香港两大豪门“巨变”：杨受成166亿债务违约，郑志刚退出新世界

2025 年 6 月 27 日，香港联交所的电子屏上，英皇国际的股价像被戳破的气球，从 0.24 港元一路暴跌至 0.21 港元，跌幅 11.76%。同一时间，新世界发展的董事会会议室里，郑志刚正签署一份辞呈 —— 这位郑氏家族第三代接班人，彻底退出了新世界的核心管理层。

这一天，香港地产圈的两个 “老江湖”，同时掉进了时代的陷阱。

一个因 166 亿港元债务逾期被推上风口浪尖，一个因激进扩张导致企业巨亏而黯然离场。当 “囤地升值” 的旧神话破灭，当 “高杠杆扩张” 的游戏结束，这些曾经呼风唤雨的豪门，终于露出了裸泳的真相。

一、英皇的 “债务炸弹”：从钟表店到地产帝国的冒险

杨受成的办公室里，始终摆着一尊关公像。这位 82 岁的老人，曾在 1983 年经历过一次破产 —— 当时他过度投资地产，旗下资产被汇丰银行清盘，走出总部时身上只剩一只手表、一套衣服和一副眼镜。如今，历史再次轮回，只是这一次，债务的规模更大，形势更凶险。

英皇的发家史，本质上是 “跨界冒险” 的历史。

1960 年代，杨受成从父亲的 “成安记” 表行起步，凭借拿下欧米茄、劳力士的代理权，迅速成为香港钟表业的 “一哥”。

1992 年，好友叶志铭的飞图娱乐因经营不善濒临倒闭，杨受成作为担保人被迫接手 —— 这一 “被迫” 之举，却让他进入了娱乐业的黄金赛道。

1998 年，飞图娱乐更名为英皇娱乐，培育出谢霆锋、容祖儿、陈伟霆等当红艺人。杨受成曾说：“艺人成名前我是他们的老板，他们成名后，就是养起公司的老板。”

娱乐业的成功，让杨受成有了扩张的资本 ——2000 年后，他开始大举进军地产，先后拿下屯门 Lane Up 商厦、北角建威坊商场等项目，成为香港中型地产商的代表。

但地产的 “钱”，从来不是好赚的。

2023 年，英皇国际的投资物业收入同比减少 11.6%，15.41 亿港元的公允价值亏损成为巨亏的主因。2025 年，166 亿港元的银行借贷逾期，德勤会计师事务所出具 “不发表意见” 的审计报告，彻底引爆了债务炸弹。

杨受成的自救之路，充满了无奈：出售物业、管控成本、向上市公司输血…… 但 166 亿的债务窟窿，不是靠卖几个项目就能填补的。这位曾经东山再起的 “老江湖”，如今再次站在悬崖边，只是这一次，他的对手不再是 1983 年的汇丰银行，而是时代的洪流。

二、新世界的 “创新陷阱”：K11 的艺术梦与现实的耳光

郑志刚的公众号，最后一条本人出镜是在 2025 年 5 月 2 日 —— 深圳太子湾 K11 ECOAST 的开业视频。视频里，他站在项目前，笑容满面地介绍 “艺术与商业的融合”。但现实中，这个 “打卡圣地” 却成了 “消费荒漠”：开业首年亏损 2.3 亿港元，6 月中旬仍有部分商铺空置，动线混乱、品牌 “掉档” 的问题被消费者诟病。

郑志刚的悲剧，在于他试图用 “创新” 打破传统地产的逻辑，却最终被传统的 “杠杆游戏” 反噬。作为郑裕彤的长孙，他继承了家族的 “地产基因”，但更具创新精神 ——2008 年，27 岁的他创立 K11 品牌，将艺术、人文与商业地产融合，香港尖沙咀的 K11 MUSEA 开业第一年就盈利，收入翻了 3 倍，成为新世界的 “现金奶牛”。

但内地的 K11 项目，却成了 “吞金兽”。2017 年，郑志刚挤掉父亲掌权后，力推 “文化商业” 概念，将 K11 从香港扩张到内地 26 家。然而，内地商业地产的竞争远比香港激烈，K11 的 “艺术牌” 并没有吸引到足够的消费者 ——2023 年，内地 K11 平均出租率仅 78%，深圳旗舰店的亏损更是让新世界的财务状况雪上加霜。

更致命的是，郑志刚打破了港资地产商的 “低负债铁律”。2023 年，新世界的净负债率高达49.8%，发行近500 亿港元永续债，年利率超过8%。这种高杠杆操作，在地产上行周期是 “赚钱的利器”，但在下行周期，却成了 “致命的枷锁”。2024 年，新世界首次亏损 196.83 亿港元，2025 年中期再亏超66 亿港元，5 月末延期支付永续债利息，引发 “股债双杀”。

