北京
文/北京进深 徐迪
近日，保利建工嘉华天珺实景示范区开放。
细节很动人，感觉开发商是下了血本的。所见即所得的实景呈现，对于高端改善盘的品质还是非常有说服力的。
做好的实景示范区往往是加分项。
嘉华天珺取证快半年了，销售情况一直不温不火。
目前网签174套，全盘去化率13.6%。
成交均价约8.55万元/㎡；网签金额总计14.9亿元，约为拿地成本的17%。
01
今年海淀新盘集中放量，最早入市的嘉华天珺却没能抓住先手优势，前两个月仅完成百余套网签转化，与其开盘海报上322套的数字相差甚远。
随着永丰南的颐海澐颂和功德寺双子陆续开盘，近3个月以来，嘉华天珺只有60套网签。
一派火热的海淀楼市，这个成绩看在购房者眼里也是值得琢磨琢磨的。
远的不说，同在永丰板块、距离3公里左右的颐海澐颂，比嘉华天珺晚两个多月开盘，已有近六成房源完成网签。
嘉华天珺地块于2024年7月底成交，由保利发展 北京建工以总价89.01亿元竞得，溢价率3.5%。
住宅部分成交楼面均价约5.96万元/平方米，销售指导价为9万元/平方米。
项目总占地7.9万m²，东区容积率2.0，规划了16栋6-15F洋房 小高层；西区容积率1.7，10栋楼均为11层以下洋房产品。
项目开发主体为北京建保丰筑置业有限公司，由保利（北京）房地产开发有限公司和北京建工房产分别持股60%和40%。保利北京总经理刘喜涛担任该项目总经理。
有消息称，保利发展职工监事，董事会办公室副总经理李红亮已于近期出任保利地产北京总经理。
但目前天眼查显示，保利北京公司和建保丰筑置业的经理仍为刘喜涛。
02
今年元旦，嘉华天珺东区取得预售许可证，共852套住宅，备案均价8.2万-9.7万/㎡。开盘价在8.3-8.8万/㎡区间。
4月5日，西区10栋洋房取得预售许可证，共424套住宅，总建面约4.72万㎡，拟售均价在8.7万-9.3万元/㎡区间。
目前网签房源均位于东区，西区暂无网签数据。
1月13日晚间，嘉华天珺首批开盘共推出410套房源在线开盘，据官方发布的项目销售情况，首开共锁定322套，销售金额约31.66亿元。
当时有报道称，针对部分比较火爆的户型，例如比较稀缺的88户型，嘉华天珺推出了优先选房政策，购房者可预交50万提前30秒进入选房系统，大概率可以选到想要的楼号与房源。
据称有近百人参与了优先选房，结果还是存在多人选中同一套房源的情况。
对比实际网签情况，只能说，认筹客户转签折损率有点高，5个月的时间，网签/认购=54%。
03
整体来看，嘉华天珺东区16栋楼呈扇形分布，与西区之间形成一块凹状，西北方向冬季迎风面比较大。
此外，项目南侧是中关村三小科技园分校，北侧有中科三幼儿西北旺分园，西南边有一处关帝庙，南侧规划的社会停车场，小区上方偶尔有飞机航线经过，以上影响主要是车流、人流集中带来的噪音影响。
同时，周边有不少在建工程，或产生粉尘和噪音问题。
内部不利因素主要包括东区大门面向丁字路口，大门旁有出租汽车站，小区门口经过车两较多，人流量也相对较大，靠近大门房源会有声光影响。
户型主力建面99m²三居和134m²四居户型，127m²高层房源，楼王栋172m²平层大四居，以及少量88m²边户。
海淀“黑科技空间”不大，嘉华天珺的得房率已经算高的了，项目产权得房率在78%以上，特别是西区洋房，最高接近85%。
加上赠送面最低80%起步，最高可达87-88%。
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