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珠江花城出行道路

项目位于天河东吉山仓板块，紧邻黄埔区，小区旁就是华润润府，斜对面就是富颐都荟，楼盘非常大，占地超过29万方，总共规划了六期，目前卖到了最后一期，项目相比附近的新盘，主要优势就是小区内配套成熟，大花园，居住氛围不错，底商也发展的很成熟了，基本上所见即所得，性价比也比较高，而且家楼下就是已经开学的体育东均和小学，社区内部还有幼儿园，学校插班政策也比较松，今天博主收到消息，开发商本周将推出50套惊喜价房源，主要为76-88平的三四房，其中76平的3＋1房不到300万就能买到，88平的300万＋，整体来看相比上个月都降价了2-30万，有兴趣看房的可以联系博主。

珠江花城实景图

①项目基本信息

开发商：珠江实业

占地面积：295885平，建筑面积：850000平

规划栋数：45栋，规划户数：5300户，规划车位：地下5900个，车位配比：1:1.1

建筑类型：塔楼，容积率：3.2，绿化率：35%

物业公司：广州珠江物业酒店管理有限公司，物业费用：2.8元/月/平

收楼时间五期：25-26-27-28-29栋{25年底收楼}，六期：34栋{26年底收楼}

在售户型：76-88-119-140-194平

珠花区域图

②交通配套

项目被吐槽的最严重的就是它的交通，一就是出行道路较窄，开车经常堵在家门口，二就是距离地铁也很远，之前一直规划的19号线地铁迟迟没有动静，在之前公布的地铁申请中已经没有下文了，文中说的很委婉，没有取消，延期落地，下一轮，要等到25-28年了，遥遥无期，好处是门口茅岗路北延伸段准备加宽，计划变成双向六车道，目前已经动工，届时开通后，出行会方便一些，不会出门就堵车了。

由于项目距离地铁比较远，今天就不测评地铁通勤的时间，直接看自驾的了。

自驾去往珠江新城：岐山路出来直接上广园快速路再转天河东路，不堵车的情况下34分钟左右可以到达，全长17公里，打车的话30块左右。

自驾去往海珠琶洲：出小区上岐山路转广园快速，再转车陂路，全程12公里，25分钟可到达琶洲，打车的话20块左右可以搞定。

自驾去往金融城：出小区，走岐山路转至广园快速，再转科韵中路，到金融城全程12公里，耗时23分钟左右。

自驾去往越秀公园前：出小区，走岐山路转至广园快速，然后转内环路，全长23公里，耗时43分钟，打车的话40多块。

项目地处于天河，周边有广园快速、珠吉路、科林路等干线，如果自驾出行，去市区还算方便，也不算远，公共交通出行就不太方便了，目前只能依赖门口的公交。

③教育资源

珠江花城一直引以为傲的就是它的教育了，社区内配有托儿所、天河四季幼儿园和一所36班的公立体育东均和小学，而且都已经开学了，附近还有执信中学天河校区，教育确定性比较强。

体育东路小学，天河最早一批省一级小学，甚至要更早于华阳小学与华景小学。1990年建校，短短十余年就获评省一级，并在天河区内与华阳小学、华景小学并称第一梯队，足见体育东路小学的不俗实力！

集团化办学，优势在于：以总校为核心，把先进办学理念、成熟管理经验，优质课程体系、甚至师资团队共享到集团校，均和小学，作为体育东教育集团核心校之一，由体育东路小学兴国学校原校长担任校长，和体育东路小学共享教育资源和师资力量，站在巨人的肩膀上成长，自2021年交付一期，体育东均和小学也于同年开学，目前体育东均和小学已连续4年仅针对珠江花城招生，不过今年颁布的最新政策，隔壁华润业主也可以读这个小学，生源还是比较纯粹的。

中学的话，有机会可入读执信中学天河分校{需要摇号}，不过竞争比较大，执信中学天河校区（已开学）也在项目一公里范围内，摇不中的话大概率读奥林匹克中学。

隔壁华润会配建48班的初中，目前正在建设中，据说正在积极地引入名校。

④商业配套

珠江花城早期卖的都已经交楼了，业主都已经入住了，底商也发展的很成熟了，内部自带的2万方商业街，像华润万家、钱大妈、大叁林、百果园、麦当劳等品牌已经签约，而且都已经开业了，平时生活配套都可以满足，接送小孩回家顺路就可以买菜，周边也有奥体优托邦、山姆会员店等大型商业。

⑤医疗

周边有：最近的是吉山医院，大概1公里距离，远一点的有广州医科大学附属第五医院、中山大学附属第一人民医院、暨南大学附属第一医院、广州市天河区人民医院。

⑥小区设计、在售户型以及价格

项目在售的组团，大楼间距、大花园，天河少有新盘能及得益于超大的体量，珠江花城也将居住舒适度拉满。最为明显的一点，整个社区基本都是内外双园林的构造，坐拥全城罕见的约10万㎡社区园林，在新推出的珠江花城六期组团中，特邀大师级团队打造了约5.2万㎡中央园林，600米环形跑道，泳池、篮球场、儿童乐园，超140米楼间距，新组团采用围合式布局。

