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天津建投·誉河院

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现在复盘背后的逻辑，不得不感叹，这是一场天时+地利+产品力的胜利：

• 入市节点赶上楼市新政，收获头一波政策红利
• 片区整体开发，城市界面更好，摘除旧有标签
• 区域内久无新增供应，积累了一定的市场需求
• 抢占“红桥首个全架空社区”先机，产品力诱人
• 高附加值+高性价比，吸引跨区置换

西站板块开发启动

规划升级，北区抢占先机

2023年8月，天津市政府正式批复《天津西站综合开放枢纽——京津冀同城商务区建设总体方案》。

着力打造高铁枢纽综合开发标杆区、同城生产生活引领区、都市型产业升级先行区和津卫人文生态魅力区。

▲央广网报道截图

围绕“津城”高端服务业发展布局，形成“一核两带三组团”发展格局。

其中，“一核”即天津西站核心商务区，规划面积约3.5平方公里。规划总建筑体量约280万㎡。

以子牙河为界，南侧是I期，北侧是II期。

▲京津冀同城商务区空间布局（摘自网络）

目前，片区建设已驶入快车道。

西站南、京津冀工业软件基地等一批重大项目开工建设，大兴国际机场天津西站城市航站楼正在加紧建设。

天津第二家山姆会员店签约落户西站东侧，作为山姆第四代门店的全国样板，预计2026年前后正式开业。

▲西站山姆会员店鸟瞰效果图（摘自网络）

西站西大桥北向西匝道工程、新建跨子牙河桥工程，今年都已提上日程。

另外，耀华中学红桥学校高中部去年已经开学，耀华初中部以及天津实验小学红桥学校正加紧筹备。

▲规划津航桥鸟瞰效果图

建投·誉河院，就位于子牙河北的天津西站核心商务区II期。

西至规划沽港道，东至规划沽水道，北至规划清河沿大街，南至子牙河北路。

南侧紧邻子牙河滨河公园，与天津西站隔河相望。

西北侧是在建的地铁4号线北段西于庄站，预计2025年通车，届时向南一站即达西站，可和1、6号线换乘。

▲项目区位图示意

作为片区内首个住宅项目，可以说，上述这些都是建投·誉河院的天时与地利。

更关键的是，周边还是成片开发，规划住宅总体量约59万㎡，商务、商业总体量约72万㎡。

像不像当年天津的三岔河口和老城厢？

这种可以整体开发焕新的老城区，既能享受城市核心的配套，又能收获更新的城市界面。

红桥首个立体社区

“超级底盘”带来全新居住体验

建投·誉河院是红桥区首个采取全架空平台停车设计的立体社区。

项目占地约2.84万㎡，容积率2.2，计容建筑面积约6.31万㎡。

社区整体抬高约5.2米，底部构建了一个“多功能立体空间”。

在平台顶部，布置了9栋17-18层两梯二小高层，6栋4-10层一梯二洋房。

▲项目鸟瞰效果图

这种新设计自年初开始流行，彻底颠覆了社区规划的传统逻辑。

架空平台如同“超级底盘”，底部集成停车、配建、商业等功能，顶部只留住宅和园林。

这样的设计使得整个社区规划一体性更强，不会再显得凌乱。

▲项目沿街效果图

人们居于高台之上，视野更加开阔，心理上也油然而生一种尊贵感。

而且，这种高差还形成一道天然屏障，外界再难窥视，有效保护了社区隐私。

约3000㎡商业，都设在北、南、东侧架空平台下的临街边缘，为街道增添了活力，营造出浓厚的烟火气。

▲项目沿街效果图

社区主入口位于地块西南角，只供业主步行进出。

你走出大门，过条马路就能进入子牙河滨河公园，享受沿河的美丽风光。

从地铁站回家路上，沿街遍布各种便利小店，买好生鲜果蔬再进小区，晚餐的食材就齐了。

三个车行出入口则位于东西两侧，直朝向马路，和人行动线互不干扰。

▲项目出入口规划示意

架空层车库，车辆都是平进平出，不必再上下坡道，你的驾驶体验和安全性自然更高。

