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未来10年京津冀同城红利“新爆发点”

京津冀同城商务区，是天津深度融入京津冀协同发展国家战略的核心载体。

它以西站为核心，规划打造“高铁枢纽综合开发标杆区”“同城生产生活引领区”“都市型产业升级先行区”“津卫人文生态魅力区”，以重点承接重点承接北京非首都功能疏解，服务雄安新区及北京城市副中心建设。

该区域承载着天津在区域协同发展、产业升级和城市能级跃升中的多重迫切期待，因而在成本投入、战略定位、政策力度等方面上，也体现出与传统商务区的显著差异。

这些诚意满满的差异主要表现在这些方面。

①下本够大：中环内最后、最大的连片开发区域

红桥用连续3年的棚户区改造，腾挪出133万平米（约1995亩）天津中环线以内面积最大、也堪称最后的连片土地资源，足见天津对京津冀同城商务区的重视程度和支持力度。

②定位够高：规格最高的战略规划和平台背书

京津冀同城商务区建设总体方案，是天津近几年最高规格的市级战略。

这从下场拿地的是天津城投而不是红桥区城投就可以看出，这是一种明显的开发权上移。

③政策够好：最大限度的最好政策以抓住机遇

京津冀同城商务区是手段、是载体，其主要目的是吸引人和产业，主要靶向的就是全面接收非首都功能疏解下外溢的红利，天津也行政审批、产业扶持、产链协同等多方面，最大限度拿出了最好政策以抓住这难能可贵的机遇。

与此同时，高标准推进各项生活配套衔接，在人才落户、教育资源、生态打造等方面广开“绿灯”。

深入实施“海河英才”政策，对区域内符合条件的企事业单位，为其来津工作的在北京或雄安新区缴纳社保的职工解决天津户籍；

加大教育资源倾斜，引入和平区优质教育资源，建设耀华中学红桥学校、天津实验小学红桥学校等学校；

优化生态空间，建设子牙河滨河公园等生态空间，大幅提升绿化覆盖率......

这里是天津未来10年产业发展和红利落地“最高标准”的支柱板块。

在如此大力度、高规格的产业人才引进政策及配套建设规划覆盖下，未来一个生态空间+围绕西站+产业集聚+商业、居住氛围浓厚的超级城市界面，已在眼前

二、立体城市+业态创新+全维配套

TOD模式释放核心商务区先期红利

据规划，整个京津冀同城商务区未来将发展“一核、两带、三组团”布局。

其中，“一核”为西站核心商务区，占地约3.8平方公里核心区，先期发展。

具体通过整合交通枢纽、产业布局和城市功能，规划构建以TOD为核心的站产城融合示范区，以打造商业、教育、生态等元素聚拢的10分钟生活圈。

与常规TOD模式开发不同，西站核心商务区选择升级开发模式、开发有序推进、配建全维设施，以重构一种全新的“空铁商旅”模式。

①构建立体城市：地下7层交通核+地上复合业态

全面打造最便捷的同城、跨城立体交通网络：

包括8条高铁交汇（含京滨、津兴城际），占天津抵京高铁线路的90%，约30分钟直达北京，打造天津面向首都的“桥头堡”，实现高铁地铁化；通过空铁联运，西站城市航站楼可直接值机，直达大兴机场，覆盖全球航线；在市内轨交网络上，地铁1、4 、6号线无缝换乘。

与地下交通网络相互呼应的是地上的复合业态，星级酒店+云端办公多重消费、商务场景叠加，共同搭建出连通京雄、落地天津的垂直城市、无界生活。

②全维配套：高配商圈+顶级学区+滨水生态

商业配套：周边1公里范围内有陆家嘴、水游城商圈，2.5公里内有南开大悦城；区域内住宅中间地块自持有高端酒店和商业街区，地铁旁的山姆会员店，总投资6.7亿元，将于2025年底开业。

教育配套：区域内有惠灵顿国际学校、耀华中学、实验小学红桥分校等学校。

景观配套：区域内有子牙河滨河公园、西沽公园、桃花堤公园等一众生态水景绿带，人均绿地面积达约3.4㎡。

③开发时序策略：科学合理推进+住宅先行聚拢人气

在开发时序上，采用住宅先行+商业赋能+产业导入的开发原则，有条不紊、循序渐进，确保规划稳定发展、扎实落地。

先期开发科技高端住宅先行聚拢人气，继而发展商业为片区赋能，最后为片区进行中煤科工等核心产业的导入。

按计划，先开发核心商务区I期，即子牙河南侧、与天津西站直接相邻的1.8平方公里区域。

本期主角天津金茂府，便地处核心商务区最先开发的I期内的天津西站南侧，也是片区红利最先释放的区域。

三、金茂品牌+府系产品+科技住宅

350万起步的“烫金地”产品力标杆

在如此高规格的规划下，京津冀同城商务区的预期被直接拉满。而作为最先开发的核心商务区I期，肩负起“起调”的重任。

为将起点拉高、为后续打样，就必须引进一个产品设计力、兑现力都极为优秀的代建方才能承接各方期待。

于是，天津城投选择了金茂，国企央企强强联手。

2025年5月，项目对外释放案名，为“天津金茂府”。

①市城投拿地，金茂代建府系高端科技住宅

2024年3月29日，天津城投以9.86亿元竞得红桥区津红西（挂）2024-04号，即西站南广场地块，成交楼面价4657元/平方米（不包含城市更新成本），溢价率0%。

