北京一直在偷偷地救市

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自去年930后，已经很久没有“大规模救市”了。

不是不想救，而是针对买房人的政策几乎都出完了——降首付、破限购、降房贷利率......

时间和事实证明，这种救市方式纯粹就是拖延时间，因为购房者认定了首付还会更低、房贷利率还会再降。

然而，尽管并未出政策（虽然北京仍有降首付、解限购的空间），但北京其实一直都在“偷偷地救市”。

为什么说“偷偷”呢？因为北京救市的思路变了，不再单一针对买房人的资格和资金，而是把矛头对准了新房和新地块，通过调规直线拉高一手房的产品力。

例如，西红门东御璟星城·元启，这个项目是2024年2月，中建壹品从一众房企中，以15%的溢价率、48.76亿的总价，而且触发摇号规则摇号才艰难拿下的。

然而风水轮流转，随着行业下行，西红门东多个楼盘激烈竞争，仅仅过了7个月，西红门就不香了，出让的两宗地差点流拍，最终由兴创底价托底，而中建壹品的这个元启项目，也是流年不利，首次开盘只卖了70多套，后来更是沦落到20亿出让40%的股权，成为京圈内少数卖股权的项目。

在这样的情况下，如何救市呢？那就是改规划，通过赠送阳台、设备平台来拉高产品力，之前卖掉的房源甚至可以重新网签，这种操作简直活久见。

▲坦白说，元启项目规划阳台，这直接背刺了周边橡树湾、玖玥府等楼盘的业主。而元启也将“南向奇偶阳台”作为最大的卖点，如此一来，房子自然是不愁卖了。

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事实上，除了御璟星城·元启通过改规划外，还有不少项目，比如北京润府二期 雲萃项目，也在一期的基础上，进行了调规升级。

▲北京润府二期雲萃户型图。相比一期，二期跟一期的价格差不多，但是赠送了南北双阳台，得房率提高了至少10个点，同时，新增了两处首层架空和五处风雨连廊，装标可能也提升了。

▲据说，北京润府还做了一次问卷调查，让一期怨种业主同意二期加阳台，同意的话给1000块京东卡......

显然，在北京楼市成交并非火热的情况下，小区规划能够随行就市般就行修改，很明显是有一双有形之手在操控，通过土地、新房产品力的预期管理，为新房的各项成交背书，最后引导楼市整体回温。

但是，调规也是一把双刃剑。毕竟这样的事情多了，无论老业主还是新买家，都更倾向持币观望了，而这又会促使老盘降价，属实螺旋了.....

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从北京润府可以看出，调规的手段不止放开阳台和得房率，事实上，可以操作的方法太多了：

（1）改变土地性质。

典型如即将出让的太阳宫地块，从“F1住宅混合公建用地”，变成了“二类城镇住宅用地”；已开盘的通州中铁建花语璟云，原来用地性质是F3其他类多功能用地（产业用地），经调规后变为R2二类居住用地。

（2）配建减负。

上面提到的太阳宫地块，原来规划的商业是0.95万平米，养老设施8000平米，经调规后，商业减少2000平米，养老设施更是直接取消；

同样的，中海朝阳ONE，原规划须配建6000平米养老设施，调规后只需要建1000 平米的社区养老服务驿站；

亦庄招商序，经过两次调规后，南侧巨大的教育配建被砍掉，周边更是贴心的改建为公园绿地。

（3）指标整体核算，给到房企的设计空间大大增加。

比如五月海淀半壁店出让的保利两地块，由于临近机场控高15米，叠加噪音形成不利因素，为此调规给到开发商容积率、绿地率可统筹核算的自由，极大发挥了保利的设计能动性；

中建玖合通州运河项目一共8个地块，超大体量，为刺激市场，给到开发商七个住宅地块可以统筹平衡设计的自由，建筑限高甚至拉高至100米。

如此种种，皆展现了“调规”调控手法的灵活性。

由此，从宏观的资金和限购角度调控，转向微观的地块规划、产品设计调控，从调控购房者到刺激开发商，可以说，北京楼市的救市，其实一直都没断过。