杭州！问鼎全国第一

苗野｜发自上海

钱塘江畔，一把拍卖槌落下，杭州成为2025年上半年全国土地市场的“吸金王”。

1160亿元，这是杭州十区上半年68宗涉宅用地的成交总额，同比增长96%，问鼎全国城市首位，与北京共同成为全国唯二的“千亿级”土地出让城市。

从1月滨江豪掷54.56亿元夺得湖墅民生药厂地块，到3月建发创下每平方米8.8万元的全国第三楼面价纪录，再到6月金茂溢价56%刷新运河新城地价，杭州土拍市场几乎每月都在创造历史，“地王”更是全面迸发。

“杭州是全国人才最向往、最宜居的城市。”滨江集团董事长戚金兴的五个信心宣言，成为房企重仓杭州的最佳注解。

市场人士认为，支撑杭州土地市场的核心动力，来自其蓬勃发展的高新技术产业和持续流入的高知人才，这种深层逻辑的本质是让土地价值与产业动能共振。“当城市能持续造血，楼市才能真正走出健康曲线。”

土地市场的“杭州速度”

杭州土地市场的火热态势，已成为全国楼市分化格局中最耀眼的信号灯。

1160亿元，放在全国版图上，这一数字超过北京的1005.6亿元，甚至超过第六至第十名城市的总和。

与自身相比，杭州上半年卖地收入已达去年全年的99.2%；平均溢价率达31.8%，同样是全国最高，2024年同期平均溢价率仅为6%。

市场几乎没有淡季，3月份成为最疯狂时段。

3月28日，建发经过102轮报价以34.34亿元总价竞得蒋村地块，楼面价8.8万元/平方米，溢价率115.39%，创下杭州楼面价新高并跃居全国第三。

此前三天，滨江刚以52亿元总价，7.74万元/平方米的楼面价拿下水电新村地块。同时年度首个单价“地王”也是滨江造，其于1月24日以6.5万元/平方米的楼面价获取民生药厂地块，溢价率71.25%。

地价“四连跳” 成为上半年最显著特征。从去年末的“5万+”到今年3月的“6万+”“7万+”，再到“8万+”，杭州核心区涉宅用地单价在不到半年时间内实现四级跨越。

“地价跳涨对市场信心提振显著。”中指研究院华东大区常务副总经理高院生表示，蒋村、湖墅民生药厂都属于板块内绝版地块，房企拿地聚焦低风险、流速高的项目。

此外，杭州板块“地王”同样层出不穷，上半年杭州有近20个板块地价纪录被刷新。

比如城东安琪儿板块，2月25日拍地，经过110轮火拼，华润成功补仓，成交楼面价5.06万元/平方米，一举打破5天前大家房产创下的4.74万元/平方米的地价纪录。

4月，运河新城地价破3.9万元/平方米，三塘地价破4.6万元/平方米。5月，首批“好房子”试点地块出让，东新、白马湖地价创新高。

6月27日收官战延续了“地王”诞生节奏。钱江世纪城地块经98轮竞价，被金帝以54472元/平方米楼面价竞得，这已是该板块年内第三次刷新地价纪录。同一天，金茂在大运河新城板块再造“地王”，经过66轮角逐，以41239元/平方米楼面价刷新板块历史纪录，溢价率高达56%。

“这是属于核心区的狂欢。”某房企内部人士表示，外围板块的普通宅地尚未接收回暖讯号。房企投资决策呈现“一地一议”特征，全国土地市场向少数城市集中，单个城市内部则向核心区域集中。

本土巨头与全国性房企的杭州战场

土地市场火热的背后，是房企重仓杭州的战略抉择。

上半年，有8家房企在杭州拿地金额超过200亿元，滨江、绿城、建发、华润、中海、金茂等房企成为拿地主力。

其中，滨江、绿城两家本土房企拿地数量均在10宗以上，尤其是滨江共斩获16宗地块，拿地金额突破300亿元，成为杭州土地市场最大买家。绿城拿地金额200亿元，两家房企上半年为杭州贡献了一半的土地出让金。

“重仓杭州是滨江、绿城共同的战略支点，所以双雄的擂台战已成常态。”前述某房企内部人士表示，滨江实际上在缩减其他城市投资，重仓杭州优质板块，如钱江新城、奥体、湘湖等板块是其布局多年的“粮仓”。绿城奉行在核心城市寻找核心地块的投拓标准。

中指研究院的统计数据显示，1～5月，滨江、绿城、保利发展3家房企在杭州拿地金额占比居首位，分别达到98%、51%和27%。其次是中海，在杭州拿地金额占比达29%；建发、华润、金茂在杭州拿地金额占比为23%、17%和9%。

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，房企在杭州拿地已显现稳定格局，折射出房企对未来杭州市场的信心。在地价不断刷新的当下，市场逻辑已经从单纯规模竞争向产品与运营能力竞争转变，谁能实现高效率的产品兑现和客户转化，才是决胜未来的关键。

“短期来看，房企仍然更加注重项目的安全性与盈利确定性。”中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，杭州核心地块凭借稀缺属性预计未来还会频现高溢价成交，成为房企争夺的焦点。

本土房企和国企央企重仓杭州的溢出效应明显，一方面给了购房者极大信心，也提振了其他中小型房企参拍的士气，外来房企也跃跃欲试，宁波城建投资集团、呼伦贝尔汇嘉房产均为首次入杭拿地。暂停公开市场拿地一年半的金地集团也于1月份以31%溢价率拿下了杭州临平老城地块。

同策研究院联席院长宋红卫分析认为，政府的土地供给节奏把握良好，促使房企投资意愿增强，随着核心区及周边区域的库存告急，市场对高价值地块的需求只增不减。

杭州土地市场“一枝独秀”源于其蓬勃发展的高新技术产业和持续增长的人口。2024年杭州常住人口达1262.4万，较2023年增加10.2万，实现连续20年正增长。

此外，高新技术产业成为杭州新名片，目前杭州已形成能源、AI、生物医药等产业集群，拥有420个研发中心和44家独角兽企业。除阿里巴巴、吉利等巨头外，宇树科技、DeepSeek等新兴科技公司正在崛起。

戚金兴对杭州的五个信心宣言犹在耳边：“经济活力、人才吸引力、就业环境、营商环境、宜居指数。”

“这是杭州独特的城市魅力和市场潜力，越来越多的房企开始围绕阿里系、宇树科技等硬核企业构建生活场景。”前述某房企内部人士表示。

上半年收官之际，杭州已为下半年市场铺路。

6月27日，杭州新挂牌三宗涉宅用地，总起拍价46.1亿元，将于7月29日出让，房企们正在期待下一场土地盛宴。