上海最牛的顶豪出现了：捂盘快20年、水泥风、要卖20万？

上海有两个非常有名的“捂盘惜售“的顶豪项目，一捂就是差不多二十年，主打一个时间跑赢空间、跑赢队友。

那么，到底是一家什么样的公司，什么样的老板，能同时在上海外滩和长宁西郊拥有两个项目，而且还能捂盘将近二十年不卖？是另有玄机吗？

这两个项目地段都非常好，还有个特点就是快20年也没拿出来卖过项目。

一个是位于外滩的洛克外滩源，2006年开始开发，2023年才全面开放，迄今已19年。

其中的27套住宅，主力建面约370-470平米，是上海外滩核心区仅存的住宅供应。

最近几年每年都有 “传言入市”，但每次都无疾而终。

这个地段，一个字，绝了！

一个是位于长宁西郊顶级豪宅区的宁国府邸，2008年拿地，地价3.28亿元，2010年初开工，一直到2024年底才完成验收。

从2008年到2025年，中间过去了17年？

多少神盘在这期间开盘了，2008年的光景，翠湖当时也才开到三期嘉苑呢，新天地的位置，当时均价差不多7万元／平米。

宁国府邸现在入市了，11栋“四合院“可售，每栋面积1000-1500平米，拿地17年后第一次放风：即将入市！

无独有偶，宁国府邸的幕后老板是欧亚平，跟外滩的那个是同一个。

小帅首先想说一下，这两块地的位置，是真好。

两个项目都属于一家香港上市公司百仕达控股，背后的老板，是神秘的资本玩家欧亚平，关注资本市场的，对这个名字应该不陌生。

欧亚平真正在内地扬名，是2013年11月联合马云（阿里巴巴）、马化腾（腾讯）、马明哲（平安）创办了众安保险，他被“三马“推举为众安保险董事长，其实也是实控人。

2017年，众安保险以众安在线在香港上市。

当年在复旦大学的开业仪式上，复星集团创始人郭广昌主持，“三马“齐聚到场的神级场面，可谓是星光闪耀。

欧亚平在成为众安的出面人之前，并没有任何保险或金融的从业经历。

他赚到的第一桶金来自石油贸易，之后创办佰仕达，然后就转身地产开发。虽然上海在捂盘，其他城市倒还好。

1993年，一个偶然的机会，欧亚平得知深圳罗湖有一块政府无力改造的地。海南楼市崩盘和全国地产调控寒冬的当下，他成立深圳百仕达，9亿元拿下了这块32万平方米的地，并在三年后实现一期销售额15亿。

此后欧亚平，一直被称为“反经验主义者”。这次成功的投资，如今看来也是让欧亚平下决心放弃原油生意、转行地产的一个转折点。

1998年，欧亚平带领百仕达控股在香港上市，募资6亿港元。

尝到地产的甜头后，百仕达继续出手。2001年再以7.8亿拿下当时的全国单价地王，并打造了深圳知名豪宅红树西岸。

2005年，欧亚平转战上海。2005年末，“日资三大房地产巨头”之一的三菱地所子公司洛克菲勒国际集团以4.11亿元获得外滩源一期黄浦区174地块16882平方米的开发权，随后就引进百仕达共同参与外滩源开发，百仕达顺利进军上海。

让欧亚平没想到的是，他居然在这个项目上被日本人“坑“了一把。

据百仕达2005年的公告，百仕达与洛克菲勒成立合资公司（RGAP），百仕达持有490股B股，洛克菲勒持有510股A股，其中，洛克菲勒手握对项目各方面的控制权，百仕达则扮演项目经理的角色。

根据协议，百仕达还需要为外滩源项目提供不超过13.1亿的股东贷款，作为施工前期费用支出。承担开发风险的百仕达也因此大亏。截至2023年末，百仕达对RGAP投资的公允值亏损2.854亿港元。

