社区综合体如何自我造血？成都新尝试：4800㎡空间以“潮汐式”商业破题

去年10月，茶豆大集在八里庄社区投运。一栋看似不起眼、隐匿在沿街底商中的四层建筑，以便民菜场为入口，悄然进行着一场商业实验—— 4800㎡空间内，菜市、社区食堂、托育中心、儿童培训、公益书屋等十余种业态共生。运营半年多，社区食堂日均客流量超300人次，活动中心周均接待300余组家庭。负责人橙子笑称自己是“堂长、团长、园长、保险经纪人”多重身份叠加。 价格低廉、不靠政府补贴、集合多项公益服务——成都茶豆大集以“生存型创新”整合社区服务的模式，在引发好奇的同时也面临质疑：“难盈利，恐将停业”。此前菜市、社区食堂的数次闭店调整，更引发周边居民焦虑。 这家市场化社区综合体如何不依赖补助实现“自我造血”？6月27日，红星新闻记者进行了实地探访。

▲茶豆大集

三层空间打造社区“潮汐式”运营

全龄服务“缝合”社区需求

当天下午，红星新闻记者走进茶豆大集，因为临近傍晚，菜市快要收摊，几乎看不见客流，反而是小学生正从电梯涌向三楼，与二楼托育中心接孩子的家长形成错峰。

橙子有七年新加坡的生活经历及NGO（非政府组织Non-Governmental Organizations）、文旅行业背景。

相较于新加坡等地嵌入多个政府机构提供的一站式公共服务，茶豆大集这座邻里中心并没有明显的流量聚集。橙子和红星新闻记者分析，茶豆大集位于“断头路”且紧邻传统菜市，导致客流吸引力不足。

对比新加坡经验，她还指出国内社区服务本质差异：“国外社区是休闲场，国内社区是减压阀”——家长需托管解放时间，老人需社交缓解孤独，上班族需免做饭的食堂。这就导致国内社区业态需要围绕居民进行减压服务。

红星新闻记者观察到，八里庄社区周边住宅大多是改善型的新盘，住户以注重生活品质的中产家庭为主。针对家庭需求和痛点，茶豆大集开启了“潮汐式”运营。

二楼打造的是学前托育中心，家长早上上班前送来，在下午5点前接走。三楼则定位为“家门口的文化宫”，既有针对小学生的托管业务，也有书法之类的兴趣班学习。茶豆大集以附近学校的课表为参考，将放学后托管的黄金时段切割为下午5点接来用餐、写作业，晚上8点半家长再接回。

依托低于市场价的课程定价，家长在三楼充值一张1200元的卡，孩子便能上十几节课，高达70%出勤率，使得300多个家庭形成了中心的稳定流量池。“我们不做地推，靠着门口支摊以及家长带家长的模式收生。”教学负责人冯老师补充道。这种高黏性模式甚至让家长担心“福利消失”。

▲托育空间

除了在运营时间上进行效率切割，空间上，茶豆大集也尝试“缝合”全年龄段需求。

为兼顾儿童安全与经营效率，二楼的托育中心有一道暗门，推门即是社区食堂，这里引入了助老补贴餐，可以方便社区居民前来用餐。

三楼空间也被“榨出”极致效能，除了是少儿学习中心，这里早间被用作传统茶会诵读《茶经》以及各种社区公益活动的场所，此外，这里还是市教育局指导的全龄学堂的成华区校点落地，开设了“青年夜校”+“老年大学”（收费在280元-550元每学期），分时段经营。

▲老年大学上课

▲传统茶会活动

红星新闻记者探访期间，便在三楼看见一位老人为马上要来上课的孩子送饭。这位尚奶奶表示，孩子由中心的老师从学校接来，自己先弄好饭菜，等会要去隔壁教室上“老年大学”，“这里给（居民）带来了很大的方便，我们都愿意来”。

▲前来为孩子送饭的尚奶奶

公益与商业平衡术

一个自我造血的社区综合体如何运作？

据悉，茶豆大集的运营团队拥有多年打造文旅周末消费场景的经验。团队在2020年收到平台公司邀约为这栋四层楼的老物业做策划时，便嗅到商机：综合考虑之下，决定打造嵌入式社区综合体，并将文旅行业的服务思维植入社区。

例如茶豆大集有完整的品牌形象，IP形象“茶豆”，应用在空间各处；少儿中心的托管是老师代接孩子放学+辅导作业；中心配有2个更衣淋浴间，以防孩子体能课后出汗需要清洗；便民食堂则和外卖骑手合作，支持线上点单和食堂外卖，覆盖更多有需求的居民……

