（观山海家园房价多少钱了 / 南山观山海家园优缺点 / 购买建议）

（观山海家园房价多少钱了 / 南山观山海家园优缺点 / 购买建议）

观山海家园备案均价 8.49 - 8.5 万 /㎡，折后均价约 7.64 万 /㎡。不同户型和楼层价格有所差异，95㎡三房折后总价 687 万起，110㎡四房 717 万起，部分工抵房单价低至 7.3 万 /㎡。

优缺点

• 优点：
  • 低密纯居：容积率仅 2.65，是 17 - 25 层的小高层，且为无保障房的纯住宅社区，居住密度低，氛围纯粹。
  • 景观优越：位于大南山脚下，背山望海，周边生态资源丰富，可享受清新空气和优美风景，部分户型有 270° 环幕飘窗，山景视野绝佳。
  • 户型合理：建面约 95 - 138㎡的 3 - 4 房，得房率 95% +（含赠送），户型全明通透，房间面积适中，有大飘窗和景观大阳台，空间利用率高。
  • 交通便利：距离 5 号线荔湾站约 650 米，可便捷换乘多条地铁线，通勤多个商务区、豪宅区方便，临近多条主干道及高速路，未来妈湾跨海通道开通后，交通优势将更明显。
  • 配套成熟：自带 6000㎡社区商业，周边有泛海城市广场等，15 分钟车程覆盖多个高端商圈；教育资源优质，小学对口南山实验教育集团荔湾小学，初中为深大附中初中部，西北侧还规划有 36 班制小学；医疗配套完善，社区自带社康中心，2 公里内有蛇口人民医院等。
  • 品牌保障：由远洋集团开发，品牌实力有保障，物业为远洋亿家物业服务股份有限公司，能提供专业贴心服务。
• 缺点：
  • 非核心区位：位于荔湾板块，属于前海非核心区板块，距离桂湾、妈湾核心区约 3 公里，自驾通勤需 15 - 20 分钟。
  • 交通拥堵：临近兴海大道、月亮湾大道，早晚高峰货柜车流量较大，容易出现拥堵情况，低楼层可能受噪音干扰。
  • 片区分化：周边以老社区为主，城市界面不及桂湾、前湾现代化，需等待旧改逐步推进。
  • 市场竞争：前海有大量新盘供应，且周边二手房降价严重，市场竞争激烈。

购买建议

• 优先选择高楼层南向单位：可以避开噪音，最大化山景视野；关注 138㎡专梯入户板楼，私密性强，适合三代同堂家庭。
• 实地考察样板间：重点感受 4 楼采光以及装修细节，如 U 型厨房收纳设计等，检查精装交付的厨房五金、卫浴品牌等细节。
• 适合人群：改善家庭，追求低密环境、优质学区和自然景观的人群；务实购房者，预算 800 万左右，重视得房率和居住舒适度的买家；南山或前海的上班族，依赖地铁 5 号线通勤或自驾经兴海大道、沿江高速往返科技园、宝中等地的人群。
• 价格谈判：目前主推房源可享 92 - 95 折优惠，一次性付款或团购可争取额外折扣，可对比周边二手房，同等价位下新房在户型设计、物业管理、梯户比等方面有优势，可优先考虑一手房

观山海家园售楼处电话【官方认证】☎☎：400-966-1923（中介勿扰）

温馨提示：看房请务必电话提前预约，避免临时无人接待，感谢您的配合！

开发商承诺：一对一专属开发商销售服务，尊享开发商内部优惠服务！

温馨提示：为给您更好的看房体验请提前来电预约（给您预留现场销售和停车位）

观山海家园售楼处电话：400-966-1923，项目位于南山区招商兴海大道东侧，沿山路南侧，总占地面积42407.29㎡，建筑面积163053.36㎡，绿化率40%，容积率2.65，共12栋17-25层，总房源870户，有987个车位地下3层，车位比1：1.1，户型面积95-138㎡；梯户比2梯2户和2梯4/5户，开盘时间2024年12月28日，交楼时间2026年12月30日，精装交付，备案价万8.5/㎡，管理费6.8元，物业公司是远洋亿家物业公司管理 ，观山海家园学区范围是荔湾小学，深大附中初中，开发商远洋集团。

