保利永兴里售楼处官方网站-保利永兴里别墅(2025)最新房价＋户型

静安内环内新房「保利永兴里」推出101-103高层，已过会即将入市！

静安内环内中兴路板块

「保利中兴社区项目」

规划设计方案已公示

将建设1幢17F高层住宅

以及10幢3F风貌别墅（含保障房）

房地联动价：

高层12.5万/㎡、风貌别墅18万/㎡

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2023年10月11日，上海第三轮土拍首轮中，保利发展以总价154612万元成交静安区中兴社区C070202单元280-06地块，地块出让面积7616.5㎡，容积率2.5。溢价率9.7%，楼板价81375元/㎡，装修标准4000元/㎡，房地联动价高层125000元/㎡，风貌别墅180000元/㎡。

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该地块东至公兴路，南至永兴路，西至静安区闸北第三中心小学，北至象山小区。该板块是静安区新房的主力供应区域，地块周边待上市新盘有越秀中兴路项目（联动价12.1w）、静安玺樾12.5w、雅宾利四期（联动价13.3w）等项目。

根据项目规划设计方案，项目拟建1幢17F高层住宅以及10幢3F风貌别墅（含保障房）

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具体经济指标：

交通方面：项目四轨环绕，最近8号线中兴路站，3/4号线宝山路站稍稍远一些，还有1号线环伺，串联人民广场、陆家嘴，静安寺等中芯区域，自驾上，约500m直通南北高架，纵向穿越上海市区，转内环、中环、外环以及延安路高架。还有北横通道，新建路隧道、人民路隧道、大连路隧道、延安东路隧道等加持，交通便捷，通达全城。

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商业方面：约1km内尽享主城繁华静安大悦城、万象天地、凯德虹口商业中心等；百万中兴城商业、珠江安康苑的商业合生汇。约4km内黄金商圈腹地距离人民广场商圈约2km、南京西路商圈约2km、陆家嘴商圈约3km、静安寺商圈约4km。

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教育配套：幼儿园：育婴堂幼儿园（直线距离约150m）、金鹭幼儿园、吉的堡永盛双语幼儿园；小学：静安区永兴路第二小学（直线距离约400m）、静安区闸北第三中心小学、民办杨波外国语小学；中学：市北初级中学、市北中学高中（直线距离约200m）（学校对口情况须在本小区交付后以政府教育主管部门及校方的最新政策为准）

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医疗配套：约3km范围内，上海市中医医院（三甲）、上海长征医院（三甲）、上海市第一人民医院（三甲）、闸北区中心医院、上海第十人民医院（三甲）、同济大学附属口腔医院（三甲）环伺。

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【2025最新版】上海最新买房政策汇总：限购、首付比例、贷款利率、税费计算、产证更名（继承、赠与、买卖）以及一二手房全购买流程

上海最新购房政策、首付比例、商贷利率、税费计算、交易流程及买卖继承赠与需要缴纳哪些税费。

‌ 一、限购政策‌

1. ‌非沪籍居民‌

• 社保/个税要求：连续缴纳满3年及以上（原5年）
• ‌重点区域放宽‌：嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山及临港新片区，非沪籍人才社保要求降至2年
• ‌外地单身人士‌：可购买1套外环外新房或全市任意二手房

1. ‌多子女家庭‌

• 二孩及以上家庭（至少1孩未成年）可增购1套房

1. ‌离婚购房‌

• 取消离婚3年内按原家庭计套数限制，仅按个人名下房产计算

1. ‌企业购房‌

• 可购买小户型二手住房（2000年前竣工、≤70㎡）用于职工租住，不限套数

二、首付比例、商贷利率

• ‌首套房‌：商业贷款利率下限为 ‌LPR-45基点‌（当前5年期利率3.5%）56
• ‌二套房‌：
• 普通区域：‌LPR-5基点‌（当前3.9%）
• 重点区域（嘉定等6区+临港）：‌LPR-25基点‌（当前3.7%）
• ‌公积金贷款‌：家庭最高额度160万元，多子女家庭可达192万元

