非本村人买农村房再转卖，拆迁时能主张利益吗？北京房产律师解答

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农村房屋及宅基地的买卖由于涉及集体经济组织利益，相关协议的效力和拆迁利益的分配常引发纠纷。下面这起连环买卖农村房屋后遇拆迁的案例，法院的判决颇具代表性。

一、案情梳理

（一）原告的诉求与缘由

原告赵磊向法院提出诉讼请求：

确认其与孙伟签订的《买卖协议》无效；

判令孙伟、周强在 2021 年 4 月 2 日签订的房屋买卖合同无效；

依法判令四被告向其支付位于北京市大兴区黄村镇前辛庄村Y号房屋院落（以下简称 Y号院）所取得的全部搬迁总补偿款 11823530 元的 50% 即 5911765 元；

诉讼费由被告承担。

赵磊称，2018 年 5 月 18 日，他与孙伟签订《买卖协议》，将 Y号院卖给孙伟，总面积 567.3 平方米，总款 450 万元。他依约交付房屋及宅基地，但孙伟未按约定付款。因该协议违背土地管理强制性法律规范，应属无效。诉讼中得知孙伟与周强 2021 年 4 月 2 日签订《房屋买卖合同》，二人恶意串通企图取得搬迁利益，故申请追加周强为被告。Y号院面临搬迁，周强家庭已获得部分补偿款及回迁房，他认为自己对房屋建造装修贡献大，应分得 50% 拆迁利益，故诉至法院。

（二）被告的抗辩主张

孙伟、周强、周丽、吴昊辩称，认可前两项诉讼请求，两份合同均无效。周丽、吴昊称拆迁利益全划归周强名下，自己未获利，不应承担支付义务。关于拆迁利益，赵磊非本村集体组织成员，其购买房屋的合同也无效，无权要求分割拆迁利益，故不同意赵磊的第三项诉求。

（三）法院查明的关键事实

周强与吴昊系夫妻，周丽系二人之女。赵磊、孙伟、周强、周丽、吴昊均非前辛庄村集体经济组织成员。

2006 年 12 月，赵磊从前辛庄村村民季书明处购买 Y号院，支付 14 万元，后与前辛庄经济合作社签订宅基地使用合同书，进行了翻建。2018 年 5 月 18 日，赵磊与孙伟签订《买卖协议》，将 Y号院卖给孙伟，总房款 450 万元。

2021 年 4 月 2 日，孙伟与周强签订《房屋买卖合同》，将 Y号院以 1000 万元卖给周强，首付 300 万元，拆迁后付尾款 700 万元。

2024 年 Y号院拆迁，城建公司与周强、周丽签订搬迁补偿安置协议，周强选房 224 平方米，总补偿款等共计 10242090 元，已领取 60% 即 6145254 元。赵磊认可孙伟支付房款 3817000 元，尚欠 683000 元。孙伟与周强的付款流水多为案外人转账，且有 60 万元备注为借款。

二、案件分析

（一）争议焦点

赵磊与孙伟、孙伟与周强签订的两份房屋买卖协议是否有效？

赵磊是否有权分割 Y号院的拆迁利益？

（二）法律分析

合同效力：农村宅基地属于集体所有，非本集体经济组织成员不得购买农村房屋及宅基地。赵磊、孙伟、周强均非前辛庄村集体经济组织成员，赵磊与孙伟签订的《买卖协议》、孙伟与周强签订的《房屋买卖合同》，均违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。

拆迁利益分割：赵磊既非前辛庄村集体经济组织成员，也不是 Y号院最后一手买受人。在农村房屋连环买卖中，非本集体成员的买受人，即便对房屋有建造装修贡献，也无权依据无效合同分割拆迁利益，故赵磊要求分得 50% 拆迁利益的诉求无法律依据。

三、裁判结果

法院判决：

确认赵磊与孙伟签订的《买卖协议》无效；

确认孙伟与周强签订的《房屋买卖合同》无效；

驳回赵磊的其他诉讼请求。

四、案件启示

（一）农村房屋买卖的风险

合同无效风险高：非本集体经济组织成员购买农村房屋，买卖合同因违反法律强制性规定通常被认定为无效，无法获得房屋所有权。

拆迁利益难主张：即使签订买卖合同并实际占有使用房屋，遇拆迁时，非本集体成员的买受人难以主张分割拆迁利益，前期投入可能面临损失。

（二）交易注意事项

明确身份限制：购买农村房屋前，需确认自己是否为本集体经济组织成员，非本集体成员应避免参与交易，以免合同无效引发纠纷。

谨慎评估风险：农村房屋买卖涉及宅基地使用权，法律限制严格，交易前应充分了解相关法律法规，评估风险，必要时咨询专业律师。

（三）法律建议

若已涉及农村房屋连环买卖并遇拆迁纠纷，应保留好购房合同、付款凭证、房屋建造装修证据等，通过法律途径厘清各方责任。但需明确，非本集体经济组织成员主张拆迁利益难以得到支持，应以此为戒，遵守法律规定，避免此类交易。

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（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）