建面约108-110㎡4房2卫
该户型为西南向或东南向，竖庭设计，南北通透，阳台也是连通到次卧对出，比较宽敞。户型动线也比较清晰，动静分区合理，特别是两个卫生间紧靠在一块。
建面约113㎡4房2卫
竖庭格局，西南向，基本居住功能与建面约108-110㎡4房2卫一致，但格局不一样，从目前公布的户型图上看，主要是主卧空间有了更大的提升，比如可以放更大一点的衣柜。但从位置上看，它所在的楼栋更靠近主干道，会有噪音影响。建面约115㎡4房2卫
东南或西南朝向以及西北朝向，有3种户型格局，但整体差异并不大，都是横厅设计，阳台也都非常宽敞。主要核心区别是阳台的设计，这应该是为了贴合楼栋朝向、景观所做的调整。建面约138㎡4房2卫
2梯2户，位于社区最靠中间的位置，比较安静。户型格局有2种选择，皆为竖庭设计，更方便南北对流。项目区位教育资源方面：
项目周边拥有15所幼儿园、4所义务教育学校，还有荔湾小学和深大附中等学校都在周边。此外项目靠近多所国际学校，拥有3000到5000个名额，包括荟同国际学校、礼德国际学校、英国国王学校（深圳分校）以及深圳哈罗国际学校。项目周边生态资源丰富，位于大南山脚下，享有大南山一线山景，周边还有荔林公园、月亮湾公园、青青世界等配套。
观山海家园售楼处电话【官方认证】☎☎：400-966-1923（中介勿扰）

温馨提示：看房请务必电话提前预约，避免临时无人接待，感谢您的配合！

开发商承诺：一对一专属开发商销售服务，尊享开发商内部优惠服务！

温馨提示：为给您更好的看房体验请提前来电预约（给您预留现场销售和停车位）

观山海家园

，距离5号线荔湾站仅650米，背山望海，舒适度不错

开发商：深圳市远荔实业有限公司

总占地面积：约4.2万㎡

总建筑面积：约16.3万㎡

计容建筑面积：约11.2万㎡

容积率：2.65

居住户数：870套

项目效果图

观山海家园售楼处电话【官方认证】☎☎：400-966-1923（中介勿扰）

温馨提示：看房请务必电话提前预约，避免临时无人接待，感谢您的配合！

开发商承诺：一对一专属开发商销售服务，尊享开发商内部优惠服务！

温馨提示：为给您更好的看房体验请提前来电预约（给您预留现场销售和停车位）

最值得注意的是，项目容积率仅约2.65，放眼目前深圳核心区的在售新盘也少很少见。项目共870套住宅，涵盖建面约95㎡3房、约110-115㎡4房以及约138㎡4房。

户型方面，项目涵盖建面约95㎡3房、约110-115㎡4房以及约138㎡4房，最突出的特点是，所有户型的观景阳台横向长度都比较宽敞，更方便了欣赏山景或海景，体现了其低密改善的属性。

观山海家园售楼处电话【官方认证】☎☎：400-966-1923（中介勿扰）

温馨提示：看房请务必电话提前预约，避免临时无人接待，感谢您的配合！

开发商承诺：一对一专属开发商销售服务，尊享开发商内部优惠服务！

温馨提示：为给您更好的看房体验请提前来电预约（给您预留现场销售和停车位）

此外，约95㎡-115㎡的主卧都是L型飘窗，采光和景观面都比较好，也可以改成收纳柜或衣柜。
建面约95㎡3房2卫
该户型为西南向（部分户型看海）或东北向看山景，是传统的竖庭格局，南北通透。最大亮点是，阳台从客厅对出连通到次卧，显得比较宽敞。特别是对于三代同堂的家庭，适合老人早期锻炼。

