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城镇居民购买农村房屋，时隔 20 多年后遇上拆迁，房屋买卖协议的效力成了争议焦点。这样的协议到底有效吗？
一、案情梳理
（一）原告的诉求与缘由
原告林浩、郑芳向法院提出诉讼请求：
判令高磊与林建军、林大山于 2001 年 9 月 28 日签订的房屋买卖协议无效；
判令高磊、田莉与林建军、林大山于 2002 年 2 月 4 日签订的房屋买卖协议无效；
依法分割北京市大兴区黄村镇房屋（即十号院）拆迁所得所有利益，拆迁总利益的 30% 归己方所有；
诉讼费由被告承担。后因拆迁协议未签订，林浩、郑芳撤回第 3 项诉讼请求。
林浩、郑芳称，林建军与郑桂兰是夫妻，二人是林大山、林大水的父母。林浩与林大水是父女关系。2001 年 9 月 28 日，林大山及其父林建军与高磊签订协议书，将十号院院落内的正房五间、西配房两间及院落以 45000 元的价格卖给高磊。高磊购买时是城镇居民，未取得后新庄村集体经济组织成员资格，至今也不是该村成员。根据法律规定，高磊不具备购买资格，其签订的协议书应属无效，故诉至法院。
（二）被告的抗辩主张
高磊辩称：
林浩不是本案适格原告，应裁定驳回起诉。林浩不是案涉宅院所有权人，也不是房屋买卖合同出卖人，且林建军的部分继承人未提起诉讼，林浩无权单独起诉。
案涉宅基地房屋因拆迁已拆除灭失，合同无效情形不存在。
其女儿高梅被确认为被搬迁人，已选择安置房，拆迁安置补偿应归高梅所有。
其购买房屋是为解决居住问题，居住 20 多年，林浩曾起诉后撤诉，此次起诉缺乏依据，违背诚信原则。并提起反诉，要求案涉拆迁利益全部归高梅所有。
田莉、高梅辩称，与高磊答辩意见一致。
（三）第三人的意见
林大山、林小玲、林小敏述称，同意林浩、郑芳的诉讼请求，不同意高磊的反诉请求。
乙集团公司述称，案涉院落已完成清登和拆除，因纠纷评估和审计无法推进，拆迁协议未签署，被拆迁人需由村级确权小组确认，对反诉不发表意见。
（四）法院查明的关键事实
林建军（2002 年去世）与郑桂兰（2021 年去世）系夫妻，育有林大山、林大水、林小玲、林小敏。林大水（1996 年去世）与郑芳系夫妻，育有林浩。
高磊与田莉系夫妻，户籍地为黑龙江省，其女高梅 2014 年户籍地变更为北京市大兴区另一地址。
2001 年 9 月 28 日，林建军、林大山与高磊签订协议，将十号院房屋及院落以 45000 元卖给高磊；2002 年 2 月 4 日，林建军、林大山与高磊、田莉签订补充协议，约定拆迁时补偿归买方所有。协议签订后，双方履行了义务，房屋交付高磊一家使用。
2024 年 10 月，十号院因城中村改造项目被列入搬迁范围，房屋已拆除。高磊、田莉表示将院落赠与高梅办理搬迁事宜，高梅被出具资格确认书并选了安置房，但乙集团公司称相关文件不具有确定被拆迁人的效果，因纠纷未签订拆迁协议。
二、案件分析
（一）争议焦点
案涉两份房屋买卖协议是否有效？
高磊的反诉请求是否应支持？
（二）法律分析
本案适用民法典施行前的法律规定。当事人订立合同应遵守法律法规，不得违反强制性规定。农村集体土地使用权与集体经济组织成员特定身份相联系，不得转让，农村房屋买卖依赖于集体土地使用权转让，否则无效。
高磊、田莉非案涉房屋所在地集体经济组织成员，其购买案涉房屋违反农村村民住宅用地相关法律规定，故两份房屋买卖协议均属无效。
高磊主张房屋已拆除，合同无效情形不存在，缺乏法律依据。虽房屋已拆除，但协议效力不以标的物存在为前提，故该主张不成立。
因双方存在争议，乙集团公司未确定被拆迁人，拆迁利益尚未确定，高磊要求拆迁利益归高梅所有，缺乏事实依据，不予支持。
三、裁判结果
法院判决：
高磊与林建军、林大山于 2001 年 9 月 28 日签订的房屋买卖协议无效；
高磊、田莉与林建军、林大山于 2002 年 2 月 4 日签订的房屋买卖协议无效；
驳回高磊的全部反诉请求。
四、案件启示
（一）城镇居民购买农村房屋协议多无效
农村房屋买卖与宅基地使用权紧密相关，而宅基地使用权仅限本村集体经济组织成员享有。城镇居民购买农村房屋，因违反相关法律规定，买卖协议通常会被认定为无效，购买时需充分认识此风险。
（二）合同效力不受标的物是否存在影响
即使农村房屋因拆迁等原因灭失，也不影响对原有房屋买卖协议效力的认定。协议的有效性取决于签订时是否符合法律规定，而非标的物后续状态。
（三）拆迁时利益纠纷需依法解决
房屋买卖协议无效后，如遇拆迁，相关利益分割需根据双方过错程度、实际贡献等因素依法处理。在拆迁利益尚未确定时，主张全部利益归一方所有，往往难以得到支持。
（四）谨慎对待农村房屋买卖
无论是出卖人还是买受人，在进行农村房屋买卖时都应谨慎。出卖人要知晓转让的法律限制，买受人要清楚购买的法律风险，避免因协议无效引发后续纠纷。
涉及农村房屋买卖，尤其是跨身份属性的交易，建议事前咨询专业律师，了解相关法律规定和潜在风险，最大限度维护自身合法权益。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
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