入口门头和架空平台实现一体化界面，不仅增强了驾车归家的仪式感，也让整片街区显得更有品质。

归家动线丰富丝滑

游艇式入口、二进制社区大堂

西南角的社区主入口，朝向规划的沽港道。

连续的架空平台边界，在大门前主动内退进去一部分，形成一片三角形的迎宾广场。

顶部悬挑起一个巨大的三角形“海河之冠”，通体冰川蓝玻璃幕墙，如同一个通透的“玻璃盒子”。

它汲取海河自然的曲线，勾勒出漂亮的曲线，又像豪华游艇的舰岛，时尚、前卫、充满科技感。

▲项目主入口实景

门前广场被“海河之冠”笼罩，正好形成一片巨大的门廊，成为室外向室内过渡的灰空间。

侧面的拱券设计，灵感源自北洋大学堂，历史寓意深远。

旁边则是叠瀑、奇松组成的景墙，大大增强了你的归家仪式感。

▲项目主入口实景

进入大门，便是建投·誉河院的社区归家大堂。

它有别于传统大堂的结构，形成内外两重利益感的归家体验。

一进前厅，设置了接待台，更加开放，更强调归家仪式感。

穿过右侧门洞来到二进内厅，设有沙发、茶几组成的休闲区，更加私密，更强调功能性。

▲项目社区归家大堂实景

内厅侧面的玻璃门，连接着约700㎡的业主会所和下沉庭院。

会所的功能目前还在规划中，但可以确定的是，各个室内空间都面向下沉庭院，都能享受到天光和美景。

▲项目下沉庭院效果图

围绕着大门、社区大堂、业主会所和下沉庭院，建投·誉河院形成了多条步行归家动线，尤其体现尊贵感。

其一，归家大堂内厅的侧面、业主会所的里侧，各预留了一部电梯，通向架空平台顶。

平时你步行归家，可以进入大门、穿过社区大堂的前厅，乘这两部电梯上到架空层顶，再穿过园林、从首层入户大堂乘梯上楼归家。

▲项目归家动线示意

其二，业主会所的两侧留有小门，通向架空层下的车库。

如果你着急回家，或者赶上雨雪天、酷暑天，可以穿过社区大堂，刷门禁入园，直接穿行架空层车库，再从车库大堂乘电梯上楼。

▲项目归家动线示意

高定天幕美学立面

大手笔铝板装饰、270°弧面转角窗

建投·誉河院建筑立面的标准不低，南向大面积玻璃，搭配横纵布局的铝板装饰框，凸显了精工与品质。

而且，这些铝板装饰框不仅只存在于南立面，也穿过东、西山墙，连通北立面，几乎环绕楼体一周。

这真的很难得，有多少项目会舍得在侧山墙和北立面上投入这么大的成本呢？

但效果也是立竿见影，建投·誉河院的住宅终于能实现360°无死角的审美，一下就立住了社区调性。

▲项目建筑立面效果图

横、纵向的铝板线条，共同筑起建筑的稳定与挺拔。铝板屋檐和玻璃幕女儿墙，组合成学士帽般的造型。

小高层立面还采取了非对称布局，通过视觉重点的偏离，打造出一种特殊的“视觉路径”。

这种非对称立面视觉冲击力非常强，更具活力、自由、开放，呈现一种不可预测的形式美感。

▲项目建筑立面效果图

仔细看，这些铝板线条不是单调的直线，而是有粗细和弧度变化的立体线条，简约又不失个性。

这也是汲取自天津海河自然曲线以及高铁流畅的头部线条，构建出既具有动态美又充满历史底蕴的建筑外观。

▲项目建筑立面效果图

而且为了和流体铝板搭配，部分边套户型南向主卧的转角飘窗，竟然全都采取了弧面玻璃。

这种设计虽然更加美观，但难度也是显而易见的——加工难度大、精度要求高、安装困难，当然成本也更高。

所以在天空之镜后，市场上很少再见过转角窗的弧面玻璃。

▲项目建筑立面效果图

北向的首层入户大堂约5.2米高，气度超凡。

散发着金属光泽的铝板，搭配浅灰色石材、通透的玻璃，再加上大量的弧形处理，主打一个奢阔时尚。

▲项目建筑立面效果图

大围合全楼王布局

约1.3万㎡中央景观，4个下沉庭院

建投·誉河院的地块并不方正，楼体摆位的难度其实很大。

最终，建筑师放弃了“插蜡烛”的形式，采取了大围合规划布局，将15栋住宅设置在地块四周，北高南低。

