北京
当地时间6月25日，美国联邦住房金融署（FHFA）署长Pulte在社交媒体发文：“经过深入研究，并遵循特朗普总统将美国打造成‘加密货币之都’的愿景，今天我下令房利美和房地美着手准备，将加密货币列为抵押贷款申请的认定资产。”
据了解，房利美和房地美即“两房”，是美国最大的两家住房抵押贷款机构，全称为联邦国民抵押协会（房利美）和联邦住房贷款抵押公司（房地美），是由美国国会立法设立的政府支助机构，目的在于为住房抵押贷款市场提供稳定而连续的支持，提高住房抵押贷款的可获得性。
“两房”是美国房地产市场的支柱，两家机构承保或者购买的房地产贷款约占美国居民房地产市场的50%，次贷危机以来达到80%以上。“两房”拥有和担保的资产规模约5.5万亿美元。在“两房”债券投资者中，70%以上是养老基金、共同基金、商业银行和保险公司等美国国内投资者。
这一指令标志着美国政府支持企业在评估抵押贷款资质的资产审核标准上可能迎来重大转变，同时也与特朗普政府推动加密货币在美国普及的既定目标一脉相承。同时纽约证券交易所推动特朗普旗下平台加密货币主题ETF上市，若获批，将是数字资产战略关键落地案例。
同时，该命令指示房利美和房地美“仅考虑可以在美国的中心化交易所存储、可被证明存在的加密资产”。不过并未具体指定“两房”应具体考虑哪些加密货币。政策消息公布后，加密货币市场分化，比特币突破10.8万美元，创历史新高，以太币和索拉纳小幅下跌。
近年来美国遭遇住房危机，抵押贷款申请数量急剧萎缩。分析人士表示，FHFA此举旨在帮助拥有加密资产的购房者获得贷款资格。尽管过去50年间美国住房自有率基本稳定在62%左右，但新申请人数量近些年已急剧下降，迫使创纪录规模的美国年轻人群不得不与父母同住，或在租房困境中挣扎数十年之久。数据显示，在2024年年中时，美国抵押贷款发放量曾骤降至接近历史最低点，2025年第一季度虽有小幅改善，但利率仍被大多数购房者视为高得离谱。
抵押贷款发放量的下降，尤其是再融资业务的萎缩，被归因于多个因素。首先，住房供应增长不足以满足需求。美国住房建设滞后，更多住房被投资者而非潜在购房刚需人群购入，且老年房主仍选择居家养老而非搬入养老社区。
此外，美国借贷成本也持续处于高位，许多人将贷款发放量下滑归因于美联储为抑制通胀而上调的利率。Pulte就曾多次批评美联储的利率政策，甚至呼吁美联储主席鲍威尔辞职。面对行业逆风，Pulte正寻求为购房者开拓更可行的借贷渠道，而加密货币也由此成为了其潜在的突破口。
此前，虽然部分美国小型贷款机构已允许借款人用加密资产作抵押品，但FHFA的官方认可，无疑将为加密货币应用带来重大突破。不少加密货币的支持者对Pulte的开放态度表示赞赏，指出这一数字资产已具备贷款方青睐的特性——例如透明的交易记录等。比特币挖矿服务公司Blockware的分析师Mitchell Askew表示，加密资产的流动性和透明托管机制（即其公共区块链），使其能成为“理想的抵押品”用于住房贷款。
据CoinTelegraph分析，联邦住房金融局若正式承认加密资产，有望为更多借款人开启庞大的联邦贷款项目通道。在2024年，联邦住房管理局发放了76万笔个人住房贷款，总价值达2300亿美元。
当然，加密货币的弊端也存在。该资产类别以高度波动性著称，价格常出现剧烈波动，有时甚至没有明显原因。今年2月，作为最大加密货币的比特币遭遇两年来的最大单周跌幅，一度重挫了16%，但随后又大幅回升。
一位业内人士表示：“这种贷款的风险模型将极其复杂。传统抵押贷款假设借款人收入和资产相对稳定，但如今面对的借款人净资产可能在一周内波动50%。当抵押品涵盖从比特币到随机DeFi代币等各类资产时，如何对投资组合进行压力测试？”理财专家安德鲁·洛肯纳就提醒，拟用比特币收益购房者需“谨慎保存所有交易记录及凭证文件”。
北京商报综合报道
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