二手房的降温幅度要明显大于新房市场。

4月份以来，全国楼市进入到降温周期，其中，二手房的降温幅度要明显大于新房市场。二手房的市场表现主要包含二手房的交易量、挂牌量、交易价格等等。

今天我们就来分析一下全国主要城市二手房的挂牌量的变化，也就是二手房库存的变化。让我们看一下全国50个大中城市总体的二手房挂牌量的走势。

2021年，是楼市见顶回落初期，挂牌量总体保持在较低水平，50个城市在250万到300万之间。

2023年4月份，总体挂牌量已经激增到了350万，之后震荡式上升直到当前。一般而言，每年的春季，尤其是3月份、4月份，楼市交易量在小阳春有所增长，挂牌量就同步增长，这个规律是可以理解的。

但今年3月份到6月份，连续4个月挂牌量持续增长，这个增长的幅度要明显大于2024年和2023年，说明今年3月份以来全国楼市二手房的挂牌量的压力增长比较快，尤其是4月份以来。二手房交易量出现下滑，这样就导致供大于求的情况比较突出，从而让二手房价格下跌幅度加大。

再来看一下每一个城市，今年6月同比去年6月二手房挂牌量的增速变化。一线城市和主要的二线城市，挂牌量的同比增速大部分都是正值。正值说明库存压力增加了，海口和深圳同比增速超过30%，库存压力增幅最大。

其次是昆明、西安、成都、贵阳、太原超过20%。有个别城市二手房挂牌量同比去年同期反而是降的，这是有利于二手房的供求关系的，如南宁、青岛、长沙、上海、广州。另外还有几个城市，基本上是在零上下，包含广州、郑州、南昌、天津、北京、南京、苏州、杭州，也就是相比去年基本上没怎么增，也没怎么降。

我们再看一下几个弱二线和主要的三线城市的情况，呼和浩特、哈尔滨和常州挂牌量相比去年同期是降的，其他一些城市都是增的，增幅比较大的是金华，暴增50%。其次是泉州和温州超过30%，另外是兰州、沈阳、无锡、徐州、贵阳、洛阳超过20%，库存压力都比较大。

再来看一下全国的两个领头羊，看看上海和深圳近几年的历史走势。上海的二手房挂牌量比较高的时候是在2023年，2024年以来是震荡式的回落，低一点是今年的2月份，今年的3、4、5月3个月连续增长，6月份相比5月份小降。总体来看，目前这个库存量还是明显高于房地产市场大幅降温之前的2021年的二季度。

再看一下深圳，深圳的情况跟上海不太一样。深圳的挂牌量在2021年的二、三季度的时候已经是增的比较明显了，主要是深圳楼市当时降温得比较早，要明显早于其他的一线城市。2023年以来是持续的震荡式往上走，尤其是今年的3月份以来，深圳二手房的挂牌量大增，而且不断创历史新高。

深圳和上海存在差异，这个主要是跟它们的房地产市场在不同的历史阶段的变化有关系。就当前而言，上海的二手房的挂牌量的压力要小于深圳。深圳是去年9月底新政之后，二手房交易量大增，但今年小阳春二手房交易量要小于去年的第四季度。4月份以来，这个量能降得比较明显，但是挂牌量是大增。所以导致深圳目前的二手房价格是重新下跌，跌幅要比上海明显一些。

通过监测和观察每个城市的二手房挂牌的走势，我们基本上就可以知道这个城市的二手房的库存压力，进而把握住这个城市的房价的走势。