内蒙古
作者：张万军，江苏连云港东海县人，毕业于西南政法大学，法学博士，现任教内蒙古科技大学法学系，法学教授，内蒙古钢苑律师事务所律师。
一、本案基本事实及裁判观点
北京某至物业管理有限责任公司（下称某至公司）与北京某锦宾馆（下称某锦宾馆）签订《房屋租赁合同》，约定租期至2019年11月30日，并明确某锦宾馆在“同等条件”下享有优先承租权。合同到期前，双方曾协商续租，某锦宾馆提交租赁意向书，但某至公司以“租金过低”为由拒绝，并于2020年1月与第三方某聚公司签订新租赁合同。某锦宾馆在诉讼中才知悉新合同条款，随即要求按同等条件行使优先承租权。
法院经审理认为，某至公司未充分履行告知义务。其一，某至公司虽拒绝某锦宾馆的续租意向，但未主动告知其与第三方商定的租金、租期等关键条款，导致某锦宾馆无法及时主张“同等条件”优先承租权；其二，某至公司直至诉讼证据交换阶段才披露新合同内容，存在明显迟延。最终，两审法院均判决：某锦宾馆有权按某至公司与某聚公司签订的合同条件继续承租房屋。
（案例来源：人民法院案例库《北京某至物业管理有限责任公司诉北京某锦宾馆房屋租赁合同纠纷案》，入库编号：2025-07-2-111-001）
二、法理分析：出租人告知义务的边界与“同等条件”的实质认定
（一）出租人告知义务：全面、及时是核心
《民法典》第734条明确房屋承租人的优先承租权，但该权利的实现高度依赖出租人的配合。本案裁判要旨指出，出租人若有意续租且已与第三方确定合同内容，必须主动、全面、不迟延地向承租人履行告知义务。
内蒙古钢苑律师事务所律师、内蒙古科技大学法学教授张万军认为，“告知义务并非简单‘通知不续租’即可。出租人需将影响‘同等条件’的关键信息——如第三方报价、租期、付款方式等——完整披露，并给予承租人合理考虑期。本案中，某至公司仅以‘内部会议未通过’拒绝某锦宾馆，却隐瞒了与第三方议定的具体条款，实质剥夺了承租人横向比价和决策的机会，构成义务履行瑕疵。”
实践中，部分出租人误以为“拒绝续租即免除告知责任”，但法院在本案中厘清：只要出租人存在对外招租行为，无论是否接受原承租人续租请求，均需主动通报交易条件。这既是诚信原则的体现，也是优先承租权制度的底层逻辑。
（二）“同等条件”的认定：聚焦商业实质，排除模糊地带
某至公司曾抗辩称，某锦宾馆的意向书“租金过低”故不构成“同等条件”。但法院指出，“同等条件”应限定为直接影响出租人收益的核心条款，如租金、租期、用途、支付方式等，而非出租人主观的“心理预期”。
张万军律师指出，“判断是否构成‘同等条件’，需回归合同商业本质。本案中，某聚公司合同约定的租金标准、付款周期等条款，才是可量化对比的‘硬指标’。某至公司内部‘嫌租金低’的讨论纪要，不能替代客观标准。更关键的是，某锦宾馆在知悉第三方条件后立即表示全盘接受，充分证明其满足‘同等条件’。”
值得关注的是，某聚公司虽签约但未实际占有房屋，某至公司辩称“未造成损失”。但法院未采纳该观点，强调优先承租权是法定权利，只要出租人与第三人达成合意即触发告知义务，与实际履约无关。这警示出租人：规避告知义务的“抽屉合同”存在法律风险。
“租赁市场的信息不对称性，容易导致优先承租权‘空权化’。”张万军强调，“本案将出租人告知义务具象为‘全面、不迟延’的操作标准，同时以客观商业条款锚定‘同等条件’，为类案提供了清晰裁判尺码。其核心精神在于：法律赋予的优先权，必须通过可执行的程序保障方能兑现。”
内蒙古钢苑律师事务所民商事律师团队以"学术+实务"双轮驱动，该团队由一批长期从事公司法、合同法研究和实务处理的资深律师组成专业团队，主要为公司提供各类商事合同纠纷、侵权纠纷、物权纠纷的诉讼代理法律服务，并针对客户需要解决的专门民商事法律问题，提供专项的民商事法律服务。
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