租金低20%、成本高30%？圆桌实录：国企民企如何打破合作僵局

2025年6月26日，由维C传媒主办、寓信科技联合主办、鹿客科技总冠名赞助支持的第八届“寓言·未来”中国住房租赁产业高峰论坛完美收官。

在住房租赁市场迈入“存量提质”与“生态升级”的关键阶段，本次论坛以“保障存量焕新·租住生态重构”为主题，汇聚政府机构、国央企大咖、民企先锋、金融机构及学术专家超过400位嘉宾，共同探讨如何激活存量资产价值、重构租住生态体系，推动行业向更高效、更可持续健康的方向发展。

住房租赁行业进入“下半场”之际，国企与民企如何协同发展、共建生态成为关键议题。在由租无忧总经理任海洋主持的圆桌论坛上，郑州城发安居总经理陈显刚、高和资本公寓事业部总经理王纯杰、漫柏集团董事长王雷、天健置业公寓事业部总经理曹俊源、华发优生活执行副总经理邵俊分享了各自的观点与实践经验。

国企和民营应该如何更好协同发展，共同打造下一个住房租赁时代？

郑州城发安居总经理陈显刚：联合运营，共融共生

作为郑州市保障性租房的筹集和运营的主体公司，同时也在做市场化方面的探索，郑州城发安居的做法是，选择与头部住房租赁企业合作，联合运营。

郑州城发安居总经理陈显刚在圆桌论坛上表示，“国企做保障房，体量一下子会很大，但是没有足够多的专业人才积累。我们选择和头部租赁企业合作，比如窝趣公寓，通过招标引入它们的团队，让它们派驻专业人才，同时融入管理体系。我们是合作运营，运营人员以市场化企业最专业团队为主，但不是完全交给民企，日常管理以国企体系为准。”

“这个合作运营模式已经影响了华东和其他地区的安居集团，大家都这么做——只有这么做，才是快速解决专业化、体系化、制度化运营的高效路径，同时也有效解决了国企的人员招聘困难、编制无法增加的现状。所以从联合运营模式上看，这是一个共融共生的关系，同时也是促进行业发展的关系。”

高和资本公寓事业部总经理王纯杰：国企民企的优劣势与合作边界

因为我曾经在央企待过，现在高和资本作为第三方，是带着资金去合作，所以我站在一个相对公允的角度来看待国企民企的合作。

第一，双方各有优势。

国企的优势在于政策支持、低成本资金（比如公募REITs基本都是国企发的），而民企的优势在于精细化管理、流程优化、人员效率。

第二，双方合作的形式可以分为几个层面。

从投融建管退来看，民企很难参与“投融”，但是在代建的设计、咨询、供应链环节可以提供专业的服务；另外在运营管理环节，民企可以做轻资产托管服务或带经营目标的管理模式。

在退出机制上，国央企会提供什么样的退出渠道，这也是高和在探索的。

第三，双方合作可能存在的风险。

首先，可能存在的最大问题是机制冲突。比如国企要求项目必须配24小时在线的安保、消防、监控中心等，一年投入成本数十万元，但市场化企业可能为了降低成本，有可能会缩减这部分的投入；

其次，利益一致性。假设业主把项目委托给民企管理，当这家民企周边有3家直营店，面临100间房源需求时，推送给直营店还是委托管理的门店？

再次，双方的语言、流程、决策方式不同，必须提前梳理清楚。

总的来看，国企民企的合作，双方各有优势，同时存在一定的合作契合点，但是也需要考虑双方关注的要素、边界和规则，最终找到大家都能接受的平衡点。

华发优生活执行副总经理邵俊：开放平台，共建生态

“华发优生化的态度是——共建生态，寻求高质量协同发展。”

华发优生活是一个资产运营平台，我们会在不同的项目当中找到最匹配的服务商和供应商，来补充华发优生活的运营，对于合作我们全面开放。

华发优生活对每一个项目都有一个市场化的PK机制，大家完全从经济效益的角度出发。如果华发优生活创造的经济效益要高于外部市场化的民营企业，就交给华发优生活来做运营管理。反之，则欢迎市场化的民企来合作。

华发优生活一直秉持的核心概念是我们可以做绿叶，也可以做红花，但是始终围绕着资产运营效益的最大化。我们要的是生态共建，对服务商、供应商和运营商始终是合作的态度。

天健置业公寓事业部总经理曹俊源：国企市场化转型

天健置业公寓事业部总经理曹俊源在圆桌论坛直言国企改革的艰难，国企“铁拳”不只是对外，国企“铁拳”也向内。

“公寓业务市场化运作和国有化运作的区别。国企最大的优势是政策、资源、融资成本等方面，根据市场数据可知，相比下融资成本普遍比民企低150个基点以上。”

“所有国企都在进行大力改革，引入不少外部市场化资源及人员进行业务创新。过往而言，国有企业对员工内部激励是不足的，但在这几年的不懈努力下，已逐渐摸索出一套符合市场的晋升机制以及激励机制推动业务的发展，这对于国有企业来说，是非常具有进步意义的。”

深圳国企在员工发展等方面的改革尝试表明，国企市场化转型正在为国民合作创造更友好的制度环境。

漫柏集团董事长王雷：国企“非市场化”对民企的冲击

在圆桌论坛环节，漫柏集团董事长王雷针对国企合作的话题分享了他的观点——

漫柏集团80%的项目是国企物业，在合作中我们发现，民企的商业逻辑是生意，要盈利，讲究回报；国企是讲社会保障，要保障地方产业和更好帮助城市引进和留住人才。

国企项目一般有几个特点——

第一是客户非市场化，客户是指定的企业来申请，或者是针对特定引进的人才定制，亦或是为企业定制；

第二是租金非市场化，国企项目的租金可能比市场价低20%，客户直接用脚投票，对民企冲击很大；

第三，装修改造成本高，国企项目的改造成本通常比民企高30%以上；

第四，运营效率低，国企的出租率通常比民企低20%，且人员调整困难，难以优化团队。而从前台、后台、中台、品控、巡检、SaaS等这是一个非常庞大的系统工程，通过短时间内难以实现系统化的管理。

郑州城发安居通过与民企的合作，既解决了人员编制和运营灵活性的问题，又解决了收益和出租率的问题，结合非常完美。

漫柏集团摸索出一个合作模式——政府引导、漫柏投资、市场化运营。漫柏集团真金白银投入，对自己的回报负责，同时和国企合作后，仍然坚持市场化租金定价。这样既能解决国企的资金压力，又能保证运营效率和经济收益。

未来，更多有资金能力的民企可以和国企共建、共投、共管，这是很好的破局点。

免责声明：本文仅代表嘉宾个人观点，不代表维C公寓传媒立场。