上海新房，全面奢侈品化

5月份上海新房同比大涨5.9%，断崖式领先。

网红城市杭州、成都，同级城市北京、深圳都不够看。

然而上海二手房却不太行，同比下降0.1%。

当然都知道0.1%就是开玩笑，去年5月到现在上海肯定不止降了0.1%。

上面这个数据是统计局的，都是网签数据，只能反映趋势，数据大小看看就好。

下面这份抽样数据相对真实，二手房下降了4.9%。

按照他们抽样调查，上海新房涨了多少呢？

大涨10.77%。

二手房高度市场化，房价下降4.9%，说明购买力下滑了。

新房却逆势上涨10.77%，相对二手房大涨15.67%。

这是要闹哪样？新房不归上海管了？

新房上涨有个原因是取消联动价，被压着的部分反弹。

其实2024年一二手倒挂就基本消失了，取消联动价不是主因。

现在市场真正的问题是结构问题。

简单来说，新房现在越来越像奢侈品，定价体系跟二手房不一样了。

链家研究院公开数据显示，2024年上海新房成交套均总价932万元。

2024年累计供应金额6070亿，供应套数59294套，套均总价1024万元。

这是给普通人准备的吗？

2020年之前新房套均总价650万左右，现在大涨到1000万，肯定不只是取消联动价那么简单。

2024年上海二手房成交中，1000万以上的房子占4%。

二手房是网签价，可能会做低，再做低价格，1000万以上的成交不会超过10%。

二手房中绝对的塔尖，到新房这成了平均数。

只有少数人买得起，新房不是奢侈品是什么？

新房是怎么变成奢侈品的？

首先当然是“好房子”的提出。

最近去看了一个桃浦的新房，800万左右，算是低于套均总价了。

电梯厅跟甲级办公楼一样。

二手房什么样大家看看自己小区，对比对比。

隔壁南大600-700万的新房也不差，车库比汤臣一品还漂亮。

某400万的新房，车库都安排了星空顶。

装修更是全面升级，嘉格纳、汉斯格雅成了标配，奢石上墙成了标配，石材还必须要进口的。

这些顶级品牌修一下，上门费都要400多，随便换个零件几千块，据说有些品牌零件都要德国运过来。

这是小门小户用得起的吗？

所以新房卖贵一些很正常，好东西都要溢价买。

有客户说新房也有便宜的呀，400万以下的也很多。

但是你们不去买啊。

2022年上海新房成交结构

2022年，上海远郊新房占比高达37%，主城区只占16%。

2025年上海新房成交结构

2025年远郊没人买了，只占29.7%，主城区占比涨到了23.17%。

主城区不仅交易量变高，还卖得火，触发积分的项目基本都在主城区，单价没低于6万的。

“好房子”确实是好东西，你们还挑贵的买，便宜的反而没人要。

这不是奢侈品是什么？

2025年哪些区域相对保值？

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新房站在食物链顶端，我们就知道为什么新房涨、二手房降了。

现在的新房位置更好、品质更高，价格涨一涨大家能接受。

但是动不动800万1000万的，普通刚需又买不了，只能卖给置换客户。

置换客户着急卖房，增加了二手供应量，二手房就涨不动。

其实置换客户是压垮房价的稻草之一，他们只要确保买的划算，卖房时降价几十万完全不心疼。

最近二手房市场笋盘很多，有些甚至9折抛盘，大部分都是买好了新房/次新着急置换的。

这些笋盘不断抛售，二手房习惯了“笋进笋出”，即，只有笋盘才能成交。

这要能涨起来才见鬼，一套笋盘干掉一个板块的价格。

更可怕的是上海年轻人少了，底层刚需少了，你甩出来的二手房太多，大家买不完。

新房奢侈品化之后，链家二手房挂牌量由12万套迅速攀升到18万套，此后一直居高不下。

挂牌量高，二手房就只能阴跌。

说白了房地产体系增量资金不多了，资金在底层资产抽走，流向更好的新房市场、改善市场。

结果就是底层降、改善涨。

这步棋很高明，源源不断的置换客户动起来，新房市场持续的有购买力。

没有“好房子”当诱饵，很多人就不想换了。

那郊区新房卖不掉怎么办？

前几天给了答案，鼓励有关部门下场收走，改为公租房租给大家。

公租房、保障房多了，老破小肯定更涨不动，分流了很多需求。

老破小涨不动，是“好房子”不断开发的前提。

市区“好房子”很多都是旧改项目，要拆迁的，拆迁款太高的话就不赚钱了。

新房卖了100亿，拆迁款60亿，其他成本50亿，这事情没人做。

拆迁款压到40亿，这事情就可行了。

二手房最好永远别涨，这样城市更新才能持续进行。

2025年哪些区域相对保值？

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这是个好事情吗？我不知道。

但是我双手赞成，因为这是目前的最优解。

买新房本来就是给城市建设做贡献，国家拿这些钱做很多福利性事业。

现在谁有钱让谁出钱，合情合理。

豪宅最好涨到100万/平，让那些身价几十亿的人多出出血。

反正50万、100万对我没区别，我又不买。

没钱的人买不起新房就买二手，虽然不涨，但是性价比很高。

原来500万的房子，现在350万就能买，这难道不是福利？

以后市场就是上帝的归上帝，凯撒的归凯撒。

只有认不清形式的人吃点亏——300万预算还非得买奢侈品。

你疯了吗？

大家看看“好房子”的定义，有没有觉得哪奇怪？

安全、舒适、绿色、智慧的高品质房子就是老百姓喜欢的好房子吗？

你不得有配套吗，你不得上班方便吗？

这些东西“好房子”没讲，没讲是默认都有了。

好房子的准确定义应该是：“在配套成熟、生活方便的前提下，建设安全、舒适、绿色、智慧的高品质房子”。

你弄个星空顶车库、弄个石材上墙、弄个顶级厨卫品牌，孩子读书天天挤公交，老人去医院天天挤公交，平时连个逛的地方都没有，这叫什么好房子？

当然大部分人看得明白，低总价二手房卖得好，高总价新房卖得好，说明了一切。

去年5000万以上新房成交308套，二手房只有80套。

400万以下老破小卖疯了，远郊次新房降价都没人买。

唯一的问题是，新房买来就是二手了，以后卖给谁？