广州旧改周报┃广州市首个央地合作城中村改造项目动工！

2025年第26周广州城市更新市场周报

（6月23日—6月29日）

本期看点

政策资讯：

本周重点收录了1条区级最新政策。内容主要集中于城市更新专项规划。

行业资讯：

1.广州天河环五山创新策源区元岗村、长湴村城中村改造项目首期安置房开工

2.首期复建安置房动工！广州天河柯木塱村城中村改造迎新进展

3.广州市首个央地合作城中村改造项目动工！金坑村银岭片区迎突破性进展

4.广州白云区柏塘片区安置房项目提前封顶

5.广州白云机场三期1516套安置房全面交付

项目动态：

本周，广州市共发布标图建库动态调整公示2项，用地面积46万㎡、8个项目动态：控制性详细规划调整1项，用地面积194万㎡；征收补偿安置方案公示2项；土地征收公告2项，用地面积8.3万㎡；三旧改造用地审批2项，用地面积4.6万㎡；微改造1项。

市场资讯：

1.土地挂牌

本周有3宗土地挂牌信息。

2.土地成交

本周有8宗土地成交信息。

3.新盘入市

本周有16个新盘入市。

4.房地产市场交易信息

住宅成交2468套，成交面积301855㎡；商业成交81套，成交面积7078㎡；办公成交402套，成交面积24478㎡；车位成交1830个，成交面积24096㎡；合计成交4781套，成交面积357507㎡。

01

政策资讯

本周重点收录了1条区级最新政策。内容主要集中于城市更新专项规划，具体政策内容要点如下：

1.文件名称：广州开发区管委会 黄埔区人民政府关于印发广州开发区黄埔区城市更新专项规划（2021-2035年）的通知

发布单位：广州开发区管委会 黄埔区人民政府

发布日期：2025-6-27

文件要点：

1、更新策略。（1）综合更新，产业导入。推动黄埔区城市更新由“短期利益”向“长期价值”转型，坚持内涵式、集约型、高质量发展，严格控制大规模拆建。强化产业导向，推动从“商住主导”到“产业更新”；（2）政府统筹，市场参与。推动黄埔区城市更新由“市场导向”向“政府统筹，市场参与”转型，切实发挥政府在改造中的统筹和引导作用。深化市场主体参与城市更新机制，注重城市更新社会效益、环境效益与经济效益，充分调动各方参与城市更新的积极性，畅通社会资本参与路径，分步引导社会资本进入前期整备、组织建设、开发运营全流程开发；（3）管住底线，策略分区。采取重点推进、主动战略预留、差异化引导的方式，明确不同策略分区导向及改造要求，有序推进全区城市更新；（4）增存联动，单元更新。推动黄埔区城市更新由“项目改造”向“单元更新”转型，构建城市更新规划“片区统筹—单元管控—项目实施”逐级传导思路；（5）品质提升，服务优化。

2、更新规模。规划至2035年，通过微改造、混合改造、全面改造等方式加快推进全区存量空间盘活。推进旧村庄旧城镇全面改造与混合改造规模约28平方公里，结合片区资源禀赋及存量用地实际，采取“留改拆”并举或拆除新建方式实施改造。鼓励旧厂房、村镇工业集聚区等存量产业用地更新改造，积极稳妥腾退化解旧产能，推动旧厂房提质增效；鼓励推进微改造项目，在维持现状建设格局基本不变的前提下，通过整饰修缮、改变功能、完善公共设施等方式对旧村庄、旧城镇、旧厂房等进行整治提升。

02

行业资讯

1.广州天河环五山创新策源区元岗村、长湴村城中村改造项目首期安置房开工

6月26日，广州市天河区环五山创新策源区元岗村、长湴村城中村改造首期安置房项目开工，标志着作为广州重点推进更新改造四大片区之一的环五山创新策源区城中村改造工作取得新的进展。

元岗村、长湴村城中村改造项目遵循复建安置先行原则，本次率先启动的首期复建安置房工程是项目惠及民生的首要任务。

项目首期安置房工程建设用地面积4.48万㎡，总建筑面积约22.72万㎡，按照“好房子、好小区、好社区、好城区”建设要求，结合新实施的《住宅项目规范》，高标准规划设计了1828套安置房，其中元岗村1008套、长湴村820套，涵盖40㎡、60㎡、80㎡、100㎡、120㎡等多种户型。