社区内还隐藏六大主题花园、超2500㎡全龄游乐园以及泳池的惊喜彩蛋，将业主全年龄段的休息娱乐需求统统安排上。

围合式布局，搭配有序排布的低密楼栋，最宽达约140米的超宽楼间距，拉爆珠江花城的居住舒适度。

珠江花城园林实景图

珠江花城目前在售的六期34号楼，总层高26层，88㎡3+1房户型，相比于五期，优势是26层小高层，以及南向望花园。

这是珠江花城4年来，第一次推88㎡南向望花园的户型，自2021年开始卖四、五期，全部都是南向望马路。

户型有横厅、竖厅两种，都是3+1房设计，实用率高，上车门槛会略高于五期。

作为一个全能型大盘，珠江花城的产品也是全系列能打！早期推出的产品就被称为天河“断货王”，将珠实“同等面积多一空间”的超强产品力发挥到淋漓尽致。

交标也全面升级，例如配置中央空调，让购房者拥有跃级的生活品质，一键灯控、远程控制、AI语音控制、电动晾衣架、主卧一体式智能马桶等魔鬼细节，尽享智慧生活。

建面76平3＋1房，该户型直面自然山体，窗外山景尽收眼底，全明采光设计也保证了室内的通透性，主卧、次卧、卫生间、厨房、客餐厅，每个重要的生活区域都能随时拥抱阳光与清风，总价不到300万。

76平板房视频

小吴新房-广州

至于细节上的品质感，还要数那些神奇的交标，举个例子：

MixPad Mini超级智能开关，采用了AI语音控制，你只需要轻轻呼唤，就能随心控制家里的多种电器，随意切换灯光场景，特别适合“懒癌患者”。

智能交标实景示意图

建面88平3＋1房，竖厅设计，主卧升级为套房，客卫做到三分离，三开间朝南，该户型有南向有北向，两个卧室都是南向，采光实现非常好，南向望中央园林，视野非常开阔，总价300万＋。

建面88平横厅3＋1房，四开间朝南，南北对流，约11米的南向采光面，客厅面积达到20平，L型厨房，客餐厅一体化，总价300万＋。

建面119平4＋1房，有横厅有竖厅，都实现了餐客厅一体化，主卧带衣帽间套房设计，空间感媲美140平。

建面140平5房户型，16米南向大开间，每个功能区都能实现南北对流。

建面194方大平层，专梯专户，双景观阳台，餐客厅达45平，主卧有豪华浴缸。

⑦楼盘优缺点分析、能不能买

优点：教育优质，很多买家都是冲着学校来的，学校就在小区内，接送方便，有机会入读执信中学，性价比高，不到300万就能上车天河四房，这个价格或许你会想到黄埔番禺白云等楼盘，但是再怎么说这也是天河，大盘生活氛围浓厚，户型比较实用，同等面积比别的楼盘多一个房间，比很多宣传100％的楼盘户型更加实用，这里没有那么多不能砸的大飘窗，小区花园大，楼间距宽，居住舒适度高，珠实开发商，无需担心烂尾，小区自身商业齐全，日常生活所需家门口就可以解决。

缺点：地段比较偏，城市面貌一般，周边有挺多工厂、城中村，缺乏大型商业配套，只能依赖自身底商，交通不便利，出行道路窄，经常会堵车，短期没有地铁，两区交界，发展空间有限，隔壁是广本汽车有限公司，有些人会介意，周边配套不成熟，初中需要摇号，存在不确定性，品质比较一般，外立面不好看，产品相比现在市场各种超100％也略显尴尬。

能不能买：对于珠江花城这种纯居住型的社区，非常适合想要入手天河新房但是购房资金又不是很高的人群，而且还考虑小孩教育问题的，珠花主打的就是居住环境和学位以及到天河、黄埔都近的优势，非常适合这两地通勤的人群。

可对比楼盘：富颐华庭，天河华润润府、能建天河麓誉府、中建精诚壹号。

珠花实景图

再说个问题，大家关心的吉山村旧改怎么样了？

停滞了3年的吉山村旧改，去年终于动了！

去年8月份，广州规自局挂出一则天河区吉山村城市更新单元详细规划的批前公示。

无论对于吉山村、或是对于整个天河东的发展而言，这一纸公示，含金量都非常大。

先给大家划几个重点：

1、村内大量村庄建设用地，转为二类居住用地

2、增设了不少教育用地和商业商务用地

至此，吉山村旧改接下来改造思路及整体格局基本有了雏形。

从调整后的控规可以看到，此次新释放的宅地，主要位于吉山村的南侧，即广园快速路和天河区儿童公园之间。至于哪些地块会做融资区，哪些会做安置区，还有待后续规划公布。

靠近广园快速路一侧，主要调整为商业商务用地，在一定程度上可以为住宅组团起到隔绝噪音的作用。

总的来看，吉山村旧改的住宅组团主要分成几个部分，分别位于珠吉路西侧、儿童公园东南侧及珠江花城北侧，整体呈环形分布。

其中，东侧住宅组团位置更好，西面直望儿童公园，背面靠近山体，东面是珠江花城和华润置地·天河润府，无论景观表现和城市界面表现都更完善，而且组团内部规划有学校用地，改善属性很强。

