北京
文/上海进深 魏薇
浦东内中环的华润翡雲悦府，最近成了楼市里的流量明星。
短短两个多月时间，翡雲悦府三开三罄，认购率最高412%，连续三次触发积分，最高63.84分。
项目的节奏进行得非常快。一期192套高层 50套叠墅已经卖完，只剩少量叠墅，二期就马不停蹄地准备登场了。
翡云悦府一期和二期，就像同个家族里的两代产品，既有传承，也有明显的升级。
一期容积率2.0，限高60米 ，规划9幢13-17F高层住宅、12幢4F多层住宅，走的是低密舒适路线，配建中央公园轴、高端会所及全龄架空层，景观资源更优。
二期容积率2.5，限高80米，规划4幢17-26F高层住宅和4幢5F多层住宅。为了平衡容积率，西侧是两栋3梯6户带北外廊的22-26F高层。共享一期会所，社区内部无下沉庭院，三栋高层底层局部架空。
相比于一期，二期的整体规模较小，地铁步行距离比一期远约200米，但位置更靠近新杨思核心区，主打的“5mins邻里环”也将是此次的一大重头戏。
华润在翡云悦府二期展现出的策略非常清晰：不满足于复制一期的成功，而是在保留一期产品功能性和舒适度的基础上，主动进行产品线进化与补位。
一期主打120-140㎡三至四房以及170-230㎡叠墅，定位偏改善。
二期新增了113㎡的三房户型，同时保留了一期爆火的140㎡户型，还新增了170㎡的大平层。叠墅建面约200㎡，由4层增加到了5层。其中，113㎡面积段是主力，一共272套；140㎡和170㎡两个大户型一共64套；叠墅一共76套。
这么一来，二期就像一张全覆盖网：113㎡户型总价下探，让刚需和小家庭能上车，140㎡满足多数人的改善需求，170㎡则瞄准了想一步到位的高端家庭。这种大小通吃的思路，把周边潜在购房者几乎都圈了进来。
二期最大的看点之一，在于户型的全面升级。
近日，翡雲悦府公示了二期113㎡三室两厅两卫户型图，一共三种，每一种都透着华润对刚需的小心思。
重点看一下A1约113㎡3房2厅2卫（边户）：
飞机户型多飘窗赠送南向双阳台 270度转角飘窗互动餐厨
南向双阳台的设计，进深约1.8米，宽约6米，这里赠送了大约5个平方。
次卧连通阳台，会比飘窗更实用。这个阳台能当储物区、小书房，甚至给孩子搭个游戏角，自我放松空间，等于间接扩大了卧室空间。两个阳台通过玻璃推拉门实现分隔，衣服的晾晒也不影响客厅美观。
除了270度转角飘窗外，主卧还有不少亮点：将收纳空间放在了门后、专属梳妆台。
结合一期118㎡户型，华润做了对部分客户做了深访，他们反映较多的是餐厅厨房空间略显局促。二期户型中，华润将厨房的物理屏障打开，做到了餐厨互通，做饭时能和家人聊天，端菜方便。同时把原来浪费空间的过道变成了家里的活动中枢，走路不用绕，提升了空间利用率。
A2与A3户型都是建面约113㎡的3房2厅2卫，都是中间户。由于处于楼栋中间位置，没有了A1户型的转角飘窗，但延续了南向双阳台和互动餐厨等设计，空间利用一样充分。
华润新上的113㎡户型，背后藏着对刚需的深层理解。
刚需家庭最在意什么？
一是总价不能太高，113㎡比一期最小的118㎡总价低了大几十万，上车门槛降了；二是功能要全，三房两卫刚好满足小夫妻带娃、偶尔父母来住的需求；三是空间不能浪费，无过道设计、阳台连通卧室，都是在“抠”每一寸能用的地方。
另外，网传二期也升级了140㎡和170㎡的户型配置。140㎡的四房是一梯一户 双套房设计，170㎡的大四房做了双主卧套 270度转角飘窗。
一期小高层户型做到了三开间朝南，全屋飘窗，在规范的范围内最大限度赠送。
二期项目中，华润又紧跟市场变化和新规调整，在合规范围内做到了飘窗、阳台做了最大化空间赠送，每户赠送面积约10-14㎡，相当于多了个小房间。
在新房价格越来越高的市场环境下，每一平方的赠送都戳中购房者的心巴。
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