三、税费计算‌

1. 增值税

• 持有满2年免征，不满2年按成交价×5.05%征收（原满5年免征）

1. 契税

• 首套≤140㎡：1%；＞140㎡：1.5%
• 二套≤140㎡：1%；＞140㎡：2%
• 三套/企业购房：3%

1、契税（一、二手房）

2、房产税（一、二手房）

在上海，以下几种情况可以免征房产税：

①上海户籍

首套：无论面积多大，免征房产税。

二套及以上：人均60平建筑面积免征房产税，超出面积视为“应税面积”应缴纳房产税。

1. 个税

• ⚠️ ‌重大调整‌：取消普通/非普通住房区分，契税仅按套数+面积计算

• 满5年且家庭唯一住房：免征
• 不满足：成交价×1% 或 差价×20%

‌ 四、产证更名方式‌

方式税费规则

继：‌免征契税、个税、增值税，需办理继承公证

赠与‌：直系亲属赠与免增值税/个税，受赠方按‌3%全额缴纳契税‌；非直系赠与税费更高买卖：‌按正常交易缴纳增值税、契税、个税（标准同上）

在直系亲属产证更名的时候大家往往面临三个选择：买卖、赠与、继承，今天汇贷就讲讲直系亲属更名所涉及的税费。

对于离婚房产分割，如一方放弃房屋归另一方，属于将房屋产权无偿赠与配偶，不征个人所得税。

• 注：赠与后的住房不计入赠与人名下套数。

‌ 核心政策变化总结‌

• 限购松绑‌：非沪籍社保"5改3"、外地单身可购房、离婚/多孩家庭放宽
• 首付创新低‌：首套商贷首付15%，重点区域二套仅20%
• 税费简化‌：取消普通住房标准，增值税免征"5改2"，契税按套数+面积分级
• 利率下调‌：首套房贷利率降至3.5%（LPR动态调整中）

五、购房流程

①一手房交易流程

1、确认楼盘、取证

上海新盘必须拿到盖章生效的《商品房预售许可证》、《准售房源公告及一房一价表》才能向购房者收受含有意向性质的认购意向金费用。

ps：认购金额由开发商定，一般要求首套不低于房源最低价的20%，二套不低于30%，当然，不同开发商比例略有不同。

开盘流程须知：

开盘主要有线上线下两个渠道，下面汇贷就来说一下二者大致流程。

①线下开盘：签到、资料复查、公证处摇号、按摇号顺序选房、缴纳定金。

线下开盘还存在摇号与开盘同一天进行或分开进行的情况，但大致的流程是相似的。

②线上开盘：公证处摇号、摇号结果公布、线上系统确认信息、测试线上选房程序、等待正式选房、按摇号顺序选房、签署线上认购书。

另外，当天摇号选购后，如仍有剩余房源，按原有摇号顺序继续销售。

2、认筹

购房者缴纳规定认购金，并提供限购资格审查材料，收到收据、银联POS单及自己签字确认书的《认购意向书》。

1. 认筹时，购房者需提供限购资格审查的材料。

2.认筹后，公证处还会再次审核一遍。

3.主要审查资料有：

• ①购买人身份证、户口本、婚姻证明（结婚证、离婚证及离婚协议）、未成年子女出生证明；
• ②社保证明或纳税证明（只有非上海户籍需要提供）
• ③购房人及家庭成员名下住房相关资料，购房合同或产证（只要是购房人名下的产证均需要提供，与父母共有、动拆迁、宅基地均算）

认筹时间一般为5天。

ps：认购金只能刷储蓄卡，走开发商的POS 机，不允许现金支付，支付认筹意向金后，才有参与摇号的资格，认筹早晚不影响摇号概率。

3、积分制

以下是积分制打分标准：

总分=基础分＋年限分

新房认筹笔超过1：1.3，开启积分制。

按100套房举例，取分高的130组入围，入围后，开启公证摇号。

如未超过1：1.3，则不开启积分制，所有参与了认购的客户，均可公证摇号。

ps：只有符合积分制要求入围的购房者,才可以参与后续的摇号买房哦。

4、摇号买房

1.上海新盘统一由公证处进行电脑摇号排序。

2.根据摇号顺序选房。

3.选好房，签订认购书，将认筹金转为定金，在开发商要求的时间内补首付款、签订贷款合同

ps：签订《认购书》之后，意味着意向金成了定金。如果毁约不要房子了，就要赔付违约金。

4.没选房，没签订《认购书》，全额退筹。

5.一般开发商都在30个工作日内退回认筹金。

选房一般会遇到以下几种情况：

①选房时还有房子，但房子位置不好或者不是你想要的，可以弃号不选，全额退款；

②选房时没有房子了，弃号不选，全额退款；

③选到了自己想买的房子，签订认购书，将认购金转为定金，在开发商要求的时间内补足首付款、签订贷款合同。

如果您想了解更多房产楼盘知识详情，欢迎提前预约拨打官方售楼处电话⭐400-877-8334√√√(已认证）