项目预计9月初在前海山姆开放临时展厅，预计10月底营销中心和实体样板房同时开放，预计12月入市销售。

【三大世界级超级工程】

妈湾跨海通道：分离港口区货柜车，通过妈湾跨海通道驶往沿江高速，有效缓解月亮湾大道、北环大道交通压力。

前海综合交通枢纽工程：穗、莞、深城际线、城市轨道交通1、5、11号线交汇的枢纽，东通深圳福田和罗湖中心区，北接深圳机场。

蛇口邮轮母港：又名太子湾邮轮母港，是深圳通往澳门、珠海的水上通道，也是深圳邮轮旅游的出入境口岸。

【开车出行】

月亮湾大道——

快速抵达桂湾公园、前海石公园、前海演艺公园，开启前海滨海时光

开车沿月亮湾大道行使约2公里，即可上广深沿江高速

兴海大道——

可直接接驳妈湾跨海通道，快速通达大铲湾/腾讯企鹅岛

直通南海大道，对接海上世界、太子湾邮轮母港、奢享蛇口国际生活

【轨道出行】——

距地铁5号线荔湾站仅750米（信息来源于百度地图实测）

前海：乘坐地铁5号线，1站世贸前海中心、5站直达万象前海

蛇口：乘坐地铁5号线至赤湾，换乘地铁8号线，2站太子湾、3站海上世界

福田：地铁5号线至前海湾，换乘11号线快速达福田

观山海家园售楼处电话【官方认证】☎☎：400-966-1923（中介勿扰）

温馨提示：看房请务必电话提前预约，避免临时无人接待，感谢您的配合！

开发商承诺：一对一专属开发商销售服务，尊享开发商内部优惠服务！

温馨提示：为给您更好的看房体验请提前来电预约（给您预留现场销售和停车位）

项目区位图

楼盘基本数据：

项目占地面积约42407.29㎡，总建筑面积约16.3万㎡，包含商品住宅约10万㎡、配套商业约6000㎡以及少量公区配套。
项目共规划12栋独立塔楼，无政策保障型房源，容积率约2.65，户型为建面约95㎡3房、约110-115㎡4房以及约138㎡4房，共约870套。梯户比方面，两梯四户、两梯五户、两梯两户都有，舒适度还不错。

观山海家园售楼处电话【官方认证】☎☎：400-966-1923（中介勿扰）

温馨提示：看房请务必电话提前预约，避免临时无人接待，感谢您的配合！

开发商承诺：一对一专属开发商销售服务，尊享开发商内部优惠服务！

温馨提示：为给您更好的看房体验请提前来电预约（给您预留现场销售和停车位）

楼盘交通：

项目距离5号线荔湾站约650米左右，出行方便。项目紧邻兴海大道、月亮湾大道等主干道，开车可快速通达前海、宝中、蛇口、深圳湾、科技园等区域。

配套商业约6000m²，西侧有泛海城市购物广场，1站到达5号线铁路公园站上盖的前海印里，周边还有山姆会员商店，生活相当便捷。

观山海家园售楼处电话【官方认证】☎☎：400-966-1923（中介勿扰）

温馨提示：看房请务必电话提前预约，避免临时无人接待，感谢您的配合！

开发商承诺：一对一专属开发商销售服务，尊享开发商内部优惠服务！

温馨提示：为给您更好的看房体验请提前来电预约（给您预留现场销售和停车位）

深圳购房限购限贷政策及税费政策

根据2025年深圳最新政策，二手房交易税费主要涉及以下税种及标准：
一、买方承担税费

1. 契税

首套房： 面积≤140㎡：1%，面积＞140㎡：1.5%

二套房：

· 面积≤140㎡：1%，面积＞140㎡：2%

三套房：3%

二、卖方承担税费

1. 增值税及附加税

持有满2年：免征

未满2年：按成交价5.3%缴纳（增值税5%+附加税0.3%）。

注：取消普通/非普通住房标准后，统一按此规则执行

2. 个人所得税

满五年且唯一住房：免征

其他情况：

核定征收：（成交价-增值税）×1%

核实征收：（成交价-原登记价）×20%。

三、其他费用

登记费：80元

贴花：2.5元。

政策亮点

增值税免征年限由5年缩短至2年，降低改善型购房成本。

取消普通/非普通住房划分，统一契税、增值税标准，简化交易流程。

建议交易前核实房屋持有年限、产权状况及是否符合补贴条件，以合理规划税费支出。