如此，既最大程度减少了内部楼栋之间的遮挡，又围合出一个大约1.3万㎡的中央景观空间。

南侧一排住宅，南向正好直面子牙河与滨河公园。

合适的楼层，站在窗前便能欣赏到碧波荡漾的河水、生机盎然的公园、巍峨雄伟的西站……

北侧一排住宅，南向正好直面社区中央景观区，当然高区部分户型也能远眺河景。

可以说，整个项目没有楼王，但却栋栋都是楼王，每栋都有高浓度场景视线。

▲项目鸟瞰效果图

整体景观结构“一径、三苑、九境”，一条水系贯通全园，并串起九个功能分区。

因为红黑号站、换热站等都设在了架空平台下，整个园区的景观更加规整。

再结合几处下沉庭院，带来更加立体、丰富的视觉感受和游园体验。

归家大堂背后，是第一重下沉庭院。

以奇松、怪石、水台、叠瀑、景墙精心构建，三面皆是玻璃幕墙，庭院本身就成为室内最好的景观。

▲项目示范区下沉庭院实景

业主会所内嵌的第二重下沉庭院，中央设置了下沉卡座，天气好的时候，人们可以坐在庭院当中聊天、喝茶。

两侧墙面延续了主入口的拱券元素，内侧是会所的落地玻璃幕墙，将风景和阳光引入室内。

▲项目下沉庭院效果图

社区中央的第三重下沉庭院名为“浮舟落月”，以端头景墙上一盏圆月壁灯为主题。

当夜幕降临、壁灯亮起，宛如升起一轮明月，更显庭院闲适静谧。

侧面一架巨大的红色旋转楼梯，连通着架空平台顶和下沉庭院底，为空间增添活力与时尚。

旁边是一处下沉卡座，充满了度假感。

▲项目下沉庭院效果图

社区西北角的第四重下沉庭院面积最大，名为“逸水澜庭”。

它的一侧是休闲廊架，底下借立柱设计了吧台、吧椅，你可以端一杯咖啡或奶茶，在这里坐上很久。

它的另一侧是一面巨大的阶梯看台，旁边还有滑梯从架空平台顶延伸下来。

孩子们一定最喜欢这里，他们可以一遍遍从阶梯看台跑上去，再顺着滑梯划到庭院底。

▲项目下沉庭院效果图

户型追求高附加值

零走道、大面宽、高出房率

项目总计五款户型，全部是三室两厅两卫布局。

一梯二洋房产品有两款：建筑面积约118㎡、135㎡。

两梯二小高层产品有三款：建筑面积约97㎡、114㎡、129㎡。

受益于天津最新建筑规范，每款户型的附加值都很高，比如都带设备平台和飘窗，洋房部分顶层有阁楼和露台，部分首层有小院。

尤其是洋房产品，整个社区不足百套房源，本就非常稀缺，再加上都采取大面宽、宽厅设计，所以去化速度非常快。

像建筑面积约135㎡的洋房户型，拥有约40㎡巨型客厅，早早就被一抢而空。

建筑面积约118㎡的洋房户型，客厅轴线面宽能做到约6.1米，这个尺度也是相当超配。

再加上独立玄关、主卧套间、U型厨房，使得户型可拓展空间非常大，收获150㎡户型的空间体感。

小高层全部是两梯二布局，这样就消灭了传统两梯四布局下的中间户及连廊。

哪怕是最小的建筑面积约97㎡户型，也能实现南北通透，舒适度和私密性丝毫不逊于11层的一梯二产品。

而且，几款户型全部实现“零走道”，消灭了一切无效走道。

像建筑面积约97㎡和约114㎡户型，都是客餐厅同宽，前者开间约3.6米，后者约4.2米。

所有功能空间的门均朝向中间开，走道功能和餐厅、客厅合二为一，围绕餐桌形成洄游动线。

▲建筑面积约114㎡户型样板间

小高层的建筑面积约129㎡户型，舒适度更是不输洋房。

客厅轴线面宽达到惊人的约6.4米，像样板间那样摆一组双面坐沙发，将空间一分为二，充分释放休闲区“左右逢源”的松弛和舒适。

▲建筑面积约129㎡户型样板间

巨大的落地窗宽度超5米，中间那一整面玻璃，仿佛IMAX巨屏，窗外美景无损呈现。

▲建筑面积约129㎡户型样板间

主卧开间也有约3.6米，再加上转角窗和侧山墙的大窗，视野更加通透，采光也更好。

▲建筑面积约129㎡户型样板间

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