产品，约6.6米挑空墅厅，顶部采用超广角玻璃幕墙设计，270°环幕全景落地窗贯穿客厅及主要功能区域，结合奇偶错层露台布局，实现紫金山全景与城市天际线无遮挡视野。户均露台面积20-30㎡，形成“平层别墅”的立体居住体验。

（2）平层别墅化，高端改善产品的立体设计

面对高净值客群对“自然亲近感+私密居住”的双重需求，高端改善产品正通过“垂直+水平”的立体化设计，将传统别墅的分层功能（花园、露台、地下室）融入单层平面，实现“小占地、大空间、墅级感”的居住升级。

重庆金茂璞印金开建面约207㎡与240㎡的大平层产品，采用一梯一户的独立单元设计，并创新打造三重垂直庭院系统，入户私院、全景卧室花院、全面屏社交庭院，将传统合院精髓搬至空中平层，契合塔尖人士对自然亲近感和私密居住环境的双重追求。

图片南京绿城华发金陵月华400㎡户型采用奇偶层垂直咬合结构，奇数层与偶数层上下镜像叠拼，形成复式空间，约7米纵厅搭配270°环幕落地窗，消除平层压抑感，采光面大幅增加。

（3）社区空间深度联名知名品牌/IP，响应客户高阶需求（略）

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展望

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新规产品监管收紧，未来产品转向多维度综合价值竞争

各地建筑新规实施以来，高赠送率成为新规产品的核心优势。然而，近期部分城市开始加强对新规产品的监管。

这背后主要有两方面的原因：一方面，新旧规产品之间矛盾凸显，由于新规产品过高的赠送面积，使得存量的旧规产品相对贬值，引发了已购房者的不满和大量的投诉。另一方面，新规设计中的一些问题也逐渐暴露，带来了潜在的安全隐患。例如，超高层建筑中的花池设计可能会对建筑结构安全和居民生活安全造成威胁；飘窗的拆改也可能影响建筑本身的稳定性。

这些问题促使部分城市开始收紧新规产品的相关政策。例如，广州已明确要求，飘窗必须外凸，不再允许通过内凹飘窗变相扩充室内面积，目前的0飘窗设计或将被全面叫停。广州高度超过40米的建筑，花池不再全赠送，需计入一半容积率，未来房企通过花池改造增加面积的做法也将受到一定限制。

成都对新规产品的监管也在收紧，其新规要求全赠送和半赠送面积占建筑面积的板率不超过20%，但实际操作中，项目往往会通过一些不合规的方式使得实际的赠送率超过这个比例，甚至有些项目到了40%。因此，根据成都最新出台的建筑工程验收规范，房企报建时的平面尺寸、板率、层高等都将纳入后期验收核查中，如果实测误差值过高，房企将可能被处罚。

展望未来，新规产品的设计与监管收紧或将成为更多城市的普遍趋势，房企通过模糊处理增加赠送空间以吸引购房者的方式将难以为继。在政策方向的引导下，住宅产品的升级方向将不再局限于单纯追求更多的赠送面积，而是转向生活场景的优化、科技赋能的深化以及服务配套的完善等多维度的综合价值竞争。

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住宅产品在绿色低碳方面将呈现全方位发展趋势（略）

（来源：克而瑞地产研究）

文章来源:克而瑞