各户型布局方正、动线合理、使用率高。小区同步配建社区卫生服务站、综合文化服务中心、幼儿园等公共服务设施，全力打造群众满意的好房子、城中村改造标杆项目，塑造宜居、宜业、宜研的创新活力城区。该项目将倒排工期、提速推进，确保村民早日回迁宜居新家园，共享天河现代化建设成果。

元岗村城中村改造首期安置房项目效果图

2.首期复建安置房动工！广州天河柯木塱村城中村改造迎新进展

6月28日，天河区柯木塱村城中村改造首期复建安置房——凤凰汇东侧地块正式破土动工！

作为天河区体量最大的城市更新项目，首期工程将建设502套高品质安置房及2.04万㎡商业配套，以“安全、舒适、绿色、智慧”为标准，打造“四好”居住示范小区，为后续建设高品质安置房奠定标杆基础，为村民支持改造注入强心剂。

柯木塱村改造范围269.54万㎡，规划总建设量470.67万㎡，涵盖住宅、产业、公共服务等多维功能。凤凰汇东侧地块北倚凤凰山，南接火炉山森林公园，东临机场第二高速，西靠地铁6号线柯木塱站，坐拥“火龙凤”三山翠环（火炉山-龙眼洞-凤凰山）生态格局。项目以“城央公园·绿美之芯”为设计理念，通过立体绿化、光伏屋顶、智能安防等科技赋能，构建“推窗见绿、下楼入园”的生态社区，预计2027年底交付后将惠及万余村民。

3.广州市首个央地合作城中村改造项目动工！金坑村银岭片区迎突破性进展

6月28日，广州首个央地合作城中村改造项目——科学城集团金坑村银岭片区城中村改造项目复建区全面动工。

项目位于黄埔区新龙镇西部，改造后总建筑面积69.03万㎡，安置房建设规模20.08万㎡。

本次开工的复建地块用地面积2.2万㎡，总建筑面积约16.17万㎡，安置住宅9.83万㎡（最终以政府批复为准）。规划建设5栋回迁安置房，配置1所幼儿园及附设1个托儿所。建成后复建住宅总量超过900套，户型面积涵盖75~160㎡，预计2027年底可建成交付，将满足村民自住及房屋出租需求。

项目规划以广汕公路作为综合发展轴串联更新片区打造河畔雅居组团、畔山人文组团两大居住片区，以地铁金坑站北侧产业用地作为片区发展核心，打造金坑TOD商业综合服务中心。依托轨道交通21号线与金坑河、油麻山，以水为脉，以绿为底，打造郊野森林公园，构建高品质休闲旅游新空间。利用城市轨道交通和金坑河沿线慢行系统，将自然景观与油麻山红色文化有机地连接起来，打造乡村振兴新亮点。

4.广州白云区柏塘片区安置房项目提前封顶

6月24日，民科园核心区柏塘片区安置房项目首栋住宅顺利封顶，较原计划提前了50天，标志着整个工程进入主体结构全面攻坚阶段。

柏塘安置区项目位于龙归街柏塘村，占地面积约7万㎡，总建筑面积约31万㎡，安置面积约19.25万㎡，共建设14栋住宅。项目建成后可安置太和镇、龙归街村民682户，配套有幼儿园、派出所、社区居委会、社区卫生服务站、社区服务站、农贸市场、星光老人之家等，力求打造一个宜居、环保、智能的现代化社区。

项目户型主要有三房两厅一卫、三房两厅两卫四房两厅两卫等多种类型，面积从70㎡到120㎡不等，可满足不同家庭对户型的需求。项目建成后将提供2046套安置住房，据项目方介绍，预计今年9月将实现所有楼栋全部封顶，明年3月竣工交付。

5.广州白云机场三期1516套安置房全面交付

6月28日，白云机场三期保良北（第一批）安置区迎来17栋共1516套安置房的全面交付，回迁群众喜提“金钥匙”，实现“住有优居”的幸福升级。

机场三期保良北（第一批）安置区位于广州市花都区金谷南路以东、花都大道以北，总建筑面积超25万㎡，以“山水城市 原态社区”为规划理念，高品质建设17栋安置房以及公建配套、社区商业、市政道路，充分考虑居民生活需求与区域发展潜力，着力打造功能完善、环境优美的现代化宜居家园。

