房子有抵押办不了证，北京房产律师如何帮购房者胜诉？

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交完房款、入住多年，房产证却遥遥无期，开发商、信托公司、银行互相推诿。当房屋抵押权遇上产权登记，购房者该如何突破困局？这起真实案例为你揭示房产交易中的法律门道。

一、案情梳理

（一）原告的诉求与缘由

甲公司向法院提出诉讼请求：

判令丙信托、丁银行协助办理一号房屋（北京市大兴区）抵押权注销登记手续；

待抵押权注销完成后 10 日内，乙公司协助办理一号房屋产权登记手续；

本案诉讼费用由乙公司承担。

甲公司称，2020 年 10 月 1 日与乙公司签订《北京市商品房现房买卖合同》并办理网签，约定购买一号房屋，合同附件明确乙公司应在 2021 年 5 月 31 日后的 730 天内办妥产权登记，否则按日支付违约金 。早在 2020 年 9 月，甲公司就已付清全部房款，同年 10 月 10 日接收房屋并实际使用至今 。然而在后续办证过程中，乙公司却屡屡拖延，甲公司认为乙公司有义务协助办理产权登记，且丙信托、丁银行作为抵押权相关方，在房屋已全款售出的情况下，应配合注销抵押登记，故诉至法院维权。

（二）被告及第三人的抗辩主张

乙公司：未作答辩。

丙信托：提交书面答辩状称，已将主债权及抵押权转让给丁银行，不再是实际抵押权人，且抵押他项权证由丁银行保管，自身无法办理解押 。同时指出，同类案件中法院可直接发函不动产登记中心解押，无需其参与，过往案件将其列为被执行人已严重影响公司商誉，请求判决丁银行作为唯一解抵押义务主体 。

丁银行：表示服从法院判决。

（三）法院查明的关键事实

房屋交易与抵押：2020 年 10 月 2 日，甲公司与乙公司签订合同购买一号房屋，合同显示乙公司此前已将房屋抵押给丙信托，抵押登记日期为 2020 年 2 月 25 日 。甲公司付清房款、取得发票并办理入住。

债权与抵押权转移：2020 年 2 月，丁银行与丙信托设立信托，丙信托向德泰隆基公司发放贷款，乙公司以包括一号房屋在内的房产提供抵押 。2022 年 3 月，丙信托将债权及抵押权转让给丁银行 。

生效判决认定：河北省石家庄市桥西区法院生效判决确认，丁银行对已出售房产不享有优先受偿权，仅能就房款价金受偿，并判决乙公司在一定房款范围内承担清偿责任 。

二、案件分析

（一）争议焦点

丙信托、丁银行谁应承担房屋抵押权注销义务？

乙公司是否应当协助办理产权登记手续？

（二）法律分析

抵押权注销责任：虽丙信托为登记抵押权人，但债权与抵押权已转让给丁银行，二者均因丧失优先受偿权基础，负有注销义务 。丙信托以不持有他项权证为由推脱，法院不予支持，因其作为原抵押权人仍需配合完成法定程序。

产权登记义务：甲公司履行付款义务后，乙公司作为卖方，依合同约定和诚实信用原则，应在抵押注销后协助办理产权登记 。

法律适用：合同签订于民法典实施前，适用当时法律。法院依据《合同法》《物权法》等规定，认定各方权利义务。

三、裁判结果

法院判决：

丙信托、丁银行于判决生效后 10 日内，协助甲公司办理一号房屋抵押权注销登记手续；

抵押权注销完成后 10 日内，乙公司协助甲公司办理一号房屋产权登记手续。

该判决明确了三方责任，为甲公司取得房产证扫清障碍。

四、案件启示

（一）购房者交易警示

查清抵押情况：购房前通过不动产登记中心查询房屋抵押、查封信息，避免陷入 “买了房却办不了证” 的困境 。

明确办证条款：合同中细化产权登记期限、违约责任，约定开发商未按时办证的赔偿标准和退房条件 。

关注债权变动：若房屋存在抵押，及时跟进抵押权人变更、债权转让情况，确保自身权益不受影响 。

（二）多方主体责任要点

开发商义务：收取房款后必须依约协助办证，不得因自身债务问题损害购房者权益 。

金融机构配合：债权转让后，原抵押权人和现权利人需协同办理抵押注销，保障交易流通 。

（三）法律建议

遇到房产登记纠纷，第一时间保存购房合同、付款凭证、沟通记录等证据，咨询专业律师分析案件走向。必要时通过诉讼推动问题解决，避免错过诉讼时效。

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（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）