洛克菲勒的这一波操作被业内视为“空手套白狼”。

故事的结局是，2024年4月，众安在线宣布以14.366亿元购买洛克外滩源的两栋楼，总建筑面积近15944平米，占整个洛克外滩源项目的约15%。

这笔“左手倒右手“的交易，一定程度缓解了百仕达在洛克外滩源这个项目上的压力。

这还没完。2024年12月20日，百仕达以200万美元的代价收购了洛克菲勒手中RGAP的510股A股，让洛克菲勒从洛克外滩源项目中彻底出局！

接下来，洛克外滩源还能套现的，就剩那27套一捂再捂的住宅了。

洛克外滩源一期由11栋历史保护建筑+6栋现代建筑组成，仅有的3栋住宅包含在6栋现代建筑里，大多数住宅都位于7层以上，楼下是商办物业。

在这之前，同属于洛克外滩源一期的外滩半岛酒店也曾有大平层进入市场，但属于商业性质，三年前的成交均价在18-20万元/平米。

欧亚平在上海独立操盘的唯一一个地产项目，是长宁西郊的宁国府邸。

板块是好板块，旁边不远处就是那个世界级的顶豪项目——檀宫；名字也是好名字，取自《红楼梦》里的宁国府。就是宁国府最终被抄家走向衰败的结局，不知道富豪们会不会介意？

更让人无语的，是这个别墅的设计风格，在西郊板块以奢华与尊贵闻名的别墅区，确实是有点鹤立鸡群。

整个项目一共就12栋楼，每一栋都是围合式的、中间带院落的独立别墅，形似“碉堡”。用百仕达控股的话来说，这是中西合璧的四合院，看现场照片，是用西方建筑风格造的中式四合院？

建筑设计师很厉害，英国的殿堂级建筑设计师大卫·奇普菲尔德，擅长性冷淡风格建筑设计。

嗯，往高级了说，是性冷淡风，也有人戏称为“提篮桥监狱风”，也很贴切。

小区占地不大，目前13号是物业管理用房，实际只有11栋别墅可售。单套别墅地上建筑面积约947-1704平米，总面积最低1400平米起！其中面积最小的一套，光地下室面积就有477平米。贫穷限制了我的想象！

这块地是2008年8月公开招拍挂的，被一家香港上市公司百仕达控股以3.28亿元的总价拿下。地块占地面积约13600平米，容积率只有1.0！相当于楼面地价24117元/平米。因为西郊宾馆，小区的限高只有15米。

项目2010年初就开工了，一造就造了8年！在2018年的中报里，百仁达控股说：“宁国府邸目前正在进行庭院精装修、外立面改造和整体配套工程，因市场不稳需根据实际情况作出合适的经营安排。”

到2018年的年报，这个表述变成了：“宁国府邸正处于验收阶段，4栋精装修及7栋毛坯、园林工程正在后续的整改及验收，因市场不稳需根据实际情况作出合适的经营安排。”

好事多磨。宁国府邸的“验收阶段”整整持续了6年！一直到2024年的年报，宁国府邸才“已完成验收”，但“4栋精装修及7栋毛坯、园林工程正在后续的整改及验收”，并表示后期将“因应市场需求及实际情况作出合适的经营安排”。

“市场不稳”4个字终于去掉了，这估计也是百仕达最近开始放风项目准备入市的背后动力。

但是，别忘了，宁国府邸在拿地时，还有一个开发条件的限制：就是70/90要求。

当时的政策要求，从2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。

地块容积率低于1.0，限制于70/90政策，低于35%的建筑密度，真的很难啊！尤其是在顶级别墅扎堆的西郊，如果按70/90规定做出小面积的联排别墅或多层，这样的房子卖给谁啊？简直就是难上加难！

终于理解为什么宁国府邸的验收一拖就是六年了！

2024年8月27日，上海房管局发布《关于优化本市新出让商品住房用地套型供应结构的通知》，70/90政策正式退出。

也就是在2024年的年报中，百仕达控股几乎是卡着点宣布，宁国府邸完成验收。

买地时地价24117元/平米，17年后再卖，售价可以看到20万元/平米吗？

去年，檀宫有套二手房出售，建面1613平米，含地下室458平米，最终3.5亿成交，成交单价近22万元/平米。

对百仕达控股来说，肯定是价格能卖得越高越好，就是能买得起单价20万元/平米别墅的富豪，能不能接受自己家是性冷淡风？

现在，已经成功进军金融业的欧亚平，到底有没有告别房地产？

从最早起家的原油贸易到地产开发，再到互联网保险，又在香港成立众安国际，进军虚拟银行，已然构建起横跨保险、银行、证券及加密货币、稳定币等数字资产的众安金融科技生态。

2008年之后就从地产圈隐匿，时隔17年，他手里除了少量出租物业外，可售的住宅，也就剩下洛克外滩源的27套住宅和宁国府邸的11套别墅了。

看上去就38套房子，但平均每套的市场价值都超过一个小目标，总货值数十亿！

设计原来前卫、现在看有点过时的豪宅，富豪们会因为地段买单吗？都说卖豪宅就是卖地段卖圈层，这个项目终于要硬碰硬去见真章了。

毕竟等了近二十年，中国的房地产行情已经发生了天翻覆地的变化，错过了中国房地产的黄金时期，他还能抓住最后的机会，把这两笔买卖再卖个好价钱吗？