上海的车位真的卖不动了

　　上海的地皮金贵，所以房价贵，房租贵，就连停车的车位也很贵。

　　上海的天价停车费和天价车位，也曾多次上过新闻。

　　在很多老小区，抢车位更是常见的戏码。

　　然而，风向悄然转变。如今，上海很多车位也卖不动了，尤其是新房的车位。

　　车位遇冷，从抢购到滞销

　　变化首先体现在促销手段上。

　　宝山南大新房项目中环铂樾，在规定期限成功认购的购房者，可享5.88w买一个车位的优惠价！

　　要知道，上海中环一个车位，均价可是要三五十万的。

　　5.88w的价格，相当于便宜了25-45w。

　　开发商如此豪爽，可不是发善心，因为上海新房的车位越来越难卖了，比房子本身要难卖的多。

　　市面上很多新房项目，一半以上的车位卖不掉。

　　数据整理自网上房地产，仅供参考

　　而且跟房子一样，郊区新房的车位比市区去化更难。

　　为了卖车位，开发商也是绞尽脑汁，各种骚操作。

　　去年上海普陀新湖明珠城，车位租金突然涨价，其实就是为了倒逼业主买车位。

　　当时三期还有约3成左右的车位没有卖掉。

　　而最让业主破防的是，开发商都喜欢喊着早买早优惠，用大额优惠券诱惑你上车。

　　后面不到一年就无底线降价，降到你怀疑人生。

　　新房车位不好卖的同时，二手车位价格也跌了。

　　以内环内最大小区中远两湾城为例：

　　23年的时候，车位成交价格普遍在60万以上 ->25年，已经跌到40万出头了，跌幅不比房价小。

　　不过像徐家汇东方曼哈顿，黄浦永业公寓这种市中心老豪宅的车位，价格相对坚挺，没怎么跌，毕竟车位是真的紧张。

　　东方曼哈顿的车位配比只有可怜的1:0.44。

　　小区建成于2001年，车位少是那个年代的商品房小区的通病。

　　再加上地处寸土寸金的市中心徐家汇，车位贵也就不稀奇了。

　　永业公寓车位配比也只有1:0.4；

　　话说回来，为什么新房的车位卖不动了？

　　背后大致有这么几个原因：

　　1）楼市降本增效的年代，买房人越来越精打细算，怎么划算怎么来，怎么性价比高怎么来。

　　你要说投资房子还有可能，投资车位完全就没必要了。

　　很多刚需二手房的买家，买房也是只要房，不要车位，原则就是总价越低越好。

　　这让很多带车位的房东，不得不把车位单独出售甚至干脆免费送给下家。

　　2）供应大幅增加：

　　上海新房车位配比大幅提高：上海新建楼盘的车位配比普遍提高至1:1.1甚至1:1.5，豪宅盘甚至能达到1:2。

　　新房源源不断交付，车位总量激增。

　　3）新房车位全面涨价

　　过去几年，上海新房车位价格，从内环到外环，全面涨价。

　　车位成了开发商增收的关键点。

　　很多外环外的新房，车位也要动辄30w一个了，性价比存疑。

　　而且开发商为了吸引大家买房，新房把车库“卷”到极致！

　　比如浦东紫薇花园的车库：

　　金鼎首府的车库：

　　装标上去了。建设成本高了，自然也要涨价。

　　4）公共交通分流

　　上海的地铁也越来越发达，地铁线路越来越多，覆盖面也越来越广，从中心城区到远郊，也会分流一部分用车需求，进而冲击车位价格。

　　上海也在积极建设公共停车位，缓解停车难得问题：

过去几年，全市已累计创建215个停车资源优化项目，开工建设3.25万个公共停车位，提供4.44万个错峰共享停车位，建设42个示范性智慧公共停车场（库），在中心城区和其他地区建设智慧道路停车场的比例分别达到82%和52%。

　　6）“平替”选项增多

　　解决停车问题，小区周边也可以找找平替的——公共停车场、商场，写字楼。

　　上海的商场写字楼也越盖越多，招商引资的效果如何不说，用来停车倒是很方便。

　　7）市场选择

　　车位紧张的二手小区，一般人也不会卖。

　　加上车位变现难、租金回报率低，投资需求几乎为零。

　　车位难卖，本质上是供需关系转变。

　　到底该不该买车位？

　　1）预算紧张的刚需买房人，经济压力大的，车位就放一放，先租着。

　　2）不差钱的，但也纠结要不要买的，评估地段与环境：

　　二手小区一看车位比；二看周边商业环境，人口密度。

　　如果是繁华地段，成熟社区，车位必然紧张，该买就买；

　　如果是城郊，小区入住率低，周边商业也没起来，有很多停车的地方，可以不买。

　　有些地段周边的商业体免费停车场所太多，相比于几十万的车位，很多业主愿意辛苦一些，把车停到周边商业，省下这笔钱。

　　新房基本不用看车位比了，大部分新房的车位都不紧张，不用着急买，尤其是郊区的项目。

　　而且开发商后续降价或推出租赁方案的可能性也高。

　　另外就是投资客多的小区，车位也不紧张。

　　3）市区带车位方便置换

　　在市区车位紧张的地方，如果以后你想置换房子，带车位的房子，也会更好卖。

　　买豪宅没车位，算是一个硬伤，但是也不会因为这个就不买房。

　　4）价格参考

　　那么二手车位价格怎么算？车位价格多少合适？

　　这个问题我们以前有个判断依据：一般是小区5个平方的房价。比如小区均价10万，则车位价格在50万左右是合适的；小区均价20万，车位100万左右也不算贵。

　　5）车位的核心价值：省心 & 省时间：

　　对高净值人士来讲，抛开划不划算这个因素，有个固定车位，会让你的生活省心很多。买车位，一定程度上，就是买时间。

　　一些老小区，从公司到家20分钟，绕着停好车却得15分钟，还不如坐地铁。

　　有时候着急上洗手间，却半天找不到停车位，这滋味经历过的都懂。

　　如果家里是电车，那有个车位确实很有必要，很多小区你没有固定车位，不给你安充电桩。每天找地方充电也是挺烦人的。

　　看看那些为了抢车位打架的，周末为了留车位不敢出门的；你就知道能有一个24小时给你停车的地方是多么幸福了。

　　如果你连这些功课也不愿意做，说明你不差钱，那就买呗。

　　6）如何选择车位，也是有讲究的，比如靠墙的，很难倒库。篇幅所限，我们有机会再聊。

　　最后，上海的车位从“稀缺”沦为“鸡肋”，是城市化资源错配的缩影。

　　对于买房人来讲，当下精明消费＞盲目持有。

　　车位并非生活必需品。最终决策的关键词，还是那四个字：量力而行。

　　注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。