从 “居住需求” 到 “生活向往”：象屿・天宸雅颂理想人居法则

象屿·天宸雅颂

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象屿·天宸雅颂，一个热度很高、争议也不小的项目，热度高在浦江镇历来是置业热土，6站前滩确实很方便。

争议是象屿定价拉得很高，两次开盘效果未达预期，网签与宣传出入过大，单套佣金超10万，未来不排除有更强有力的优惠，老业主瑟瑟发抖。

那么6万单价买象屿·天宸雅颂到底值吗？小房弟为大家带来实地测评。

天宸雅颂位于闵行沈杜公路片区，东侧200米是8号线地铁站，南侧和西侧是浦江郊野公园，北侧是上海戏剧学院，城市界面整洁规整，但同时也略显荒凉。

天宸雅颂实景示范区开放以来，很多粉丝都去现场看过，富丽堂皇的门头，2500㎡的下沉式会所，铝板为主的外立面，都能看出他们的发力。

尤其是户型和交付标准，厨房方太的蒸烤一体机、洗碗机，博世冰箱，卫生间唯宝的洗脸盆、座便器、淋浴龙头，整体华为的智能化系统，相比象屿过去有不小的进步。

但为什么小房弟对天宸雅颂，一直持有观望态度，也并不推荐很多粉丝购买，三个原因值得大家仔细想想。

一是定价过高，透支了未来成长性。

浦江镇虽好，但你毕竟不是浦锦街道核心区，去年大华星樾也才6万多，下游的大华星曜、招商中旅揽阅才4.3万，放眼全上海600万级没有太多竞争力。真不知道是象屿飘了，还是竞品拿不动刀了。

二是周边荒凉，墓景房配套靠画饼。

如果你去沈杜公路实地看看，你会发现整个板块还处于画饼阶段，除了现有的浦江公园外，商业配套还没影子，1公里内就有人生终点站。

三是华而不实，产品发力错方向。

不同地块搞个会所本就很难雨露均沾，花哨的设计花了不少钱，但与体验最相关的层高只有2.95米，最奇葩的是新规后北地块要调整到3米以上，最早一批南地块业主直接背刺。

总结

象屿·天宸雅颂尽管有种种缺点，但从产品力本身看，还是超越了很多人预期的，最大的痛点就是价格，对比同价段新房和二手房完全没有优势，再加上如此巨大的体量，未来破发不是没有可能。

象屿·天宸雅颂

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房产基础概念

1. 产权性质

• 商品房
• ：由开发商开发出售，可自由交易，产权年限通常为 70 年（住宅）、40 年（商业）。
• 经济适用房
• ：政府优惠政策扶持的保障性住房，满 5 年可上市交易，但需缴纳土地出让金。
• 小产权房
• ：未取得国家颁发的房产证，不受法律保护，交易存在风险（如拆迁无补偿）。

1. 建筑面积与使用面积

• 建筑面积
• = 使用面积 + 公摊面积（电梯、走廊等公共区域）。
• 得房率
• = 使用面积 ÷ 建筑面积 ×100%，多层住宅得房率约 85%-90%，高层约 70%-75%。