一周参考消息︱万科，重新出发了

01

仅靠“以价换量”，或难以实现房地产的真正出清

地产与经济同频。

随着近年来结构调整，地产在宏观经济中的占比显著下降，其自身变化的弹性及其对经济影响似也减弱。但事实上，过去几年外需向好抵补了地产调整的部分影响，并非地产不重要。相反，如果外需形势转变，地产的重要性可能凸显。

图：外需抵补地产调整的部分影响

房地产止跌回稳，关键在于绝对价格，因为其代表了家庭存量财富和银行抵押品价值，而这是居民预期和社会信用扩张的基石。

仅靠“以价换量”或难以实现房地产的真正出清，租金也不能为房价提供最终的估值锚，国际经验亦多有印证。

展望未来，随着地产新政的效力脉冲回落，叠加前期GDP读数不低且关税暂缓，利率等政策或较平缓，以房价为表征的“止跌回稳”仍有过程。更长时间看，地产是结构，更是周期。

图：地产关乎结构调整，更是经济周期

外需若收敛，地产与宏观基本面的同步特征将更明显。

本文转自：伍戈经济笔记。作者介绍：

伍戈，

博士，长江证券首席经济学家。

02

万科，重新出发了

“重生之我在平台做外包”。

最近，我们发现万科正在打造“政企合作”新范式，合作对象包括苏州、成都、武汉、郑州、长春等二三线城市的地方政府。

• 5月20日，万科和成都产投达成合作，合作围绕载体运营服务、产业资源导入、城市物业开发等领域进行作；

• 6月3日，万科和成都高新投集团合作开发高新西区39亩项目。据悉，该项目是成都近期将推动78个城市更新规划单元改造片区之一

• 5月28日，万科联手河南国信房地产&河南好多锦商贸在郑州拿下一宗城中村改造项目用地，地块以底价5.28亿竞得，位置在郑州中原区。

  据悉，郑州市政府已出台“土地+金融”组合支持，允许房企分期缴纳土地款，大幅降低房企拿地开发的资金压力。

• 长春

• 6与3日，长春万科发布金宇路项目案名——交发万科隐秀长春，该项目投资公司为长春交通发展集团，万科做代建。

  据悉，万科正探索轻资产运营，通过代建输出品牌管理，盘活资源。

• 6月10日，万科联合湖北国资长江产业集团底价4.7亿竞得1宗武汉经济技术开发区宅地，该地块正处于产业升级板块——武汉“世界车谷”片区。

• 6月13日，苏州轨道交通集团与深圳地铁集团、万科集团签订战略合作协议，三方将围绕TOD综合开发、资产经营、物资管理、人才培育等多个领域展开广泛合作。

从郑州、成都的城市更新实践，到长春的代建，再到到武汉的产业刚需，以及与苏州轨道交通的深度协同，万科正通过与全国多地各级政府、平台公司的合作，在市场上重新活动起来。

从合作方式来看，合作方式以小股操盘为主。如武汉地块湖北省国资委旗下长投实业与万科五五开合资，郑州城改地块万科持股50%，成都地块亦是万科持股51%。

无论是小股操盘还是代建，其实万科的核心目的都是通过拿地开发新项目，逐步恢复经营性现金流。

对于万科而言，或许项目的利润并不重要，更重要的是流动性，以及安全。所以与地方政府的积极合作，对万科来说就是最优解。地方政府需要城市更新（郑州城改）、产业升级（武汉“世界车谷”），但操盘能力不足；万科专业和经验都很充分，但既缺钱又缺信用背书，于是双方一拍即合，各取所需。

另一边，万科董事长辛杰在近期召开的万科2024年度股东大会上表示，未来，深圳地铁将和万科结合，以TOD综合开发为基础，提供城市基础建设和运营的系统解决方案，万科和深铁合作之后，有造“卫星城”能力。

深圳地铁作为全国地铁公司中盈利最好的企业，万科在TOD方面又有专长，在全国落地的TOD项目超过20个。双方的TOD合作极有可不拘泥于深圳一城，而是全国布局，如上文提到的已与苏州轨交达成战略合作。

而且，从股东大会当中董事长辛杰的表述来看，未来深圳地铁和万科一起在TOD建设上平等分工，甚至股权对等。

从项目操盘能力到TOD开发能力，很明显，万科正在运用自己积累的专业能力走出新的路。

从陷入泥潭以来，万科其实一直在尝试重新动起来。例如去年的零星拿地希望以增量破局，但体量太小成效不佳；以及今年3月万科开经本部重回深圳总部，曾试图利用华南存量资产实现破局，重新启动业务发展，但至今没有后文。

