深圳挂牌率最高的网红盘

一个小区，如果同时有200-300套房源在卖，你敢买吗？

有些声音认为，挂牌天量的小区要谨慎购买，容易砸盘降价。

但是小区有大有小，怎么看挂牌量高不高？

二手房市场其实有个关键指标：通过挂牌率来判断小区的供需情况，即正在挂牌出售的房源量除以小区总户数。

一般来说，挂牌率在1-3％属于正常水平；如果超过5％，意味着买卖之间博弈激烈，或存在捡漏空间；如果达到了10％以上，则说明房子出现滞销，降价可能性大；如果达到20％以上，基本属于深度套牢，直接加入黑名单。

那么，深圳哪些小区挂牌率超过5%呢？

本文主要梳理了核心板块的几大网红盘情况，有的挂牌率是在正常范围内，有的挂牌率已经高于警戒线，供大家参考～

01

宝中海纳公馆

2019年以备案均价8.9万/平开盘，总共1889套房子，目前贝壳挂牌在售91套，挂牌率4.8％。

作为去年929新政后热度最高的次新小区，不管是成交量还是成交价，海纳公馆都得到了明显的提升。

光是年末的两个月就成交了30套左右，基本隔天就有一套交易。

其中89平的3房2卫最受市场欢迎，成交占比高达八成，其次就是116平4房户型。

房价层面，89平户型在新政前最低一套成交价870万，新政后普遍1000万以上，反弹近15％；2025年价格稍有回落，最近成交的几套在950-1000万之间。

116平的4房户型，近两个月成交价1350万左右，单价11W+。

分析海纳公馆的买家画像，三类人群特征显著：

1、宝中本地改善族。原居住翻身、新安等毗邻区域，追求更高学区、圈层与品质的家庭升级。

2、前海精英客群。金融、科技行业高收入人群，依赖核心区商业与交通配套。

3、长线价值投资者。看好前海-宝中整体发展，将品质改善房作为资产配置压舱石。

02

宝中壹方玖誉

宝中第一梯队楼盘，共1393户，目前贝壳有74套挂牌在售，挂牌率5.3％，显示5月挂牌均价为15.6万/平。

项目由7栋住宅和2栋写字楼组成，户型从52平的一房到488平的大平层都有。

最豪的是1栋和3栋，370平以上的大平层，二梯一户或三梯一户。5栋和6栋主要是148-179平的户型，7栋则有52平的小户型。

据不完全统计，今年上半年，壹方玖誉累计成交了22套，每个月都保持几套成交，不少都是2000万以上级别标的，像近期有两套大户型，371平高层以5488万成交、373平低层以4480万成交。

2月份的时候，还出现了一套218平高层户型以3768万成交，折合单价17.28万/平，创下近三年来该小区的单价新高。

不过这只是个例，其他房源今年的成交价基本在12-15万/平左右。

南山红树西岸

现在贝壳平台上有99套房源挂牌出售，总户数1301户，挂牌率7.6％，整个6月截至发稿前零成交，4、5月份也是各卖出一套，今年上半年总共只有几套成交。

对比红树西岸2023年的总成交量超70套、2024年的30多套，现在半年的成交量完全不够看。

成交量一年比一年少，成交价也跟着滑落。

今年初，红树西岸成交了一套145平户型，单价16.55万，目前两套同户型房源挂牌价14.4万/平。而在前两年，117、145平这些中小户型都曾卖到20万一平，价格比大户型抬得还高。

价格之所以快速回落，一方面是之前有炒作成分，另一方面是房子老了点，2006年的小区，快20年了。岁月不败美人，大多是一句谎言。

红树西岸的超前设计和无敌海景曾是它火爆的资本。但面对新豪宅的冲击和自身楼龄的增长，加上市场对居住品质要求的提升，曾经豪宅的光环正在快速褪去。

2023年的那波疯狂，更像是资本最后的狂欢。市场回归理性时，房子的楼龄和户型设计等问题都会被放大，毕竟选择多了。

04

福田海德园

海德园AB区总共768户，目前乐有家88套挂牌在售，挂牌率达到了11.4％，这几个月的成交都是稀稀松松。

平台交易显示，144平的4房户型最新成交单价15.7万，194平的户型近期成交价14万多一平。

海德园89平小户型价格相对不抗打，前不久据说成交了套1200多万的，这几天又被爆出有套1199万笋盘。

05

科技园润玺一期

2020年深圳日光盘，共有1171套房子，当年以均价13.2万/平入市，单套房源总价最低超千万，目前贝壳159套挂牌在售，挂牌率达13.5％。

这段时间润玺一期陆续放出很多笋盘，成交也是相当活跃。

据不完全统计，今年2月到现在，润玺一期累计成交了30多套，平均每个月卖出去七八套，比很多刚需小区的流通性还强，有些低价房源一放出来了，隔天就被消化了。

反映出了中高产群体对这个地段和楼盘认可的同时，也有部分业主不看好这里的未来。

最后说一下

上面折算的挂牌率，收集的是单一中介平台挂牌量，如果全部有效在售房源加起来，实际挂牌率还要往上提一提。但总体情况大差不差。

当然，挂牌率只是二手房的其中一个参考指标，具体到微观决策上，还是要结合自身实际情况和需求去做选择。

不管怎样，在强有力的刺激政策出来之前，都是认真淘笋、积极优化资产的窗口期。

买房和换房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。

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