城市更新 | 浦开集团漫长的旧改账本

观点网 当前，旧改已成为推动城市可持续发展关键举措。

浦开集团作为上海浦东新区土地开发与运营的企业，成立以来便承担着浦东大量土地开发与运营业务，同时涉及市政基础设施建设等其他业务及轨道交通投资及沿线物业开发业务。

今年初，浦东新区新场镇城中村改造项目集土部分签约全面完成，5个地块实现清盘。加上此前结束的国有土地居民签约，新场镇城中村改造项目签约工作全部完成。

观点新媒体获悉，此次旧改由浦开集团的全资子公司浦东土控推进。此前，新场镇新场村、蒋桥村等地块"城中村"改造项目合作单位遴选结果"出炉"，浦东土控成为中标单位。

浦东土控主要负责浦东新区的土地和房产综合开发，2024年最新定位为浦东新区主要城市更新主体，并无偿受让浦东新区国资委划入的其他7家征收公司股权，成为浦东新区全区房屋征收主体。

随着新场镇城中村改造项目签约全面完成，浦东新区城市更新进一步提速。

据悉，今年浦东新区计划推进10个城市更新项目，总投资达238亿元，覆盖新场、合庆、航头、书院等重点区域。

载体是浦东土控

今年3月末，新场镇城中村改造项目集土部分签约完成，5个地块全部清盘，加上之前已经结束的国土部分签约，新场镇城中村改造项目签约全部完成。

观点新媒体获悉，新场镇城中村改造项目，共涉及4个点位，总用地面积589.61亩。涉及征收居（农）民645产、非居12产。值得关注的是，此次征收结合新场镇历史风貌区保护，开创性地将分散各处的不成套房屋（小梁薄板）纳入"城中村"改造项目，首次探索点状征收路径，实现了城中村和不成套职工住宅的跨类别同步改造。

新场镇城中村改造项目由浦开集团推进，其作为浦东新区内重要的土地综合开发和轨道交通建设投资主体，聚焦城乡区域开发建设、交通设施投资与建设、经营性物业开发与运营、功能性资产管理四大主业板块。

此前，新场镇新场村、蒋桥村等地块"城中村"改造项目合作单位遴选结果出炉，浦开集团全资子公司浦东土控浦东土控成为中标单位。

本次改造范围部分位于新场古镇遗产区和缓冲区，新场镇在城中村改造中，将结合历史风貌保护，统筹新老片区的风貌延续，助力新场申遗发展。通过城中村改造与历史风貌保护相结合、与老旧房屋改造相结合、与乡村旅游振兴相结合，尽快改善市民居住条件；同时，结合“15分钟社区生活圈”的打造，进一步完善市政道路建设、河道整治优化、教育及体育场所等配套设施，全方位提升项目及周边城市品质。

据悉，新场镇项目将按“2年前期+3年建设”的计划推进。在完成征收后，计划2025年实现城中村项目中首个地块开工建设，到2029年完成全部地块的开发。

从事旧改是一笔漫长的生意，存在一定资金压力和风险。2022-2024年末，浦开集团存货账面价值分别为392.57亿元、493.62亿元和520.33亿元，占当期末资产总额的比重分别为39.32%、41.45%和41.99%，存货占比最大，主要是房地产开发成本，包含大量土地开发成本。

存货大幅增加有利于浦开集团主营业务的发展和盈利增加，但受楼市和土地市场波动影响，若存货资产较长时间未能实现销售，形成长时间的积压，则存货价值可能波动较大。若存货价格下跌，则可能存在一定的跌价风险。

体现在业务发展上，2024年浦开集团营业收入约133.33亿元，其中房产销售收入较2023年增加89.84亿元至123.86亿元，主要是子公司浦东土控A211地块住宅项目、张家浜楔形块绿地c1e 06 等项目竣工交付所致。

数据来源：公司公告

2024年，浦开集团房产销售毛利率较2022、2023年有所下降，毛利率指标同比变动在30%以上，同样主要是子公司浦东土控2022、2023年竣工交付的金桥通四地块项目因土地成本等原因毛利率较高，2024年浦开集团房产销售毛利率回归常规水平。

由此可见，浦东土控是浦开集团的地产业务的重要载体。据了解，浦开集团房地产业务收入基本来自于浦东土控，后者主要负责浦东新区的土地和房产综合开发，2024年最新定位为浦东新区主要城市更新主体，并无偿受让浦东新区国资委划入的其他7家征收公司股权，成为浦东新区全区房屋征收主体。

但也正因为这种性质，浦东土控目前在建及拟建房产和经营性物业项目体量大，项目投资回收期相对较长，且收益的实现容易受到房地产行业政策及区域房地产市场景气度等因素影响，面临一定资金平衡压力。