西侧组团住宅用地基本沿珠吉路分布，背靠厂房及批发市场，城市面貌稍弱一些，不过好处是一路之隔就是两宗规划学校用地，靠近学校。

北侧还有小部分住宅，位于联投文津府、珠江花城之间，同样规划有商业用地和学校用地，内部还有岐山公园，主打一个“小而美”。

整个吉山村中部，则规划为文物古迹用地兼容文化设施用地兼容社会福利设施用地兼容商业用地，数仁梁公祠、忍齐公祠等文化地标建筑就在此范围内。

按照用地性质，未来大概率会像万科城市之光的幸福里、合生中央城的花厅坊一样，结合文物古建打造开放式商业中心。

此外，在靠近广园快速路的位置，还规划有一个公交站场。位于广园路南侧的一些零散地块，即如今的珠吉(国际)机械配件城一带，则全部改为公园绿地。

总的看下来，这次控规调整，除了将原本的大量集体用地转变为可出让用地之外，更能琢磨出吉山村这次野心不小，而且目的明确：

不仅是冲着天河的改善群体来的，更把市场行情揣摩得明明白白。

区域内光是教育用地，就新增了2块，配合已有的学校，吉山村内未来将会有四所学校，而且雨露均沾，确保每个住宅组团都能覆盖。

而且，每一块住宅用地的体量都不大，但又连成一片，主打的就是一个可分可合。

至于吉山村旧改的操盘手，据说已经有新的白衣骑士准备接手，而且会是实力雄厚的央国企。控规的公布，也意味着项目重启在即。

在哪里跌倒，就在哪里爬起来。吉山村已经不是往日的“傻白甜”了，这一回，轮到她当大女主。

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今年以来，我国房地产市场总体平稳，继续向着止跌回稳的方向迈进。但也要看到，部分地区房地产市场仍处于调整中。”国家统计局新闻发言人付凌晖在今日的国新办发布会上表示。

据国家统计局3月17日公布的信息，1-2月全国新建商品房销售额10259亿元，同比虽然下降2.6%，但降幅大幅收窄14.5个百分点；新建商品房销售面积10746万平方米，同比下降5.1%，降幅比上年全年收窄7.8个百分点。

数据显示，截至今年2月末，商品房待售面积79891万平方米，同比增长5.1%。其中，住宅待售面积增长6.6%。

“在止跌回稳态势下，购房需求持续释放，将增强去库存动力，各地持续收购存量商品房，也为去库存创造了更好的条件。今年，多渠道并发，将为库存去化提供更为坚实的基础。”易居研究院副院长严跃进表示。

2月房价下跌城市数量增多

从2月房价表现情况来看，新房及二手房价格下跌城市数量有所增加，显示楼市仍处于止跌阶段。

统计局今日公布的全国70城房价数据显示，2025年2月，新房价格环比上涨城市数量为18个，较上月减少6城；下跌城市有45个，下跌城市个数占比约64%。二手房价格方面，仅有3城房价环比上涨，较上月减少4城；下跌城市有65个。

“2月新房价格出现回调，上涨城市数量减少，70城总体环比降幅扩大；二手住宅销售价格走势持续低落，上涨城市数已连续3个月减少。”麟评居住大数据研究院高级分析师关荣雪表示，短期而言，市场复苏仍然具有不稳定性，价格全面止跌回稳尚需时间。

新房价格方面，2月一二三线城市的房价指数环比涨幅，分别为0.1%、0.0%和-0.2%。

从不同城市角度来看，2025年2月南京新房价格指数环比上涨0.7%持续领跑70城，环比已连续4个月上涨，显示出南京市场的强劲复苏。其次是深圳，2月新房价格指数环比上涨0.4%，环比已连续上涨5个月；上海2月环比上涨0.2%，同比上涨5.6%。此外，北京、大连、哈尔滨、南昌、宁波等城市新房价格环比也均实现正增长。

二手房价格方面，一二三线城市的房价指数环比涨幅，分别为-0.1%、-0.3%和-0.4%。

深圳、海口、成都成为仅有的2月二手住宅价格环比上涨的三个城市，其中，深圳环比上涨0.3%居首，出现环比“五连涨”行情；成都二手房价格也较为坚挺，2月环比上涨0.2%，环比已连续5个月上涨。

“从2月房价数据可以看出，市场正处于复杂的调整阶段，一线城市新建商品住宅价格有一定支撑，二手房市场的波动并不会改变市场持续复苏的趋势，但二三线城市面临不同程度价格调整压力，市场的分化还持续存在。”58安居客研究院院长张波表示，后续市场走向仍需关注政策的进一步落实效果、宏观经济环境变化以及消费者信心的恢复情况等多方面因素。

“下阶段，要因城施策调减限制性措施，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力，健全多主体供应、多渠道保障、购租并举的住房制度，加快构建房地产新发展模式，推动房地产市场平稳健康发展。”付凌晖表示。

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