为了打造一个全龄友好的社区综合体，在早期，茶豆大集团队便将服务板块以60%公益和40%商业进行划分运营。

橙子介绍，该综合体部分板块将预计在今年年底实现现金流回正，其中运行不错的就包括团购项目。运营团队的思路是突破综合体场景的限制，灵活地将服务拓展延伸到社区居民身边，线下或线上打造各自能造血的板块，相辅相成，发挥更长效的作用。

依托一楼菜市，运营团队拓展了社区团购的业务，直接链接农场，打通供应链和线上线下渠道。保证最新鲜的食材和最低廉的价格，没有中间商赚差价，供应链可以一步到社区。

▲一楼菜市

“因为直采西昌基地，我们的蓝莓就比市价低，一单能售出一百多户。居民在社群里接龙购买，我们送到小区门口。”橙子向红星新闻记者展示，这种买手式“严选”带来了高复购率，目前运营团队拥有三个微信群，每个社群的人数超百人。

为了和社区居民培养感情，茶豆大集在和社区书记、社区居民沟通之下，以公益作为杠杆，做一笔高黏度的信任“储蓄”。

茶豆大集与街道共建公益书屋，用公共服务换取客流与政策支持，将烟火气息的菜市与充满墨香的书屋融合；心理茶馆的开设则是考虑到学生和老人们的心理问题，用29元每次的月付制茶会嵌入心理咨询；暑期则承接周边国企员工子女暑期看护。

尽管服务项目像毛细血管一样不断根据居民需求进行延展，但橙子在采访中坦言过困境：“凡赚钱的都不是我们主营，是生存压力逼出了创新。”橙子告诉记者，目前团队8人负责日常运维，整租物业+全自营业态，使得租金和人力成本双高。

目前，茶豆大集还在尝试更多的方式进行业务调整，比如轻资产突围，用社群信任孵化研学游，拓宽更多的线下业务，而对于流量不佳的菜市，橙子也在考虑将供应链变现，比如采用贵阳农投基地直供的蔬菜包进行合作，通过私域流量线上线下实现流量裂变。

据橙子介绍，该综合体租赁已签署了十年，她们希望长期服务居民，“社区服务是一项长期工程，要能沉下去，活起来，我们长期的目标不仅仅是盘活目前的项目，更重要的是走通社区商业的运营逻辑，真正实现盈利，将茶豆大集的运营模式复制下去。”

专家：从“全能运营商”转向“生态集成商”

成都社区商业具有全国消费领先性

接受红星新闻记者采访时，仲量联行成都战略顾问部负责人张雨放表示，茶豆大集这种模式呼应了成都“社区商业网点规划”的顶层设计——将公益服务嵌入市场化场景，形成“半公益半商业”生态。

“在成都，以不同模式进行嵌入式服务的社区商业体并不少见。社区商业在政策上被规划，是早于全国的系统性布局。”张雨放解释，早在2018年，成都正式出台《打造社区商业消费新场景构建社区优质生活服务圈的工作方案（2018-2022）》，其中提出，成都将发力社区商业新场景，繁荣市场、融合产业、叠加服务，打造共生共荣的社区优质服务新生态。

▲茶豆大集

此外，张雨放还进一步表示，成都是一座烟火气很强的城市，从消费者角度来看，日常消费是生活方式的一部分，所以成都社区综合体里出现书店、咖啡厅、公共艺术空间等商业业态的融合，在全国的社区商业综合体中，也具有一定领先性。

张雨放总结出已形成自我造血能力的社区商业成功四大核心策略：构建品牌联盟、运营特色业态、深度联动社群、协作政企公益。

张雨放特别提到，商家其实可以选择自身最具资源优势的领域深度运营，从“全能运营商”转向“生态集成商”，通过特色业态建立差异化竞争力，像是上海“高陵集市”将菜场外包给专业运营方，政府提供场地支持。

▲一楼菜市书屋

▲三楼活动场所

此外，商业家还可以主动对接政府公益需求，承接街道、社区的公共服务职能，以武侯区、锦江区等为代表的区域，承接了街道的公益性活动服务，这些都对商业综合体起到支持作用，加强综合体和周边的客群黏性。

“这些策略指向一个本质，社区商业不是卖商品，而是经营信任关系，社区商业本质是构建信任网络——通过联盟和自营的特色建立商业韧性，接着才是用社群转化用户角色，在政企共同协作之下，实现公益与商业的平衡。”张雨放总结道。

红星新闻记者昌娟 部分照片由采访对象提供

编辑 欧鹏