松江房价天花板，又被捅破了

文/上海进深 张林霞

楼市内卷愈演愈烈，改善型产品成了购房者追求的主流。

地段得是资源扎堆的核心区，窗外得有推窗见绿的生态，容积率1.5以下才舒适，价格还不能太高。

近三年全上海入市（含）宅地244幅中，容积率1.2以下的仅有18幅，占比约7%，且逐年递减。（2022年11块，2023年只剩4块，2024年全上海仅3块。）

在形势如此严峻的背景下，四千年文脉胜地，松江广富林正对门，惊现容积率仅约1.2墅级社区——国贸海上原墅，二期推售建面约141-150m²四层叠墅，建面约157-201m²联排，过会均价71209元/㎡，相比首次涨价6360元/㎡，推售房源86套。

项目首开122套房源累计认购229组，认购率188%，强势触发积分。

建面约108㎡3房2厅2卫洋房

一梯两户设计，私密性较好。经典飞机式户型，三开间朝南，南北直通，通风和采光佳。

客厅面宽约3.8米，空间较为开阔，可满足日常起居与休闲需求。

建面约124㎡4房2厅2卫洋房

四叶草户型，功能分区明确，四个卧室分布在四角，减少相互干扰。

三开间朝南，全卧飘窗，采光充足，约5.2米小横厅设计，增加了空间的通透感和利用率。

部分房间面积可能会因整体户型面积限制而相对较小，放置大型家具可能会有些局促，且小横厅在空间开阔感上可能不如大横厅户型。

建面约141㎡上叠

首层高约3.15米，二层约3.05米，空间较为宽敞。

首层约7.2米横厅，视野开阔，搭配北向储藏室带阳台（可打通变为北房间），空间灵活多变。

二层两个朝南卧室均与露台连通，采光和观景效果好。

上层户型可能会受到顶层漏水、隔热等问题的潜在影响，且相较于下叠，缺少了直接入户的庭院，室外活动空间相对有限。

建面约150㎡下叠

地下室层高约5.65米，可改造为娱乐室、健身房等，增加了大量的使用空间。

首层约7.2米横厅连接南向花园，可打造私人花园，享受悠闲的庭院生活。二层部分区域为客厅挑空，可改为房间，增加居住空间。

地下室可能存在潮湿、通风不佳等问题，需要做好防潮和通风措施。此外，下叠受楼上住户影响，隐私性相对上叠稍差。

建面约155㎡联排

整体面宽约7.5米，进深约12米，布局较为合理。交付预留有电梯井，方便上下楼，适合有老人或小孩的家庭。

内庭院通顶露天，不计入建筑面积，可根据需求改造。附赠地下室、花园和南北露台，空间赠送面积大，性价比高。

面宽相对较窄，可能会影响部分房间的采光效果，尤其是中间区域。庭院和地下室后期维护成本较高，需要花费一定的时间和精力。

建面约201㎡联排

首层约6.9米大尺度横厅，搭配U型厨房和南向多功能室，空间开阔，动线合理。

二层客厅上方交付为挑空状态，可改造为房间，增加使用面积。

三层私享主人卧，配备独立卫浴和衣帽间，还附赠双露台。

整体进深约16.15米，相对较大，中间部分空间采光可能不足，需要依赖灯光辅助。

项目容积率仅1.2，是松江新城近十年罕见的纯墅区社区，包含洋房、叠墅和联排三类产品，建筑密度低，绿化和公共空间相对较多，居住舒适度高。

毗邻广富林遗址公园，背靠佘山、南望富林湖，拥有不可复制的生态资源，业主可享受清新空气和优美自然景观。

秉持“新江南学院派”的建筑理念，融入广富林文化元素，建筑外立面采用渐暖色石材、银灰色及香槟色铝板和涂料的组合，兼具文化底蕴与现代美感。

小区内部配备健身房、游泳池、网球场等休闲健身设施，还有儿童游乐场所，能满足业主日常休闲娱乐和健身锻炼的需求，同时设有宽敞的停车场，解决停车难问题。

广富林这块宅地6.3万/㎡的指导价，不仅冲破了松江新城待售新盘的价格顶点，更成了五大新城新房价格的“顶流标杆”。

目前松江新城万科、龙湖等项目相继售罄，只有中企持续销售。虽然都没有触发积分，不过依仗新城优越的商业、教育、生态资源，这里也是松江居民置换的主要板块。

项目宅地虽为板块内当前价格最高，但1.2的容积率是近三年板块内少有的低密属性，规划有洋房、叠加、联排（或合院），整盘均价6.3万/㎡，其中洋房价格多低于6万。对比周边以往小高层、高层逼近6万的价格，这块地仍具备一定性价比。

该项目由上海松江交之影置业有限公司和厦门国贸房地产有限公司联合开发。

上海松江交之影置业有限公司，成立于2017年，上海松江国有资产投资经营管理集团成员，注资3亿，法定代表人张马荣。

公司由上海松江交通投资运营集团有限公司持股100%，上海松江交通投资运营集团有限公司由上海松江国有资产投资经营管理集团有限公司持股100%。

厦门国贸房地产有限公司成立于1997年，厦门国贸控股集团成员，注资74.63亿元，法定代表人郑玮。

公司由厦门国贸控股集团有限公司、厦门国贸地产集团有限公司分别持股52.2578%、47.7422%。国贸地产集团上海公司总经理周中庆担任项目公司董事长。