五年前，机场三期安置区启动区早于主体工程开工建设，该项目不仅是广东省在建规模最大的安置区项目，更是关乎万千群众切身利益的重大民生工程。市住房城乡建设局和广州机场建设投资集团与白云区、花都区政府紧密协同，坚持“造好房子、建好小区、创好社区”，高标准规划建设15个绿色、韧性、智能、低碳、宜居的安置区，有力有序推进项目，形成了“竣工一批、移交一批、入住一批”的良性循环。

五年奋战，从一纸蓝图到宜居宜业的临空新城，机场三期安置区项目累计完成投资超880亿元，封顶621栋、移交151栋安置房，项目积极应用智能建造、绿色建造、建筑工业化等新技术、新材料，在国内率先实现七大新型装配式结构体系的集成应用，斩获各类创优成果269项。

2025年，项目将实现安置房全面封顶，满足刚性安置需求，为机场三期主体工程顺利通航提供坚实的民生保障，更为临空经济区高质量发展注入强劲动能。

03

项目动态

本周，广州市共发布标图建库动态调整公示2项，用地面积46万㎡、8个项目动态：控制性详细规划调整1项，用地面积194万㎡；征收补偿安置方案公示2项；土地征收公告2项，用地面积8.3万㎡；三旧改造用地审批2项，用地面积4.6万㎡；微改造1项。

1、标图建库动态调整公示

1

广州市黄埔区2025年第五批“三旧”改造地块标图建库动态调整成果入库前公示

2、控制性详细规划调整

1

广州市花都区花山镇平西村、新和村城市更新单元

用地位置：位于花都区花山镇

用地面积：1939800㎡

申请调整内容：

1、结合平西村、新和村城中村改造实施方案，整体优化用地布局：调整后方案较现行控规，居住（含商住）用地增加17.98万㎡，商业商务用地增加8.39万㎡，工业用地减少12.62万㎡，公共管理与服务设施用地增加4.68万㎡；

2、增加教育科研用地供给：规划共布局2处中小学用地；

3、优化路网布局：总体路网密度约为8.07km/k㎡，道路面积率约为22.6%，基本与调整前规划保持一致；

4、加强历史文化遗产保护：方案落实相关法律法规要求，原址保护1棵三级古树，保护4处具有保护价值建筑线索。规划方案对历史文化保护的影响可控；

5、本次调规范围涉及平西村树滋庄与小东圃村传统村落所在的村域范围，不涉及保护范围，本次调规按照已批复的《花都区平西村树滋庄传统村落保护发展规划》与《花都区小东圃村传统村落保护发展规划》落实相关要求。

3、征收补偿安置方案公示

1

广州市越秀区矿泉街道瑶台城中村改造项目沙涌南片区G10地块

项目位置：位于越秀区矿泉街道

征收补偿安置方式：征收范围内房屋被征收人可以选择货币补偿、房屋产权调换或房票安置其中一种补偿安置方式。

（1）货币补偿：住宅房屋被征收人选择货币补偿方式的，可以按以下补偿标准签订房屋征收补偿协议，也可以选择具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。

住宅房屋补偿标准（产权证记载用途为住宅，补偿核算按建筑面积计）：

框架结构房屋（已装电梯）：25000元/㎡；

框架结构房屋：23000元/㎡；

混合结构房屋：22000元/㎡；

砖木结构房屋：21000元/㎡。

（2）住宅房屋产权调换：本项目提供广州市瑶台城中村改造项目沙涌南粤溪北路安置房作为住宅房屋产权调换房源。按被征收房屋合法产权套内建筑面积1∶1的原则，确定产权调换套内建筑面积。因回迁安置房户型设计或户型匹配等原因确需超出1∶1原则的，超出的部分由被征收人增购。

该补偿方案为国有土地上房屋征收补偿方案。

官方链接：

http://www.yuexiu.gov.cn/gzyxjs/gkmlpt/content/10/10330/post_10330645.html

规划意见红线范围图

2

广州市海珠区新中轴海珠片区（三滘村、东风村、红卫村）改造项目

项目位置：位于海珠区

集体土地上住宅房屋征收补偿：住宅房屋被征收人可以选择货币补偿或复建安置，也可以选择房票安置。

1、房屋价值补偿：集体土地上合法产权面积房屋价值标准为10800元/㎡。

2、复建安置：复建安置房为住宅性质房屋。

（1）村民合法产权住宅在2009年12月31日前建成的无合法产权部分与村民在被征收范围内所有宅基地房屋合法产权面积合并超过280㎡的，在符合“一户一宅”的情况下按建筑面积280㎡确定复建安置面积；村民合法产权住宅在2009年12月31日前建成的无合法产权部分与村民在被征收范围内所有宅基地房屋合法产权面积合并不足280㎡的，可根据被征收人的意愿按280㎡确定复建安置面积，不足部分为权益面积（同一权属人被征收房屋复建安置面积在280㎡以内，同时选择货币补偿和复建安置补偿的，不享有权益面积）。

