北京买房：理清思路，购房建议1580

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，探讨个北京的理想房价，假如，我是说假如，以现在房价租售比700为标准，连续下跌52个月，每个月跌2%，这样就能跌到250的国际标准线，也就是200至300之间。或者说跌至美国的最标准状态200，这样需要63个月，五年零三个月时间。

我知道您作为开发商一直是楼市唱多派，但我们只是做理论探讨，研究一下理想状态的可能性而已。请理性分析。

A：

1、好的，理性，用数字来进行对比和分析。我就不探讨您的这些数字的来历了，因为实在太理想化了，全世界到目前为止还没出现过这种下跌的先例。任何投资品的走势都从来不是线性的，而是永远在波动。

2、举例分析：现在北京一套价值700万的房，每月租金1万块，租售比700，租金回报率在不扣除物业费取暖费的情况下是1.7%。

那按您的理想，52个月之后这套房的租售比跌到250，也就是租金仍然是每月1万，但房价跌到了250万，此时的租金回报率为4.8%。那请问，如果银行存款利率仍然是现在的1.5%，手里有几百万的会不会认为这套房是捡漏儿，会不会来抢这高收益理财产品？

没完，如果房租不变，63个月之后这套房跌到200万了，租售比200，租金回报率6%。会不会太高了，连欧美财阀都得来抢这无风险+高收益的投资品了吧？

3、所以您发现自己这模型的Bug了吗？就是只要房价大幅下跌，租金收益率就会上涨，大幅超过同期银行利率。那但凡是有钱+不瞎+不傻的，是不是都会来买啊？而商品价格是由供需关系决定的，在追捧之下房价又会上涨，请问怎么破？

而且还多说一句，银行利率就是钱的价格，同时也是社会投资的平均收益率。也就是说，如果银行利率为1.5%，说明现在社会上的所有生意的平均收益为1.5%。而此时如果出现一个非常赚钱的生意，那只要没有行政限制，投资人就会蜂拥而上，很快就把这种生意的利润拉回到平均线1.5%左右。能理解了吗？

那现在的银行利率既然是1.5%，如果房租收益能到4.8%甚至6%，就必定有大量的有钱人来买房出租，直到把收益率拉回1.5%左右，也就是房价又涨回到现在的水平了，租售比还是700。请问怎么破？

4、有一种办法，就是让房租和房价同比例下跌，这样房价就不会反弹了，您能理解吧？但是，如果房租和房价同步下跌，那租售比就会不变，哪怕房价跌到200万，房租却也跌到了每月2857，租售比还是700。请问怎么办？永远折腾下跌吗？什么时候是个头儿啊？不会都跌成负数吧？买房租房都得由业主倒找钱？

5、而且这还牵扯到一个问题，就是在任何一座大城市，平均房租都和平均收入强相关。就因为房租属于普通人最大宗的消费品，其涨跌和租房人兜里的钱强相关。

也就是说，如果想让房租也和房价同步下跌，52个月之后跌到每平2.5万，63个月之后跌到2万，房租跌为2857。那与之同步的是，如果今天普通人平均收入为7000，那52个月之后就挣2500了，63个月之后挣2000。请问您能接受吗？大家能接受吗？是不是更攒不下钱买不起房子了？那这种情况有可能出现吗？

6、总之就这样儿吧，其他的我就不跟您探讨了。当然，我估计您会质疑房租和收入的关系，不相信这两个数值是强相关的。

那我也不解释了，愿意信就信，不信就不信。探讨这事儿本来就应该是同等认知的情况下才有意思，差距太大就没意思了。跟郭德纲的相声似的，如果谁教火箭专家用报纸劈柴点火，那人家多看一样都算输。

仅供参考。

二

Q:

请问，我一套房在朝阳山水文园东园06年的房，118平，买的时候净房价930。一套在甜水园东里，西南北朝向，海关的楼，02年的，好像 86平，净房价花了635万。我现在想卖一套，山水文园东园是真舒服，但是位置尴尬，甜水园东里位置好，但是小区品质差。

全家要去西城了，琢磨着留一套养老，卖一套在西城租房或者置换一套。您看现在卖房子合适吗？现在甜水园已经亏了100万了，我怕再降，山水文园也逐渐老了，现在亏的不算多，不知道我有没有表达好我的纠结和焦虑。

A：

1、呵呵，您对自己这两套房非常了解啊，优劣势都清楚。山水文园是李老板当年下了很大功夫的作品，从居住角度讲各项都很不错。但就是地段儿弱点儿，而且这种小区更适合北部，在南边算“错配”。所以价格走势一直偏弱于大盘，以后最好成绩就是不再落后吧。

所以如果是为了自住，那就应该留这套房，不自住的话意义就不大了。

2、甜水园以及周边，或者说以团结湖为圆心，周边都算北京楼市的标杆。北京好几家大中介都是从这里起家，在网络不发达的年代，团结湖（包括甜水园）的老小区的价格走势，就等于北京大盘，我们开发商也用这里的数据。