旧改模式探寻

观点新媒体从一份文件中获悉，浦东土控主营业务主要由房产销售、经营性物业和自营土地开发三大业务板块组成。

最近三年，浦东土控房产销售收入分别为41.74亿元、34.02亿元和123.82亿元；房产销售业务的毛利润分别为27.62亿元、21.96亿元和42.45亿元；总体毛利率分别为66.17%、64.56%和34.28%。

而浦东土控的房产销售业务受到开发地块动拆迁储备动迁用房、房产市场及政策变动的影响，动迁房销售模式与土地开发密切相关。

浦东土控的房产销售业务主要有两种形成方式，一是因开发地块动拆迁需求储备动迁用房而形成的保障性住房项目，二是发行人在自营土地开发完成后，在此基础上根据相关规划深度开发而形成的商业及住宅房地产项目。其房产销售业务主要由该公司以及旗下东旭置业和上海浦东地产开展。

据了解，浦东土控动迁用房（保障性住房）的业务模式主要有两种。

一种是在公司主动收购动拆迁房后，除用于自营土地动拆迁安置以外，剩余的房产用于销售。为满足公司自营土地动拆迁需要，收购发生时计入存货，房屋交付自营土地动迁户时计入自营土地开发成本；如有少数剩余或随着动迁居民需求的变化和动迁政策的变化已购买的房产不适宜作为动迁房的标准的，发行人将按照指导价对外转让销售，形成房产销售收入并结转房产销售成本。

第二种则是按照政府核准建设的动迁用房，同样主要满足公司自营土地动拆迁需要，开发时计入存货，交付自营土地动拆迁户时，计入自营土地开发成本；按政府要求转让给非自营土地动拆迁户时，公司与住建委指定的用房单位签订定向供应协议，用房单位按协议约定的付款方式支付购房款，公司确认销售收入并结转成本。

浦东土控有多个已动迁用房项目。比如周浦镇项目，该项目位于上海市浦东新区周浦镇08单元03-09地块，项目用地面积39178.93平方米，总建筑面积97882.40平方米，主要建设内容包括高层住宅楼8栋，配套商业3栋，街坊站2座。截至2024年末，该项目已竣工，销售进度100%，回款总额6.5亿元。

另一个是大团镇动迁安置房项目，位于浦东新区大团镇，项目用地面积24464.80平方米，规划容积率1.80，总建筑面积58680.76平方米，主要建设内容包括新建住宅及配套设施，项目于2019年上半年开工。截至2024年末，该项目已竣工，销售进度100%，回款总额3.35亿元。

在建动迁用房则包括宣桥、新场、北蔡、周浦等多个项目，总投资金额181.93亿元，已投资规模121.54亿元，未来三年投资支出60.39亿元。

截至2024年末，浦东土控暂无拟建动迁用房项目。

浦东土控的普通房产销售模式与绝大多数房地产企业类似，在自营土地开发完成后，部分地块会根据政府规划进行开发，主要为商业及住宅房地产项目开发。

自营土地开发板块也是浦东土控从事旧改的业务收入来源。2022-2024年度，浦东土控自营土地开发板块的营业收入分别为2573.44万元、8546.67万元和0.99万元，占当期主营业务收入的比重分别为0.57%、2.15%和0.00%。

因为浦开集团主要为浦东新区服务，浦东土控自营开发土地也集中在浦东新区，呈现区域性的特点。截至2024年末，浦东土控拥有浦东新区金张地块、花木地块等主要地块，合计土地证面积825.6万平方米，地块均是在1993年、1994年期间通过成片转让方式受让而得。

浦东土控的自营土地经营模式主要分为两种，分别是土地一级开发转让模式和土地深度开发转让模式。

土地一级开发转让是以“生地变熟地”为主要特点，浦东土控将之前成片受让的土地在政府指导下完成结构性规划，在规划的基础上进行土地开发项目立项后完成上述土地的动拆迁工作；政府部门完成该区域的控制性详细规划后，根据该规划由政府收购地块，浦东土控近年来的土地开发业务收入以政府收购地块补偿收入为主。

土地深度开发模式下，浦东土控在完成一级开发的土地基础上，根据浦东新区统一规划开展土地后续开发的准备工作。2024年，浦东土控土地深度开发未产生直接收入，已完成的土地深度开发项目主要为张家浜楔形绿地人才公寓一期项目和张家浜楔形绿地C1-29地块商用综合楼项目，截至2020年末已转入投资性房地产。

观点新媒体获悉，浦东土控目前有4个在建的深度开发项目，分别为张家浜楔形绿地三至六期绿化工程，均位于金张地块。

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