董小姐 | 收到了万科、华润、中海人的「反思信」

前天，董小姐写了一篇文章：。

文章发出后，后台非常热闹，新老朋友都在call我，感慨良多。

我感受到，如果大家没有被所在公司「格式化」，能够随时以跳出来的视角，聊聊行业和房企共性的话题。

那真是一项非常可爱而稀缺的能力。

房地产需要那些真正信仰并爱护这个行业的人。

过去一个多月，董小姐休假了。

在这段时间里，我一直在思考。接下来我最想要做什么，观察房地产对我来说意味着什么。它不仅仅是一份工作，更是我从业生涯中非常重要的一个阶段。

我好奇那些龙头型大公司，如何思考战略，怎么调整路线，让自己更轻盈地跑起来。也好奇有趣的小公司，如何开辟新模式。

于是，就有了《中海修正了投资策略》那篇文章。

在文章的后半段，我说，其实更关注的还是地产人的处境、感受与变化。

这两年，很多房企的各个部门都流失了一些人，而新人补给不足，老人承压较大。最终，所有的人事流转，可能都会在项目兑现中，露出马脚。

中海的「高铁」

一位中海的朋友跟我聊，他的读后感：

「现在中海的项目，就像一条一条的高铁车厢。速度不能降，品质和舒适度还要提升。俗话说，火车跑得快，需要车头带。即使现在能调整出来好车头，但是后面几节车厢不行，速度和品质依然会受影响。」

如果把这些车厢，比作各个业务条线的人。

火车头就像是项目总，第2节车厢可能是开发报建部，第3节是设计部，第4节是成本部，第5节是财务，剩下是投资、营销、客服等其他部门，最后一节车厢是工程部，其实也是火车头，因为它也能发力助推。

这位中海的朋友认为，最拉胯的车厢容易出现在设计、工程和成本。

「设计和工程涉及到外部对接，以及资源类的整合和调用，不可控的东西太多了。成本系统，虽然中海的人才池比较深，全国一盘棋可调动，调动即可用。但要是外招的话，想适应中海，就需要很长时间沉淀。如果设计、工程和成本的人不了解中海这辆高铁，或者沿用绿皮车的经验，一定会影响整列车的速度。」

那么，其他车厢呢？

报建条线，地方资源最关键，熟悉城市报建流程的人可以拿来即用；

财务人员，有法律和会计准则约束，相对容易迁移；

营销和投资，上手都比较快，因为他们的能力是通用能力——写ppt和吹嘘；

客服，主要看人的情商和性格，也是基础的通用能力，有就是有，没有就是没有。

这些观点，比较一家之言。但却是中海内部视角下，一个项目能够迅速运转的前提条件。

换句话说，在各个条线，深度理解中海的老人很重要，传承很重要。

从公司内部的精细化管控力度来看，业务部门都有条条框框，「各种要求，各种指引，各种规范」，老人都容易消化不良，更遑论新人。

中海是行业里上进心很强的公司，博采众长，大而全之。

中海的朋友说，有段时间，他们还向地方型龙头公司学习。永威、金沙、滨江都看。学他们做产品的理念，对细节的投入。最后却不了了之。

因为发现，对方这也投钱，那也投钱，中海学不了。

「我们要学那种花少钱就能变好的东西，要那种点石成金的能力。」

华润的「背包」

中海喜欢看同行，同行也喜欢看中海。

据董小姐了解，华润内部最喜欢比照的房企同行之一，就是中海，他们会深度观察中海。

这次中海的投资变化，让华润的朋友也心生感慨。

一位华润置地的朋友说，行业深度调整这几年，人员只出不进，公司只减不增，是不是熬过去了，会好一点？

看到中海希望在全国寻找点状性投资机会，资源不再一味像一线城市倾斜。华润的朋友告诉董小姐，下一轮房企比拼的，就应该是属地化能力。然而，华润置地的「背包文化」，不知道能不能适应市场属地化的趋势。

过去，华润置地号召大家背起背包就出发，跟着项目走，一些中基层人员会被派往异地，一个地区公司可能三分之二以上的人，都来自外地迁移。

这导致了，深度了解本地需求与板块的人，并没有那么多。

集团总部研判当地数据，很多时候却并不真正了解地方。结构性的机会来自于，属地团队自己就能够判断板块是好是坏，当地需求是否压抑，能否转化出来。

举例来说，一个二线城市某地块，历史成交数据一般，周边环境一般，总部的人看了后，认为没有拿的价值。但是，熟悉当地的人，更了解地缘属性，就能看到板块隐藏的价值，比如断供多年，客户需求积压等等。

这样的项目，最终如果能拿，基本都有不错的结果。

今年上半年，在石家庄、合肥、大连等地，有很多类似的项目，板块断供之后，出现了一个短暂的窗口期，有开发商拿了地，以最快的速度冲出来，抓住窗口期，就变成了销售黑马。

与之对应，在公认的北京热门板块海淀，开盘去化率不到40%的项目也不在少数。

在华润，地方的设计是总部强管控，营销也是外地派驻为主。

「总部的设计大师怎么能理解各地土豪的心理偏好呢？有时候是全国拉通，看哪个户型好，就推哪个户型。」

「我快受不了背包了，工作卷成这样，家庭也顾及不了。图的是什么呢？」

同样是一家之言，个体情绪。董小姐从中看到的是，大家真的在思考，行业、公司、个体的关系。

我们能否用这样的思考，撬开一丝变化的可能？

万科的「戈多」

在今天快要尾声的时候，董小姐接到了一位万科的朋友打来的电话。我们聊了快两个小时。

这通电话，同样是一位老万科人，看到后的触动。

「原来，从25年二季度开始，也是房地产新一轮周期的开始。一些传统神话被打破了，并不是所有一线城市都安全，并不是所有高端改善都有市场。」

万科是董小姐压抑了很久好奇心的公司，但此时，我不想剧透公司内部的变化，只想讨论万科人的心态。

「我们一直在等待，就像等待戈多那样。等待一种大刀阔斧，或者细水长流的东西。」

万科持续了数年的《目标与行动大会》，在25年这一年，忽然消失了。

以往，这样的大会，都会对未来一年的战略吹吹风。

这一年，有一些万科人不再喜欢业务出圈与协同，大家只想在自己的岗位职能范围内，把事做完。

「在一线，很多人只对自己负责，没有人对公司负责。也几乎没人惧怕KPI考核，因为对应的影响几乎没有了。」

在等待中，所有动作都是小心翼翼的。在一线，没有多少人会公开谈论目标与方向。

目前留在万科的人，每一位都有足够的理由。内部的声音说，现在没有离开的人，也基本不会再离开了，无论如何要等到新篇章的开启。

某种程度上，像中海这样，反思并调整业务打法，是让人羡慕的动作。

至于其他有关万科的内容，董小姐先按下不表，留个悬念吧。

我很庆幸，因为一篇文章，收集到这么多业内的声音。

他们就像是来自万科、华润、中海的「反思信」。

对行业、公司、自身职业生涯的反思，让我们得以看到，在2025年第三季度开启时，每一个地产玩家的真实模样。

你所在的公司是什么样呢？正在发生哪些有趣的变化。

欢迎留言告诉董小姐。

我们下篇文章见。

董小姐微信号missdon0811

加好友备注就职公司与职位

前文阅读：

PS：这是董小姐的视频号，欢迎关注~