上半年，京沪杭蓉领跑土拍市场

来源：郁言债市

摘 要

上半年，土地出让金止跌回升，城市间分化明显

连跌四年后，今年1-6月土地出让金1.19万亿元，同比增长12%，迎来拐点。重点城市拉动明显，出让金TOP3、TOP5、TOP15的城市占据全国1/4、1/3、1/2的市场份额，较去年同期有6-9个百分点的提升。

具体城市上，杭州、北京、上海、成都与其他城市拉开较大差距，出让金、溢价率双高，扣除这四城后，1-6月出让金同比增长0.4%。扣除出让金TOP15城后，1-6月出让金下滑6%。

下半年，核心城市供地力度可能减弱，关注上海7月土拍

根据供地数据，7月供地起始价2142亿元，同比下滑11%，环比下滑29%，整体供地力度已经减弱。

热门城市供地热度能否延续？从起拍价超过20亿元的高价地块供给来看，7月高价地主要集中在上海，别的热门城市供地数量较少。7月上海供地起始价同比大幅增长156%，环比增长18%，推地涉及南京西路、北外滩等核心位置。此外在苏州、杭州各有1块高价地供给，起拍价分别为43亿元，27亿元。

今年核心城市供地或呈现前高后低，前期推出高品质土地，吸引市场化房企竞争获取，有利于年末形成商品房预售供给，拉高全年地产销售额。在上半年储备一定体量存货之后，下半年市场化房企拿地规模可能下滑，与之替代的可能是城投公司进入土拍市场，在非核心城市获取土地。根据2021年以来的历史规律，每年四季度，尤其是11-12月，城投拿地占比往往抬升，基本可以达到60%以上，部分三四线城市达到80%以上。

风险提示：中指院土地出让明细数据存在偏差。城投判别存在偏差。

01 上半年，土地出让金止跌回升，城市间分化明显

自2020年出让金达到峰值8.2万亿元后，连跌四年，今年1-6月土地出让金1.19万亿元，同比增长12%，迎来拐点。止跌回升的背后，主要有两方面原因，一是由于核心城市加大核心地块推地力度，二是由于限价政策取消后，开发商高溢价率抢夺核心地块，提高产品力，打造豪宅标杆产品。

在此背景下，今年土拍市场分化明显，重点城市土拍金额集中度提升。出让金TOP3、TOP5、TOP15的城市基本占据全国1/4、1/3、1/2的市场份额，较去年同期有6-9个百分点的提升。

从土拍出让金、溢价率两方面，可筛选出今年土地市场表现较好的城市。1-6月出让金200亿元以上的城市11个，其中杭州、北京、上海、成都与其他城市拉开较大差距，出让金、溢价率双高，其次为苏州、重庆，溢价率超过5%，也存在一定热度，南京、广州、西安溢价率偏低，但出让金体量较高，在285-310亿元之间。出让金100-200亿元的16个城市中，溢价率较高的城市有台州、宁波、济南、温州，多数属于浙江。

扣除杭州、北京、上海、成都（与其他城市拉开明显差距）后，1-6月出让金8338亿元，同比增长0.4%。扣除出让金TOP15城后，1-6月出让金5823亿元，同比下滑6%。

基于城市表现，可以对应到各省今年土拍表现，浙江、北京、上海、广东、四川五省相对较好，尤其是浙江、北京、上海市场化拿地力量强，1-6月出让金700-2200亿元之间，同比增速均超过20%，且城投拿地占比低于20%；其次为广东、四川，出让金体量在650-800亿元之间，同比增速均超过40%，城投拿地占比位于20-40%之间。江苏虽然成交体量也在高位，1-6月出让金仅次于浙江，近1500亿元，但城投拿地占比相对高。

同时，仍有近1/2的省市土地市场偏弱。14个省市1-6月出让金同比为负，4个省市出让金同比降幅超25%，分别是江西、吉林、陕西、山东。

02

下半年，核心城市供地力度可能减弱，关注上海7月土拍

回顾上半年单月成交规模，6月是出让金体量最高的一个月，其次为1月、3月。从原因看，6月、3月有季末冲量因素，1月出让金较高，主要是由于去年年底供给地块跨年到1月成交。从增速来看，6月出让金同比大幅增长20%，由负转正（5月同比-3%），上半年仅5月出让金同比为负，其他月份均为正。

展望7月土拍市场，基于供地数据进行估算，即通过已经公开披露的供地公告进行统计。从历史规律来看，“供地起始价同比”、“成交价同比”走势存在较强相关性。2025年7月供地起始价2142亿元，同比下滑11%，环比下滑29%，整体供地力度已经出现减弱。

供给环比大幅下滑，意味着7月出让金环比大概率为负，也符合历史规律，2020-2024年7月出让金约为6月的50%-91%。同比方面，由于24年7月基数较低，且今年以来土拍市场相对较好，成交价同比往往高于供地起始价同比，今年7月土拍同比未必为负，有可能基本持平去年同期，下限可能是-11%（参考供地同比）。

热门城市供地热度能否延续？从起拍价超过20亿元的高价地块供给来看，7月高价地主要集中在上海，别的热门城市供地数量较少。上海第六批次集中供地在7月下旬拍卖，其中4块土地起拍价高于20亿元，合计175亿元。从上海供地总额来看，7月上海供地起始价合计237亿元，同比大幅增长156%，环比增长18%，推地涉及南京西路、北外滩等核心位置，预计上海7月土拍热度依然延续。此外在苏州、杭州各有1块高价地供给，起拍价分别为43亿元，27亿元。

总结来看，往年全国土地成交多呈现“前低后高，年末冲量”特点，而今年与往年规律可能有所不同。

今年核心城市供地或呈现前高后低，前期推出高品质土地，吸引市场化房企竞争获取，有利于年末形成商品房预售供给，拉高全年地产销售额。上半年重点城市出现多次楼面价地王，意味着新房未来可能有多个豪宅产品供应，从之前限价时代的“刚需产品”转向强调品质的“豪宅产品”。需要关注后续豪宅产品的去化情况。

下半年市场化房企拿地规模可能下滑，与之替代的可能是城投公司进入土拍市场，在非核心城市获取土地。根据2021年以来的历史规律，每年四季度，尤其是11-12月，城投拿地占比往往抬升，基本可以达到60%以上，部分三四线城市可以达到80%以上。

风险提示：

中指院土地出让明细数据存在偏差。城投判别存在偏差。

本文源自券商研报精选