股东大会定调！万科全力突围，重归健康发展轨道

6月27日，万科举行2024年年度股东大会，顺利表决通过了2024年度董事会报告、2024年年报等议案。

本次会议上，万科董事会主席辛杰、董事兼执行副总裁郁亮等出席，同时万科执行副总裁李锋、华翠、李刚以及董事会秘书田钧等新管理层首次在公众面前亮相，并对股东关心的问题进行回应。

会上，万科管理层坦诚直面困难，积极应对，表达了坚定的信心，在广东省、深圳市相关部门及金融机构的大力支持下，在大股东的鼎力相助下，公司将把握政策机遇，坚持用改革的办法解决发展中的问题，在发展中化解风险，动员各方力量，充分调配资源，竭尽所能、全力以赴，共同推动公司重归健康发展轨道。

争取妥善化解到期债务

会上，对于市场关心的偿债问题，万科管理层表示，未来在各方支持和自身努力下，公司有信心、有能力应对挑战，将全力以赴争取妥善化解到期债务。

据介绍，今年1-5月，在金融机构、大股东等各方支持以及自身努力下，万科新增融资和再融资341亿元，融资成本保持在低位，目前已顺利完成165亿元公开债务偿还，年内已无境外公开债。

对于后续债务，万科表示将通过多种方式安排。一方面，将继续通过加速销售回款、动态管控开发节奏、合理平衡收支，力争经营性现金流为正，并发挥好经营服务业务的造血功能。另一方面，公司将继续落实收敛聚焦，根据市场条件灵活采用市场化转让、资产证券化等策略，充分实现资产价值，适时补充流动性。此外，万科也将继续积极争取与金融机构的合作与支持，稳定银行存量融资规模，继续争取增量流动性机会。

万科表示，自年初充实经营管理力量、多方表态积极支持以来，公司已实现了队伍稳定、财务稳定和生产经营稳定。

根据公开信息，今年一季度，万科实现营收近380亿，销售近350亿，回款率超过100%，一季度公开债全部如期兑付，年内已无境外公开债，多地项目开盘去化率超80%，另外租赁住宅业务规模、效率、纳保量等多项业务保持了行业第一的竞争力；物业新拓存量项目年化收入增长超50%，在业内率先推出弹性定价体系服务模式；商业业务客流、销售稳步增长，物流业务出租率行业领先，冷链营收双位数增长。

值得一提的是，2025年以来，深铁集团累计提供了超过140亿元的股东借款，用于万科偿还债券本息。

四大趋势支撑行业企稳

针对外界高度关注的房地产市场走势问题，郁亮再次表达了积极看法：在政策引导和支持下，相信房地产市场将回到稳定健康的发展轨道上来。

万科指出，其对市场走势的判断具体来源于四个方面的变化。

土地市场方面，重点城市加快用地规划调整，持续推动供地结构改善。一方面，核心区位、优质地块供应占比提升，高库存片区土地出让节奏放缓，库存压力得到有效缓解；另一方面，非住类、经营性用地的规划调整加快，低容积率住宅地块的供应增加，更好地满足了高品质居住的需求。

在销售方面，万科认为，需求回升已经有比较好的基础。去年9月底一揽子支持政策出台后，行业信心受到提振，市场稳步修复，现在各地还在因城施策继续调减限制性措施，进一步巩固回升基础。

在存量去化方面，2025年土地和商品房盘活力度加大，速度加快，行业造血、回血能力将显著增强。今年的政府工作报告在土地和商品房盘活方面做了专门的部署，存量土地和商品房盘活落实的实施力度加大、落地速度加快，企业现金流情况和新增投资能力将更快得到改善，增强行业造血、回血能力。

数据显示，在存量盘活方面，自2023年以来，万科借助政府各类支持性政策，已盘活项目61个，可售货值约733亿元。过去两年，万科通过已盘活的资源，累计实现了新增销售212亿元，其中2024年贡献111亿元，对业绩起到了正向贡献。此外，万科也在积极把握政策趋势，充分利用专项债收购存量土地和存量商品房，实现资源盘活，截至目前，已有15个项目纳入市级清单。

此外，万科指出，在产品趋势上，当前新房供给多元化、品质化趋势加强，新房产品领先性与现房销售趋势将成为对冲二手市场分流的有力手段。

构建多元协同发展生态

“2024年公司经营确实经历了困难。”会上，辛杰坦诚阐述了企业发展中遇到的实际困难，为有效化解风险，今年1月公司充实了经营管理力量，管理团队携手并肩，共同应对风险和挑战。

万科管理层对于公司前景的信心，一方面来自于政策端持续发力，托举房地产市场止跌回稳，市场信心不断增强。万科生产经营也保持了稳定，1-5月按期保质完成超2.6万套房交付，多地项目实现热销，经营性业务保持稳步增长。另一方面，万科拥有一支专业团队，今年走访多个城市，当地党委政府及合作伙伴均给予了万科认可和支持，给予了公司极大信心。此外，万科的产品研发和迭代，形成了突出的竞争力。

面向未来，万科表示，在多方支持下将牢牢把握政策机遇，坚持用改革的办法解决发展中的问题，在发展中化解风险。同时，万科将树立敬业、专业、干净的企业文化，健全治理规范、内控有效、阳光透明的管理体系。此外，万科还将进一步加强与大股东深铁集团的融合发展，发挥好双方资源禀赋，形成多元场景、多业态复合的城市服务新生态。

据介绍，万科经营服务业务在部分赛道如物业、公寓、物流、商业等已建立行业领先优势。2025年前5月实现收入287亿元，同比增长7.8%。

万科表示，每一位股东都希望万科健康、稳定、可持续的发展，利益一致、目标一致、方向一致。万科将动员各方力量，充分调配资源，竭尽所能、全力以赴，共同推动公司重归健康发展的轨道，成为新时代房地产转型发展的好企业。

采写：南都·湾财社记者 孙阳