大招来了！一批城市，彻底告别了期房！

一个非常重磅的信号！全面现房销售的时代或正在加速到来！

7月1日，湖北荆门市发布文件，明确宣布2026年1月1日起，新出让土地开发的商品房，实行现房销售。

这是继海南、雄安新区、河南信阳后，全国第四个全域实行现房销售的地区。

我们都知道，“取消预售制、全面现房销售”其实已经提了很多年，这两年随着市场下行带来的一部分房企爆雷和项目烂尾，让这样的呼声也越来越高。

而今年这一连串的消息和动作都在表明，这场楼市大变局恐怕真的要落地了！

01.

今天迈出这一步的，是湖北荆门。

7月1日，荆门市印发《关于持续巩固中心城区房地产市场稳定态势的政策措施》，推出6方面19条针对性举措，多维度促进房地产市场平稳健康发展。

其中关于现房销售的文字表述如下：

“优化公服设施容积率计算规则、优化户型计算规则、支持住宅品质提升以及有序推进新房销售。对新出让的优质房地产开发用地，优先采用现房销售模式开发；2026年1月1日起，新出让土地开发的商品房，原则上实行现房销售。”

湖北荆门的这一举措，让我想到了河南信阳。

今年5月13日，河南信阳市住房和城乡建设局发布了《关于加强商品房预售管理工作的若干措施（试行）的批前公示》文件，提出全面推行现房销售。

要知道，这两大城市和以往的“推进”“试行”等等说法不同，是直接落地为现实，有风向标意义。

不过问题也来了，为什么现在全面推行现房销售的城市都是三四线城市？

根本原因就是房地产供需关系发生重大变化，三四线城市的楼市库存量太高，去化周期太长。

根据易居研究院全国百城住宅库存数据，截至4月末，三四线城市商品房去化周期达到30.5个月。

也就是说即使三四线城市在土地0供应的情况下，市场上的商品房库存也足够卖两年半以上，这已经远远超出合理的去化水平。

所以，三四五六线城市才是未来现房销售的主力，毕竟这些城市的新房销售已经太难了，市场信心可以说荡然无存，现房销售也是被逼无奈，两害相权取其轻，也算是刺激楼市的一针强心剂。

02.

关于现房销售政策，这一提法由来已久。

早在2005年，央行就提出“考虑取消房屋预售制度”，但当时楼市正处于狂飙行情，大多数人并不赞成这样的做法。

图源见水印

直到2016年，广深、南京等城市为了给土拍市场降温，真正打出了“现房销售”这张牌，但这更多的是临时性调控手段。

后面2021年，青岛发布的“十四五”住宅发展规划中，开始正式写下“逐步推动实现现房销售”。

去年8月份，住建部公开表态，已将现房销售被列为“构建房地产新模式”的重点工作之一”。

去年12月，一纸重磅文件震动楼市——住建会议明确将“大力推进商品住房销售制度改革，有力有序推行现房销售”列为2025年度重点任务。

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截至目前，据不完全统计，自2022年以来，全国已经有超过30个省市发布了推进现房销售试点的相关文件。

在全省推行推行现房销售模式中，海南省作为“先行者”，早在2020年3月就率先要求新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度。

北京规定2025年后30%新出让地块需现房销售，深圳在土地出让中明确部分地块现房条件。

不仅政策端持续推进，需求端对现房的认可度也在不断提升。自2022年起，现房在新房中的占比持续上升。

图源见水印

据国家统计局数据：

①2025年1-5月，商品房期房销售2.3亿平方米，同比下降10.0%；

②现房销售1.3亿平方米，同比增长13.2%；

③从占比上看，现房销售面积占总销售面积的35.6%，较去年全年提升了4.8个百分点。

当然这些数据背后，一方面是试点城市带动，另一方面则是一些“卖成现房”的项目贡献了一定比例。

换句话说，不管房企愿意不愿意，现房销售越来越近已经几乎成为一种现实。

03.

那么现房销售究竟有何影响？

首先，对于买房人来说，现房销售应该是好事。

因为预售的不确定性，对买房人的冲击力和影响非常大，“烂尾楼”、“交付即维权”屡见不鲜，这几年的保交楼也在解决期房销售带来的问题。

如果实行现房销售，所见即所得的现房模式到来，买房人不必再担心“烂尾楼”的出现，也可以挑选品质真正好的、适合自己的房子。这当然有助于提振市场信心，修复买房人对好房子的认知。

此外，从拿房、办证到贷款模式的改变，也将大幅度降低买房人的资金占用。

其次，对房企来说，现房销售带来供应减少，一方面有利于新房去库存，但另一方面也让开发资金和运营难度加大，加速行业洗牌。

现房销售对房企的冲击是非常大的，要求企业具备更强的资金和运营能力，未来房企在拿地规划设计之初就需要对后续市场进行预判和充分准备。

现房意味着是要和2、3年后的产品进行竞争，要有更精准的产品定位，这更加考验企业的产品力，只有做好产品才有市场，才能生存下去。

当然，高资金实力、高产品力、强品牌力的企业未来机遇将更大。

最后，地方土地出让大受影响，行业规模也将进一步收缩。

实行现房销售意味着拿地房企更少，要求更高，那么拍地将变得更难，地价也会进一步下降，而且降低幅度不会少。

地价降并不意味着房价必然降，成本和售价不完全相关。短期内，新房供应将大幅减少，这对改善市场供需结构，加快楼市去库存有利。

但中长期看，行业发展速度进一步降低，未来商品房市场将会更向小而美、小而精的高质量发展转化。

虽然现房销售还有不少工作需要准备，条件尚未完全成熟，但推行全面现房销售已是大势所趋，有前瞻性的房企已经提前进行布局，比如积极去化存货准备资金，抄底未来的低地价时代，四代宅也更适合现房销售，也有房企在定制化智能化方面进行充分研究以迎接现房时代的到来。

随着现房销售制度的落地，楼市可能会迎来重大变化：行情出清完成，期房风险去化，进入真正的高质量发展时代！这一天，可能比市场预想来得要早。

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