所以如果是图个稳妥，那就留甜水园的。这里的租金也是北京平均值，占不到便宜也至少不吃亏。如果是和西城的学区房换租，那肯定能占西城30%左右的便宜，也就是学区溢价的便宜。

3、我觉得看在西城的时间长短吧，如果是三五年，那就留山水文园的，上完学回来住。如果是时间长，那要是我就留甜水园的了，至少不吃亏。

仅供参考。

三

Q:

请问，我在石景山，预算是350-400万，家庭自住。目前看上了五里坨的伴山观澜（新房），天翠阳光新城的三居（二手房）和天著春秋晓山的公寓（50年商住房）。

前两个一个是精装买完就剩不下预算了，一个需要装修还能省点预算，而且前两个公共交通都不方便，需要坐公交车到金安桥坐地铁，第三个精装修而且便宜，听说年底福寿岭地铁开通，但是商住房后期生活成本较高，想听取一下您的意见。

A：

1、既然是自住，而且还看上了50年公寓，那就凭个人喜好选择呗，本来房子就是用来住的，不用考虑别人的意见。如果有保值一类的想法，那才需要参考大众的喜好和意见呢，毕竟投资就是做生意，否则赚谁的钱去？

2、房产的价值由什么决定？地段地段还是地段儿。这话是李嘉诚的名言，注重投资就听他的，不注重的话就甭搭理这穷老头儿，跟他反着来。

地铁是城市房产的必须配套，尤其是偏远地段儿，有了地铁不加分，没有的话必定减分。除此之外新房从投资角度有赌的成分，如果周边配套按规划保质保量的完成了，那就算预期兑现，不输不赢。提前完成或增加了大型配套，那就算跑赢大盘，落后或减少那就有可能陪着站岗了。

另外房产在地段儿之后最重要的是性质，这相当于人的出身，比如学历，清北985和三本的在职场发展上不太一样。房子的常规排序是商品房、公房或福利房、政策房、保障房、安置房、回迁房。前面的投资性强一些，后边的自住性更强，经济实惠，所以看自己的主要需求吧，各有优劣。

3、50年公寓更是优劣明显。优势是居住的性价比高，劣势是有隐形风险，所以才没什么人投资的，价格也才走弱，商品价格是由供需关系决定的。

4、总之我没什么意见，房子是用来住的，还是多考虑自己的需求和感受吧。所有事物都有两面性，都是优劣共存，看自己更注重哪方面了。

仅供参考。

四

Q:

我想问下我们家孩子现在府学一年级，户口在那片区，但是府学对口初中不好，我想有没可能换个房子到时初中可以重新择校。

A：

1、刚一年级就想小升初换学校了？而且还是府学的学区，多数对口五中分，是觉得不靠谱儿是吗？感觉这都有凡尔赛的嫌疑了，少见。

2、那东城靠换房来确定性的择校是不可能了，如果真的这么想，基本只能是朝阳区。到目前为止大多数中学还都是单校划片，小升初靠房籍+户籍进入对口校的概率高。看80和朝外的学区吧，理论上稳妥，学校也很强。

不过真的考虑好了，这也只能说是概率高，但没人敢100%的保证。万一被派位，那很可能是白折腾，毕竟朝阳是牛校很牛，部分普中不如东城。另外朝阳的好高中相对少，万一到时候没考上，那普高的平均资源更是远远不如东城。

3、简单就这情况，我劝您再想想吧，感觉有点儿突发奇想了，一般没这么干的。

仅供参考。

五

Q:

想请教一下，东城老破小想置换到通勤丽泽半小时的三居或四居，有时开车有时地铁，二套目前看了新宫，丰科园，大瓦窑，分钟寺附近新房；还看了草桥，丰科园，朝阳合生汇附近二手，都还可以，如果三年后才入住，不知应该800-900左右的新房还是差不多面积便宜100多二手房？

哪个板块保值性好一些？另外还有没有其他板块和楼盘可以推荐？

A：

1、三年后入住，那新房除非是价格非常合适，否则肯定不合适啊。相当于说我想买辆新能源的车，三年后再开，能合适吗？

这三年里如果自己不住，那就等于错过了最宜居的阶段，相当于娶个新媳妇儿晾三年，属于浪费资源。可如果出租的话也不合适，好东西让别人享受，自己收不到多高的租金，而且还把装修什么的毁了，亏不亏啊？

2、另外如果考虑保值，最好还是考察一下地段儿吧。常规建议是尽量避开两区交界和城市边缘，这么高的预算了没必要赌。赌赢了也不多赚，赌输了也就输了。

当然，如果价格确实合适的话也行，比如能做到明显倒挂就算合适。我对新房不熟，不知道具体价格和折扣，这问中介和渠道商吧，他们卖房的才熟悉。

3、如果单从地段儿来说，那二手房这仨板块都挺好的，结合8/900万的预算以东边为主吧，一般流动性更强。另外看具体的小区吧，双井到四环这板块的两极分化非常明显，没法儿笼统的说。简单说就是以板楼商品房为主，尽量避开老公寓和塔楼。

4、我推荐不了，岁数大了很少出门，闹不清丽泽附近的通勤时间，这还是看自己的感受吧。

仅供参考。

关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。