（2）村民住宅在被征收范围内无合法产权房屋的，在2009年12月31日前建成的建筑按“拆一补一”复建安置（≤280㎡），超出部分建筑面积不予复建安置，给予货币补偿。

（3）非村民住宅在被征收范围内所有宅基地房屋合法产权面积合并超过280㎡的，按建筑面积280㎡确定复建安置面积；非村民住宅在被征收范围内所有宅基地房屋合法产权面积合并不足280㎡的，按合法产权面积确定复建安置面积；非村民不享有权益面积。

3、房票安置：如被征收人选择房票安置的，按照广州市规划和自然资源局海珠区分局关于印发《广州市海珠区房票安置实施细则（试行）》的通知执行，并按房屋弃产货币补偿及相应奖励总额的1%给予政策性奖励。

官方链接：

https://www.haizhu.gov.cn/hdjlpt/yjzj/answer/44588

征收范围示意图

4、土地征收公告

1

广州市荔湾区冲口街道坑口村城中村改造项目

项目位置：本项目此次共公告2个块地，均位于荔湾区冲口街道

用地面积：共计60886㎡

被征收土地情况：

1、拟征收广州市荔湾区冲口街坑口股份合作经济联合社集体所有土地1.1251万㎡（16.8765亩），征地范围涉及土地现状均为建设用地。

2、拟征收广州市荔湾区冲口街坑口股份合作经济联合社集体所有土地4.9635万㎡（74.4525亩），征地范围涉及土地现状均为建设用地。

补偿方式和标准：

1、土地补偿费和安置补助费标准：根据《广州市人民政府关于公布实施征收农用地区片综合地价的公告》的规定，土地补偿费标准为25.5万元/亩（折合382.5万元/万㎡），安置补助费标准为25.5万元/亩（折合382.5万元/万㎡）。

2、农村村民住宅补偿：按《坑口村城中村改造项目集体所有土地及村集体经济组织物业征收补偿安置标准》及《坑口村城中村改造项目集体土地上住宅房屋征收补偿安置标准》的规定执行。

安置方式：

1、货币安置：有关费用已包含在土地补偿费与安置补助费中。

2、留用地安置：根据《广东省人民政府办公厅关于加强征收农村集体土地留用地安置管理工作的意见》（粤府办〔2016〕30号）的规定，按实际征收土地面积的10%核定留用地指标。根据《广州市荔湾区坑口村城中村改造方案》，本次征地不安排实地留地，按核定留用地指标乘以净用地容积率2.5折算预留权益建设量，相关建设费用由村集体自筹。

征地范围图

2

广州市花都区花城街道杨二村、东边村城中村改造项目地块一

项目位置：位于花都区花城街道

用地面积：21774㎡

被征收土地情况：

广州市花都区花城街杨二村经济联合社和杨二村草弄、存心、大龙、榕树、上头、泗合经济合作社属下集体农用地2.1774万㎡（其中耕地0.5582万㎡）转为建设用地，以上合计2.1774万㎡集体土地。

补偿方式和标准：

1、土地补偿费和安置补助费标准：根据《广东省自然资源厅关于广州市征收农用地区片综合地价成果的批复》（粤自然资函〔2024〕103号）的规定，农用地土地补偿标准为120万元/万㎡，安置补助标准120万元/万㎡；建设用地土地补偿标准为240万元/万㎡。

2、青苗及其他地上附着物补偿：青苗及其他地上附着物补偿按照《广州市花都区人民政府办公室关于印发秀全水库东一片区土地储备项目集体所有土地及房屋征收补偿安置方案的通知》（花府办〔2023〕8号），并参照《广州市花都区人民政府办公室印发花都区片区征地包干补偿工作方案的通知》（花府办〔2016〕12号）的规定执行。

