深圳地铁，下了一盘大棋

文/十一弟

前几天，万科股东大会上，坐在主席台上的郁亮，把C位让给了深圳地铁董事长辛杰。

他辞掉万科一把手的职位，卸下千斤重担，神色看上去反倒比以前更轻松了。

郁亮现在担任执行副总裁，他的座次，被安排在辛杰的右手边。

权力重组后的万科管理层，郁亮并没有被完全边缘化，他依然掌握着一定份量的话语权。

今年初，深圳地铁对万科的核心管理层进行了大洗牌，从前职业经理人的角色弱化，来自深圳地铁的高管全面上位。

作为万科大股东，深圳地铁董事长辛杰，兼任了万科董事会主席。

与辛杰搭配工作的五名执行副总裁，除了郁亮和财务负责人韩慧华，其他三名都是年初刚刚上任的深圳地铁高管。

持股最多的大股东，取代郁亮出任一把手，派驻高管全面介入上市公司。

这意味着，深圳地铁在年初对万科的调整，其实已经下定决心要为它兜底了。

对现阶段的万科而言，没有比这更好的安排——

销售大幅滑坡，极其脆弱的流动性，能保持稳定的股权结构，最有实力的大股东，真金白银地输血，在资本市场上，还拥有了国企身份的信用背书。

过去半年以来，深圳地铁陆续向万科提供了至少220亿的股东借款，年息仅为2.34%，比目前一年期贷款市场报价利率（LPR）还要低。

源源不断的股东借款，正在帮助万科渡过偿债高峰期，避免在公开市场违约。

深圳地铁对万科的救助，不遗余力。

整个房地产行业，恐怕找不到这样有资金实力、并且愿意真金白银输血的大股东。

地铁与房地产有着天然匹配的属性。

哪怕是全世界最赚钱的地铁公司——香港地铁，也很难靠卖地铁票来盈利。

因为地铁建设和运营的成本，实在太高了，入不敷出。

无论是香港地铁，还是深圳地铁、广州地铁，都需要依赖轨道交通与物业开发的TOD模式，平衡经济收益——

通过地铁建设推动土地价值提升，再利用物业开发利润反哺轨道交通运营。

2017年，万科与姚员外的宝能集团爆发股权之争，深圳地铁充当白衣骑士，大手一挥，耗资将近664亿，从华润和恒大手上接盘万科股权，坐上大股东位置，就是基于这个逻辑。

现在，万科陷入危机，深圳地铁果决出手，全面接管上市公司。

但对深圳地铁而言，既然选择了兜底，那么它对万科的管控，就不能只停留在大股东地位和输送资金层面，更需要深入业务进行整合。

连同之前的股权投资和今年的财务输血，在万科身上，深圳地铁真金白银地砸进去了八九百亿。

现在的万科，在二级市场上的总市值，还不到800亿。

生吞下一头巨无霸，最重要的是有能力消化它，否则会被活活撑死。

深圳地铁旗下也有独立的房地产业务平台——深铁置业，但相比万科这样的专业化开发商，深铁置业仍显稚嫩。

围绕土地和房子，万科拓展了多元化业务——房地产开发、商管、仓储物流、长租公寓、物业服务、酒店度假等。

开发商的业务模式，是拿地卖房子，看似是重资产，其实也是轻资产，看重专业化能力和周转效率。

深圳地铁拥有低成本资金，十几条地铁线路、将近六百公里轨道交通网络，沉淀了庞大的土地资源和存量物业。

当传统拿地开发的业务模式走不通了，万科的开发运营能力，与深圳地铁融合，能够极大提升地铁沿线的土地价值，盘活这些存量物业。

深圳地铁在业务上吸纳融合万科，这是一种更理想的商业模式。

前几天，万科股东大会上，深圳地铁董事长辛杰，透露了这个设想——

“万科和深铁合作之后，有造卫星城的能力。”

“深圳地铁与万科结合，以TOD综合开发为基础，提供城市基础设施建设和运营的系统解决方案，因地制宜发展新质生产力，形成多元场景、多业态融合的城市服务新生态。”

“两家公司在一起，一定能够打造出令老百姓满意的好房子和很多公共休闲、度假娱乐等产品。”

“深铁的业务在突飞猛进，与万科结合起来后，能做非常多的大项目。”

前两天，深圳地铁、万科和通力集团，三家企业谈成了一桩生意——

他们要合作建成通力电梯大湾区智慧物流中心。

十一弟查了下，通力集团是一家电梯企业。

这个合作项目，其实就是选址深圳地铁车辆段内可复合利用空间，由万科旗下的万纬物流，为通力电梯提供仓储运营服务。

深圳地铁有大量土地和存量物业，万科有多元化业务平台和专业化能力。

这样一来，深圳地铁与万科融合，由深圳地铁提供土地和存量空间，万科嫁接各种资源和多元化业务，就形成了更有想象力的TOD模式。

今年四月份，深铁置业还与万科旗下的长租公寓平台——泊寓，谈成了一项合作。

泊寓发挥在租赁领域的品牌影响力和运营优势，对适配长租公寓业务的深铁项目，开展合作运营。

除了大股东地位和真金白银地输血，深圳地铁对万科的救助，只有放在更长远的房地产模式转型、盘活地铁资产、提升运营效率的视角下，才有意义。

据说，在万科内部，今年的重点工作之一，就是要强化与深圳地铁的融合发展。

深圳地铁砸了几百亿资金，它要救的不是万科，也不是房地产，而是吸纳融合万科以后，创新出一种新的地铁经营模式。

上个月，辛杰以双重身份——深圳地铁董事长、万科董事会主席的身份，拜访了苏州轨道交通集团。

他告诉苏州轨交集团的一把手——

“深圳地铁与万科正在加速深化战略协同与业务融合，希望未来能与苏州轨交集团共同开拓‘轨道+’新赛道”。

地铁运营有很强的地域属性，每个城市都有自己的地铁公司。

但如果深圳地铁能吸纳融合万科的能力，创新出一种TOD模式，把运营地铁变成经营地铁，这可能是它突破地域限制、从深圳走出去的机会。

或许，这才是深圳地铁愿意为万科砸进去几百亿、不遗余力救助的原因。

想要下一盘大棋，谁都需要大胆地赌一把。