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企业购买抵押状态的办公用房，支付全款并实际使用后，却因抵押权未注销无法办理过户，这样的纠纷该如何解决？下面这起案例给出了明确答案。
一、案情梳理
（一）原告的诉求与缘由
原告华茂纺织公司向法院提出诉讼请求：
判令第三人协助原告到房屋登记主管部门办理位于北京市大兴区一号房屋（以下简称 一号房屋）抵押权注销登记手续；
于第 1 项诉讼请求履行完毕后 10 日内，被告协助原告到房屋登记主管部门办理 一号房屋产权登记手续；
本案诉讼费用由被告承担。
华茂纺织公司称，2020 年 9 月，其与被告宏图置业公司商议购买商品房，被告提供的文件中显示 一号房屋存在抵押，但抵押权人出具了同意销售的声明。双方约定总价款 3727015 元，原告支付全款后，被告交付房屋，原告实际占有使用至今。但被告迟迟未协助办理产权登记，故诉至法院，要求第三人注销抵押权并由被告协助过户。
（二）被告及第三人的抗辩主张
宏图置业公司未作答辩。
第三人恒通租赁公司述称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：
生效判决认定同类案件购房主体为自然人，原告作为法人不是实际购房人，不具诉讼权利；
原告购房事实存疑，可能借购房对抗抵押权；
即使购房真实，协议也不能对抗其合法抵押权；
其对案涉房屋的抵押权非基于开发贷款，对房款无监管义务，抵押权不消灭；
原告为法人，购房非居住目的，不符合优先保护条件，抵押权应优先受偿。
（三）法院查明的关键事实
2022 年 2 月 10 日，华茂纺织公司与宏图置业公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定购买 一号房屋，总价款 3727015 元，被告应在约定期限内协助办理产权登记。合同载明房屋于 2020 年 5 月 26 日办理抵押登记，抵押权人为恒通租赁公司。
原告支付了全部购房款，被告开具发票，原告办理入住并实际使用房屋，双方办理了网签备案。
2020 年 5 月，恒通租赁公司与案外人及宏图置业公司签订《融资租赁合同》《抵押合同》，约定宏图置业公司以包括 一号房屋在内的房产提供抵押担保，并办理了抵押登记。后恒通租赁公司出具《抵押权人同意抵押房屋销售的声明》，同意案涉房屋销售。
因案外人未履行债务，恒通租赁公司取得执行证书，但案涉房屋已由原告购买。
二、案件分析
（一）争议焦点
华茂纺织公司是否为适格原告，购房事实是否真实？
恒通租赁公司对 一号房屋是否仍享有抵押权，是否应协助注销抵押登记？
宏图置业公司是否应协助办理产权登记？
（二）法律分析
合同效力与购房事实：华茂纺织公司与宏图置业公司签订的买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。原告已支付全款并实际占有房屋，恒通租赁公司主张原告非实际购房人但无证据，故原告主体适格，购房事实成立。
抵押权的效力：根据《中华人民共和国物权法》规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，转让所得价款应向抵押权人提前清偿或提存，抵押权效力仅及于转让价金，丧失对抵押物的追及力。恒通租赁公司出具同意销售声明后，其抵押权仅及于房款，对已售房屋不再享有优先受偿权，应协助注销抵押登记。
过户义务：原告已履行付款义务，被告应按合同约定在抵押权注销后协助办理产权登记。
三、裁判结果
法院判决：
于本判决生效后 10 日内，恒通租赁公司协助华茂纺织公司到房屋登记主管部门办理位于北京市大兴区一号房屋抵押权注销登记手续；
于本判决第一项履行完毕后 10 日内，宏图置业公司协助华茂纺织公司到房屋登记主管部门办理上述房屋产权登记手续；
案件受理费由宏图置业公司承担。
四、案件启示
（一）购买抵押房产的注意事项
务必核实抵押权人是否出具书面同意销售的声明，明确抵押权的处理方式；
签订购房合同时，需约定抵押权注销及过户的时间节点和违约责任，保障自身权益；
支付房款后，及时要求出卖人将款项按约定向抵押权人清偿或提存，避免抵押权未注销导致过户受阻。
（二）抵押权人的权利与义务
出具同意销售声明后，应关注房款走向，及时要求抵押人以房款清偿债务，避免因房款未用于偿债而丧失抵押权后无法受偿；
抵押权人对已同意销售的抵押房产，丧失物上追及力，需按法律规定协助办理抵押权注销登记。
（三）企业购房的风险防范
企业购买办公用房等非居住类房产时，应更加注重审查房屋权利状态，包括是否存在抵押、查封等限制。签订合同前咨询专业律师，完善合同条款，确保交易安全。
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（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
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