广州跟进房贷“商转公”，京沪“按兵不动”

21世纪经济报道记者 吴抒颖 广州报道翘首以盼的广州“商转公”政策即将落地。

7月2日，广州住房公积金管理中心发布关于公开征求 《广州商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法（暂行）》（下称“征求意见稿”）的公告，拟面向在广州拥有唯一住房，且商业贷款已放款5年以上的人群，在原商业贷款银行同意后，可将商业性住房贷款转为纯公积金贷款。意见征求时间为2025年7月2日至7月11日。

这是第二座官宣“商转公”政策的一线城市。除广州以外，深圳已经于去年正式落地“商转公”。广州、深圳落地“商转公”的背景是，这两座城市的公积金“蓄水池”水位较高，而且购房者对房贷利率降低的需求活跃。

以广州为例，根据广州住房公积金管理中心披露的数据，2025年广州公积金年度结息达44.72亿元，比2024年增加3.1亿元，刷新历史纪录。在此背景下，广州适时启动“商转公”政策，也是对购房者诉求的回应。

目前，全国已经有30多座城市启动“商转公”。去年以来，成都、重庆、太原、郑州等多座城市出台政策，支持“商转公”贷款，但北京、上海和杭州等热点城市则暂未支持。市场的焦点也正在于此，在全国纷纷启动的大势之下，这些城市是否有跟进“商转公”的空间与可能？

设置开关“传感器”

广州启动“商转公”，一个重要原因是为了促进消费。征求意见稿提出，为充分发挥住房公积金制度支持保障作用，减轻缴存人住房贷款利息负担，促进社会消费，结合广州市实际情况，制定本实施办法。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉介绍，商贷可转为纯公积金贷款，此前市场诉求比较强，但一直未实施。近期扶持政策出现一些新变化，即从传统的刺激措施，转向促消费、惠民生、降成本。

“住房回归居住属性、一般商品或大宗商品属性后，市场买家以刚需、刚改为主导，这部分需求对价格、购房成本比较敏感。同时，多地推出各种展销会、以旧换新等措施，反映出近期住房政策向普通消费品促销的导向，广州出台‘商转公贷款’办法，也是属于这一序列。”李宇嘉称。

虽然旨在减轻购房者的利息负担，但广州此次“商转公”仍设置了相应的门槛，以确保用在刚需人群身上。

根据征求意见稿，申请商转公贷款时，需满足：原商业贷款已放款5年以上，且已获得原商业贷款银行同意转为纯公积金贷款；申请商转公贷款时，贷款房屋是产权人家庭在广州市的唯一住房；原商业贷款在申请前24个月内没有逾期记录，以及在广州市开户并累计缴存住房公积金满60个月及以上等。

李宇嘉分析称，“这部分人群很大程度上是之前购房的年轻人或新市民，他们不具备公积金贷款条件，或当时因商品房销售政策限制（例如2017年市场火热时，很多楼盘不接受公积金贷款），以及申请手续繁琐而未能进行公积金贷款。按新办法，这部分人群可申请‘商转公’贷款，从中可以看出，相关部门降成本、促消费的政策用意较为明显。”

虽然减轻购房者负担的意图明显，但为了保证公积金机制的平稳运行，广州此次也设置了相应的“开关”条件。

征求意见稿显示，当住房公积金个人住房贷款率低于75%时启动商转公贷款；当个贷率达到85%及以上时可采取防控措施，包括但不限于实行商转公贷款额度管控、预约申请等措施；当个贷率达到90%及以上时暂停。

多个热点城市“按兵不动”

广州此次启动“商转公”后，热点城市中的深圳、广州和成都等均已支持“商转公”的政策，但北京、上海与杭州等则暂时“按兵不动”。从现实的考量来看，这些城市的购房者也对“商转公”政策有一定的需求和期望。但是，从目前的运营现状来看，“商转公”在这些城市启动的可能性仍然较小。

以广州为例，广州支持“商转公”的大前提是公积金盈余充足。

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓指出，由征求意见稿可知，支持商转公的一大前提，就是和住房公积金个人住房贷款率挂钩，低于75%的时候就会启动该政策，这侧面说明了目前公积金贷款额度有盈余的事实。

据广州住房公积金2024年年度报告显示，受住房市场调整影响，当年广州发放个人住房贷款3.87万笔，共306.89亿元，同比分别下降25.31%、12.14%。而截至2024年末，广州公积金缴存总额约为1.25万亿元，比上年末增加11.72%；缴存余额为3058.97亿元，同比增长6.25%。

但是，北京、上海等其他一线城市，资金使用率一直处于相对高位。

相比之下，根据北京住房公积金2024年年度报告，到2024年年末，北京公积金缴存总额约为2.99万亿元，同比增长12.3%；缴存余额为8222.10亿元，同比增长8.3%；提取总额2.16万亿元，同比增长13.8%。仅2024年，即有566.99万名缴存人提取住房公积金2631.25亿元，同比增长3.0%，占当年缴存额的80.7%，同比减少0.3个百分点。

此前，也有购房者在官方平台询问北京公积金管理中心是否支持“商转公”，该中心回复称，个别省市住房公积金管理中心开办商贷转公积金贷款业务，主要是因为其住房公积金个人贷款率、资金运用率相对较低，而北京住房公积金管理中心的住房公积金个人贷款率、资金运用率一直位于高位，故暂不符合开办商贷转公积金贷款业务的条件。

上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受21世纪经济报道记者采访时也分析称，除了广州、深圳等城市外，其他热点城市跟进“商转公”的可能性不大，因为这些城市的公积金使用率相对充分，市场交易总量规模也较高，所以公积金盈余不如已经推出的城市那么充足。“北京、上海在公积金政策方面会偏向保守，主要原因还是与使用效率有关，从目前的情况来看，推进‘商转公’暂时不具备空间。”