安置方式：

1、货币安置。所需费用已包含在土地补偿安置费中。

2、留用地安置。根据《印发广东省征收农村集体土地留用地管理办法（试行）的通知》（粤府办〔2009〕41号）、《广东省人民政府办公厅关于加强征收农村集体土地留用地安置管理工作的意见》（粤府办〔2016〕30号）相关规定，按实际征收土地面积的10%安排留用地，留用地兑现方式为置换物业。

征地范围图

5、三旧改造用地审批

1

广州市黄埔区云埔街道刘村社区旧村改造项目

用地位置：位于黄埔区云埔街道，东至湖麻山，南至开源大道，西至植树公园，北至罗坎村

类型：集体建设用地征为国有建设用地

用地面积：44187㎡

2

广州市黄埔区龙湖街道汤村旧村改造项目

用地位置：位于黄埔区龙湖街道汤村

类型：集体土地完善转用手续

用地面积：2153㎡

6、微改造

1

广州市番禺区市桥街道禺秀社区（二期）微改造项目

项目位置：位于番禺区市桥街道

建设地点：番禺区市桥街禺秀社区内禺秀园、江南花苑、祺康园、禺丰园范围内

建设规模及主要内容：改造建筑面积约183700㎡。主要工程内容包括：完善楼道照明、楼栋消防设施、楼栋排水设施、室外消防设施、无障碍设施、人行安全设施、小区道路、监控设施、信息标识、小区公共空间、小区入口、儿童娱乐设施，修缮楼道、围墙，规整楼栋“三线”，整治“三线，清疏化粪池，治理外墙，改造适老化设施、排水管网（非雨污分流），铺装地面，小区绿化，新增信息宣传栏等。

总投资：3646.73万元

资金来源：由番禺区、市桥街财政按5：5比例承担，积极争取中央、省市级奖补或预算资金

申报单位：广州市番禺区人民政府市桥街道办事处

建设期限：2025年9月至2026年5月

04

市场资讯

1.土地挂牌

本周有3宗土地挂牌信息。

2.土地成交

本周有8宗土地成交信息。

3.新盘入市

本周有16个新盘入市。

4.房地产市场交易信息

统计时间：2025年6月23日至2025年6月29日

数据来源：广州市住房和建设局、网易房产数据中心

欢迎扫描下方二维码入群交流

如需了解政策详情，以及更多广州/佛山/深圳等城市更新项目合作机会，欢迎垂询。(添加好友请备注公司、职务和姓名，中介勿扰！）

合一城市更新集团，广东省三旧改造协会副会长单位，深圳市城市更新开发企业协会副会长单位，深圳市房地产租赁行业协会副会长单位。合一城市更新集团创始于2013年，致力于成为专业领先的策略型城市更新土地整备全流程服务商。集团业务聚焦于将城市更新、产业运营以及乡村振兴进行高度融合发展，我们致力于通过“旧改+运营”、“园区+基金”双引擎驱动模式，为中国新型城镇化提供系统性的解决方案。

合一业务范围包括政府政策编制顾问、更新整备项目全程顾问(投资开发顾问、全流程开发管理顾问及融资并购)、工改工产业园区策划招商运营等，参与操盘和服务的项目覆盖深圳十个区。合一城市更新集团立足深圳面向湾区，已正式成立东莞、惠州公司、广佛办事处，业务覆盖粤港澳大湾区两岸七城。集团于2017年、2019年荣获中国地产年会年度城市更新运营大奖。2020年，广东省三旧改造协会行业发展研究工作站设立于合一城市更新集团总部。

免责声明

本公众号所发布的内容均根据现行有效的国家法律法规与地方城市更新政策规定，按照行业专业标准原创而成，所用数据基于合一城市更新集团的市场监测以及对公开信息进行的综合整理与分析，力求公正客观的反映城市更新行业发展现状与趋势。因数据统计时间与统计口径的差异，合一城市更新集团不保证公众号所载内容的完全准确性与完整性，如后续发布内容与前期内容存在差异，合一城市更新集团可随时更改且不予特别通知。本公众号所载内容均不构成对任何机构或个人的建议，仅供大家决策参考，任何机构或个人使用本公众号所载内容，请自行判断是否符合特定事实与前提。

本公众号所载内容的知识产权归合一城市更新集团所有，未经书面同意，任何机构或个人不得更改或以任何方式翻版、复制、转发或引用本公众号所载内容。未经授权私自转载或者转发本公众号所载内容的，所引起的一切后果和法律责任由私自转载或转发者承担，合一城市更新集团保留随时追究其法律责任的权利。