北京城建有“拖延症”，国誉燕园朗润背刺了一期

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北京城建集团的拖延症，在地产圈是出了名的。

赶在2025年上半年最后一天，国誉燕园朗润领取了预售许可证。距离拿地，已过去一年少3天。

这是一个位于北京昌平区的刚需盘，紧邻西北六环路内环，被视为国誉燕园的二期。

由于拖时间，朗润一不小心等来了好房子时代，设置了南北双阳台。

不过，这又是一柄双刃剑，意味着朗润的产品背刺了一期，一期只送了飘窗。

为了掩护一期出货，北京城建刻意放慢了朗润的推盘节奏。

朗润此番取证，只有东区12栋住宅楼，共828套房源，准售面积约8.5万平米，预售价格在3.72万元至4.08万元/平米。最贵房源出现在11#6-10层、133平米户型，单价达到4.095万元/平米。

它的预售价格，与一期相仿。

一期于2022年5月拿地，底价22.6亿元；朗润2024年7月初拿地，底价19.86亿元。它们的楼面价，都在1.3万元/平米左右，指导价同样为3.9万元/平米。

截至2025年6月30日，一期供应1788套房源，网签1092套，成交均价3.3万元/平米，网签金额34.45亿元，去化率61.1%。

这表明，一期有近700套房源，将与朗润产生正面竞争。

对于北京城建而言，二期晚半年入市，这已经是没有办法的办法，不可能等一期基本售罄才卖朗润。

如今，在偌大的昌平区，它面临的对手越来越多，不能再拖时间了。

二期得房率背刺一期

国誉燕园朗润首批取证房源，可分5个段位、8款户型。

1、88平米253套，占比30.56%。分布在最北边1#、2#、3#的中间户，以及4#的中间及东边户；

2、94平130套，占比15.7%。分布在1#、2#的东西边户，以及3#、4#、9#、10#、12#、16#、18#的西边户；

3、104平181套，占比21.86%。分布在5#全栋、16#和18#中间及东边户、17#西侧两单元，以及12#西侧东单元中；

4、127平198套，占比23.91%。分布在9#、10#、12#、17#的中间和东边户；

5、134平66套，占比7.97%。分布在11#全栋。

此次取证的住宅楼，除了18#为9层外，其余均为11层，整体的产权得房率不低，户型越大，产权得房率越高。

最低的位于4#和1#，为88平和94平户型，产权得房率分别为79.68%、79.81%；最高位于11#，为134平户型，产权得房率达到了85.96%。

剩余楼栋，则在80%至83.7%之间。

如此高的产权得房率，让朗润的实际得房率，可轻松突破90%以上。

花姐粗略测算后，它88平的实际得房率，最高可达到91.72%；127平最高可达93.62%。仅从这一点看，朗润背刺了一期。

没有公告反馈意见

朗润的高得房率是怎样练成的？

秘密在于阳台赠送上。

由于拿地后拖延，朗润不小心赶上了“好房子导则”政策的东风，成为昌平首个“阳台+设备平台+飘窗”的商品房项目。

它所有的户型南向有两处阳台，踩着进深上限1.8米设计，半赠送；北面有两处设备平台，进深0.8米，全赠送；北面还有一处挑空变的阳台，全赠送；除了88平和94外，其余户型均在主卧有飘窗，全赠送。

得益于赠送手段的加持，让国誉燕园朗润在户型功能的规划上，相比一期从容很多。

拿主力户型88平米举例，无论在卫生间还是家政空间的设计上，都有了明显优化。

但有了阳台之后，朗润的面宽进深比会弱一些。

它的面宽进深比，只有0.53，而一期则为0.57。

大户型同样也存在这个问题。127平四居，一期的面宽10.5米，进深11.7米，面宽进深比0.9；而朗润仅为0.81。

此外，还有一个无法忽视的问题，在国誉燕园朗润的户型图中，所有阳台标注为开敞阳台。

这些开敞阳台属于内嵌式阳台，在交付后大概率会进行封闭。

不过，朗润搞了一个小特殊，报规图公示后没有公告反馈意见，就下发了规划许可证。

花姐点评：

长江后浪推前浪。

国誉燕园朗润背刺一期，已成定局。

尽管它们的预售价差不多，但朗润该定什么价，成了一个不小的考验。

花姐建议北京城建不妨向中建智地学习。

后者在昌平开发了北京国贤府双子座，二期的成交均价，比一期低了2371元/平米。两者拿预售证的时间，相差了18个月。

从地块的角度看，北京国贤府一期素质高于二期；从产品的角度看，二期要好于一期。

优缺点一综合，中建智地还是决定把二期的价格卖低一点，绝不恋战。

国誉燕园双子的情况，大抵也是如此。

二期只有三排房子，由东向西一字排开，北面紧邻北六环。它的位置不如一期，但产品不错。

商场风云变幻。昌平楼市迎来了巨量供应——有上万套，堪比丰台区。这种环境下，北京城建应该跑为上策。

最近，北京供地节奏放缓了，第五轮8宗供地全部没有进入预申请，第六轮供地清单迟迟没有发布。

这一侧面反映楼市依旧低迷，有条件的应抓紧去化，没条件的也要创造条件。