如今，深铁的深度融合加上二三线城市地方政府的“刚需”，万科或能将凭借其专业能力及多年经验，走出一条“重生之路”。

你还看好万科吗？欢迎来评论区一起讨论。

03

最近的房地产市场更悲观了？

旧秩序还在崩塌。

2025年进入下半年，房地产依然还未迎来反转，而且伴随着市场再度的恶化，房企端的债务危机仍在继续发酵。

首先是民企还在暴雷。

近日，港龙中国地产发布公告表示其无力支付2025年11月到期的1.8亿美元的票据利息，公开加入“暴雷”阵营。

据悉，该笔美元票据于去年发行，主要是作为存续债的置换，曾将公司2021年发行的票面利率高达13.5%的美元票据利息压降至9.5%。而且本次到期的并非1.8亿美元的债务本身，而是858万美元（折合人民币6268万元）的票据利息。

年报显示，港龙中国截止2024年12月31日在手的现金（包括受限制现金、已抵押定期存款等）总额约为8.39亿元，土地储备401.84万平方米（绝大多数位于江苏、浙江）。另外，今年上半年销售收入约27亿元。如此家底却还不起六千多万的利息？

这只能说明，企业对后续市场悲观，用“暴雷”的方式先保存现金。

港资房企也在暴雷边缘。

近日，新世界发展公告称，将延迟支付四只永续债的利息7720万美元（折合人民币5.53亿元）。根据公告，新世界发展旗下子公司发行的四只永续证券总额为34亿美元。

值得一提的是，6月30日，新世界发展宣布成功与银行债权人签订882亿港元（约805亿人民币）的新的再融资协议，对现有部分境外无抵押金融债务进行再融资，这也意味着新世界发展从违约边缘被拉回。

而从2021年房企暴雷潮开始，已经过去了4年多时间，房地产集中暴雷最坏的时候已经过去。但如今，依然有房企还在倒下，甚至部分国企其实也开始“咬牙续命”。

国资房企也没钱了。

6月15日，京投发展发布公告称，与中原信托签署永续债投资合同。据悉，京投发展与中原信托签署了30亿元永续债权投资协议，其中首期8.1亿元资金已经到账。该笔融资的初始年利率为2.9%，5年后，利率将按照每两年上调2%的节奏递增，最高可达9%。京投发展明确表示，这笔资金的用途是“偿还项目存量债务”。

据悉，2024年，京投发展的营收较上年大幅下滑86.7%，净利润亏损超过10亿元。此外，截至目前，公司仍背负着60亿元存量永续债。

实际上，京投发展通过发行新的低成本永续债来置换部分存量债务，虽不失为一种合理选择，但这种操作本质上只是以时间换取空间，并不能从根本上解决企业运营困难的问题。

头部央企也还在降价。

近期，头部央企中海、华润、保利在多地的项目开启降价走量：

• 中海：继此前在南京、北京等地多个尾盘降价抢跑后，近日在广东、浙江亦有降价举动。例如广东佛山顺德北滘地王项目，封盘1年多后最近亏本重开，最新备案价1.6-2.1万/平，较初始备案价2.58-3.28万/平跌幅超过35%。

• 华润：北京豪宅华润臻澐86折开盘，部分低楼层成交单价会低于10万，较原本预期的13万价格下跌23%。

• 保利：近期在济南、广州、南京、北京等多地尾盘降价。如济南保利珑誉，每平降2000元；南京保利萃云台从4万降至2.6万。

又是一轮央企抢跑的节奏，这个戏码在最近3年里数次上演，几乎引领了每一轮市场的大跌。

从民企到国企到央企的次第危机，展示出的是整体市场的冷淡。数据结果很直观，据CRIC最新数据，今年上半年百强房企累计实现销售操盘金额16526.8亿元，同比下降10.8%，6月单月销售额同比去年降幅高达21%。

整体只能说明，企业的运营越来越困难了。

而且，我们预计近期又不会有大的政策救市，原因在之前的文章里说过。

所以，我们能明显感受到当前市场的悲观氛围。

但是，高层真的不救房地产了吗？当然不是，于是我们看到外汇局放松了对外资购房的限制。

2025年6月18日，国家外汇管理局起草了《国家外汇管理局关于深化跨境投融资外汇管理改革有关事宜的通知(征求意见稿)》，删除了外汇收入及结汇所得使用负面清单中“不得用于购买非自用住宅性质房产”的要求。

简单来说就是以后外资企业和跨国公司的外汇可以直接换成人民币，用来直接投资国内住宅。而且大城市的优质住宅不仅国人可以买，外资也可涌入参与购置。这在以前是不被允许的。

更重要的利好消息是，资本市场在最近似乎呈现出较好的态势。背后原因是国际局势变动之下，国际金融玩家，已经开始在中国市场寻求资产配置。

以上两条，外资政策放宽与国际资本的动向互为因果。

所以，房地产市场目前虽然悲观，但悲观是结果，是过去信息的集中展示，而希望的曙光已经在闪耀，未来我们仍然值得期待。

而且，令人意外的是，当下竟然是一个投资房地产的好时机。

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