郑志刚的退出，标志着 “第三代接班人” 的创新实验失败。他试图用 “艺术商业” 拯救传统地产，但最终却被 “高杠杆” 和 “内地市场的残酷” 击败。这位曾经的 “创新者”，如今只能带着他的艺术梦，黯然离开新世界的舞台。

三、变局的底层逻辑：当 “囤地升值” 的神话结束

英皇与新世界的困境，本质上是香港地产行业 “中年危机” 的缩影。过去，香港地产商的成功，依赖于三个核心逻辑：低息环境、土地垄断、金融杠杆。但如今，这三个逻辑都已失效。

首先，低息环境结束。美联储的加息周期，让香港的最优惠贷款利率升至5.75%-6%，高负债企业的融资成本大幅上升。英皇的 166 亿逾期债务，很大程度上就是因为无法承受高息压力。

其次，土地增值红利消失。香港的土地市场，早已从 “短缺” 转向 “过剩”——2025 年，全港预计推出 3.6 万个新盘，九龙启德一地独占 6055 个，去化压力巨大。而政府的卖地计划仅供应 4450 个，创 15 年新低，短期过剩与长期短缺的矛盾，让地产商的 “囤地” 策略不再有效。

最后，运营能力成为竞争核心。过去，地产商靠 “卖楼” 赚钱，现在，靠 “运营” 赚钱 —— 比如新鸿基地产的 IFC 商场，2024 年租金收入逆势增长 5%；恒隆地产的上海恒隆广场，出租率保持在 95% 以上。而英皇与新世界，恰恰在运营能力上 “掉了链子”：英皇的投资物业租金下滑，新世界的 K11 项目亏损，都是运营能力不足的表现。

四、家族传承的 “无解难题”

郑志刚的退出，不仅是个人的失败，更是家族企业传承的 “无解难题”。香港的家族企业，大多采用 “嫡长子继承制”，但第三代接班人往往面临两个困境：与传统模式的冲突，与市场环境的脱节。

郑志刚的 “创新”，与新世界的 “传统地产” 模式冲突。他试图用 “艺术商业” 改变企业的营收结构，但传统地产商的 “杠杆思维”，让他不得不继续依赖高负债扩张。这种“新旧矛盾”，最终导致了他的失败。

而杨受成的英皇，则面临 “接班人缺失” 的问题。杨受成年事已高，子女中没有合适的人选接过地产板块的重担。英皇的内部决策机制，也因“家族式管理” 而效率低下，无法适应市场的快速变化。

五、转型的方向：从 “杠杆游戏” 到 “现金为王”

英皇与新世界的困境，给香港地产商上了一课：

守成没有出路，转型才有未来。

而转型的方向，早已被 “幸存者” 们证明：低负债、强现金流、精耕核心资产。

郭氏家族新鸿基地产的净负债率控制在 20% 左右，手握超短期债务 2 倍的现金，2024 年香港 IFC 等核心物业租金收入逆势增长 5%；

陈氏家族的恒隆地产的负债率 26.3%，主动收缩内地投资，上海恒隆广场的出租率保持在 95% 以上；

李嘉诚家族的长实集团的净负债率仅约 5%，2024 年抛售英国资产回笼 400 亿港元，2025 年斥资百亿回购债券，用真金白银捍卫市场信心。

近期，一键情债680亿的融创孙宏斌，同样也是香港地产商学习的榜样（细节请看上一篇：孙宏斌上岸：680 亿债消的背后，他是怎么做到的？）

对于英皇来说，转型的关键是 “收缩地产板块，加强娱乐与钟表业务”。娱乐业是英皇的 “现金奶牛”，钟表业务是其传统优势，收缩地产可以减少债务压力，集中资源发展核心业务。

对于新世界来说，转型的关键是 “调整 K11 的运营策略，降低负债率”。新世界已经获得 882 亿港元再融资“续命钱”，将债务到期日延至 2028 年，这为其转型赢得了时间。未来，新世界需要优化 K11 的项目布局，提高运营效率，同时降低负债率，回归 “低杠杆” 的传统。

时代的洪流，从不会怜惜 “裸泳者”。

香港地产豪门的 “中年危机”，本质上是时代的洪流对 “旧模式” 的淘汰。当 “囤地升值” 的神话结束，当 “高杠杆扩张” 的游戏结束，剩下的只有 “裸泳者”——那些依赖旧逻辑生存的企业，终将被时代抛弃。

英皇与新世界的困境，不是终点，而是起点。对于香港地产商来说，转型的路还很长，但只有那些适应时代变化、坚守 “现金为王”、精耕核心资产的企业，才能穿越周期，成为下一个时代的 “幸存者”。

就像杨受成办公室里的关公像，虽然历经风雨，但依然矗立 —— 它见证了一个时代的结束，也将见证一个时代的开始。

而那些曾经的 “裸泳者”，终将成为时代的背影，被人们遗忘。

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析商战，探AI，观创业，解项目，聊八卦，有谋有略；成王败寇，兴衰浮沉，皆由己造。商海里见真章，浪潮中见未来。