该地块集合住宅、商业、办公等，总建筑面积36.5万平米，总容积率2.87。

其中，商业部分建筑面积为5.5万平米，规划建设包括“运河之心”在内的多功能建筑群，自持40年；办公部分建筑面积为15.5万平米，用于企业总部建设，需自持大于70%建筑面积并自持40年；住宅部分建筑面积为15.48万平米，调整后容积率为2.25。

金茂将产品定位为“府系”高端科技住宅，即“金玉满堂”中的“金”，还是府系中的3.0产品，是加持了绿金科技12大系统革新的新式高端健康科技住宅，配置直接拉满

②改善定位，高层+小高+洋房搭配

该项目住宅部分由两部分组成，以中间商业为界，分为东西两地块。

住宅东地块共4栋楼，具体产品形态待定。

住宅西地块共规划19栋楼，其中24-25层高层3栋，14-17小高层9栋，8-11层洋房7栋，精装交付。

地块共规划车位1922个，其中地上车位104个，车位配比1:2。

③三进轴线：酒店式入口+林水前庭+下沉水庭

据公开效果图，项目西地块入户动线自南向北为主入口+前院+下沉庭院渐进式三进布局，打造会所式归家礼仪轴线，形成整体景观亮点。

除南北中心轴线外，社区2、3号楼之间还设置东西向形象景观轴；另分级分散设置两处复合活动场地，满足社交、亲子、健身等多重需求。

此外，据了解，小区楼栋为凹楼体设计、无架空层；洋房产品1楼带庭院和地下室，地下室为采光井采光。

④户型多样，满足多层级改善需求

据当前公开信息，项目首先开发地块为西地块。

西地块共有高层、小高层和洋房三类产品。

户型区间为108-184平米，三室起，具体户型共8个，分别为：

108、110、118、122、132、139、164、184平米。

多样性的产品和户型，天津金茂府为满足本土、跨城等多重的改善需求，可谓进行了最大限度的周全考量。

①目前项目周边尾盘销售的建投誉河院二期，热度非常高，近期成交量位于全市前列，从侧面印证了京津冀同城商务区的市场认可度。

京津冀同城商务区周边项目、地块等分布图

天津金茂府项目，位于最先开发的核心商务区I期内的，一方面，位置最优越，也能承接整个商务区最大的红利；另一方面，最先开发就意味着当前处于短暂的“价格低谷”。

②关于项目价格问题。

项目产品套价推测约350-750万，相较距离项目最近的誉河院套均约300万，无疑是一次总价的越级。

随着区域内建投誉河院二期进入尾盘销售，尤其是欧亚达地块已挂地和建投誉河院三期的大概率出现，区域内改善产品供应即将进入下一个阶段。

而“新阶段”的产品也必将牢牢抓住京津冀同城商务区建设红利这一核心价值点制造溢价，因而可预见的将抬升整体房价。

这是项目价值的体现，也证明了天津市对这里的期待值之高，是超越以往的。

③不妨先大胆预测一下，谁会来买这里的房子？

首先，地缘性改善，安土重迁、倾向“就近改善”的红桥区改善人群，尤其是西青道以南的高净值人群；

其次，对项目有核心需求的改善，金茂品牌、绿金科技、府系品质等点受不少改善人群热衷追捧；

再次，跨区改善客群，随着仁恒海河广场、惠灵顿海上花苑、仁恒河滨花园等周边邻近城区的十数个高端社区陆续进入置换期，南开老城厢、广开西等区域的部分改善客群或选择跨区外溢至此；

第四，“北津人”，作为面向北京的“桥头堡”，随着天津西站“高铁轨道化”的逐步实现，未来仅需约30分钟即可到达北京，项目将凭借与同城无异的跨城便捷交通，吸引“北津人”前来置业；

再就是，京津冀同城商务区中光荣道科技创新产业带、西北角金融和数字经济产业聚集区等招引至此的产业人群，其中不乏有改善需求者......

项目兼具了跨城置业、地缘改善、跨区改善等较多属性，对标人群广，虽然总价不低，但抢手程度可想而知。

最新消息：

项目当前已于端午节期间开启排卡。

预计首开时间为6月中下旬，首开户型区间110-184平米；

目前放风价约在3.7-4万/平米，预计主力户型套均约400-750万；

后续高层单价预估3.3万/平米，总价约350万起；

27年下半年交房；

首开楼栋暂定2栋洋房、2栋小高层，分别为：

3#楼，17层小高层，2梯2户，户型面积约139平米；

4#楼，17层小高层，西单元2梯2户、户型面积约118平米，东单元2梯4户、户型面积约110平米；

7#楼，11层洋房，1梯2户，户型面积约184平米；

8#楼，11层洋房，1梯2户，户型面积约164平米。

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