全国物业开启降价模式，降幅达35%！有城市甚至出现0物业费小区

你居住的小区物业费降价了吗？

从去年开始，全国各城市就迎来了物业费降价潮，有的城市从原来的5块多降到了3块多，有的城市从原来的3块多降到了两块多甚至1块多，甚至在有些城市还出现了零物业费的小区。

为什么物业费会突然下调？背后是哪些因素在推动的呢？

下调幅度在20%~35%之间

在江苏镇江小区，物业费只需交原来的70%，比如有的住户一年的物业费需要缴纳1900多块钱，降价之后则变成了1300多块钱，甚至更低。

湖北武汉东湖高新区，有的小区的物业费从原来的每平米3块钱下降到了每平米两块五，如果按照100多平米的面积来计算，有的家庭一年可以少缴600多块钱。

据不完全统计，武汉全市有超过40个小区都下调了物业费，下调幅度在几毛钱到一块钱左右。如果放眼全国，从去年开始，多个城市都在下调物业费，下调幅度在20%~35%之间。甚至在广西柳州，有的物业公司还推出了零物业费。

虽然下调的城市都是二三线城市，但是一线城市的物业费也有所下降，甚至像上海，深圳的一些豪宅，物业费下降幅度也高达30%。

比如深圳的一个高档小区，原先的物业费每平米9块9，下调之后为每平米6块9，上海的一个小区，物业费每平米13块6，下调之后变成了10块零 5。从上述情况就能够看出来，物业费下调是全国性趋势。

虽然物业费开始下降，但很多民众认为，过去多年的物业费原本就不合理，物业和居民之间的矛盾长期存在。

44.2%的业主认为物业费不合理

中国人对物业费的认识只有20多年，在此之前，城里人的住房基本上都是随着工作而分配的，所以绝大多数人根本没有物业费的概念。直到2000年以后，随着国内的城镇化率开始飙升，商品房买卖取代了过去的房屋分配模式，物业费这才算是走进了千家万户。

然而，中国人刚刚接触的物业费，碰到的就是涨价、涨价再涨价，主要原因是过去20多年各个城市的房价都在飙升，物业费肯定也会水涨船高，只会上涨不会下降。

数据统计显示，我国目前75%的物业费收费水平是每平方米两块钱左右，高端住宅的物业费每平方米突破了5块钱甚至更多。

按照两块钱计算，普通住宅的面积都在90~100㎡左右，那么一年的物业费大概在2100元左右。对绝大多数的普通家庭来说，这笔开支不大不小，大家不是承受不起，但是很多人的内心又不乐意。

说到底，还是因为物业收费高，但是服务水平迟迟达不到标准所致。很多人就经常调侃物业公司什么都不用做，每年的毛收入轻松在数千万元以上，甚至更多。

根据2024年的一项问卷调查显示，在高端住宅小区里，有25.5%的业主认为物业收费不合理。中等住宅小区认为不合理的规模为44.2%。哪怕是在老旧小区，也有28.6%的业主认为收费不合理。

除此之外，物业费的收缴率哪怕是在一二线城市也一直没有突破90%。2024年的数据显示，全国重点城市的物业缴费率只有82%，相比于2023年还下降了3个百分点。

上述情况都能说明，大众对物业费充满了各种各样的不满和意见。正是在这种情况下，对于物业费的突然下降，很多人并没有表现出应有的积极，大家都觉得早就应该下降了，拖到现在才下降，是各地的物业公司撑不住了。

房屋空置率不低

过去多年，各地拼命盖房子的后果就是房子在持续增多，但是有的房子并没有人住，这就导致空置率居高不下。2022年的一项数据显示，国内28个大冲城市房屋的平均空置率达到了12%。

越来越多的年轻人都在流向大城市，客观上导致三四线以下城市的房屋空置率更高。数据显示，一线城市的空置率为7%。二线城市的空置率就达到了12%。三线城市的控制率更是达到了16%。

有些人在老家有房子，日常工作生活在一二线城市，每年还得交家里房子的物业费。在这种情况下，越来越多的人觉得物业费很高，应该降价。

比如在重庆有些小区业主一直向有关部门反映，对较高的物业费很不满。当然，这其中有房屋空置率的原因，还有房价下跌的原因，而且这两种原因很容易叠加在一起。

一旦房价下跌，有些业主面临的压力更大，如果有些房子常年不居住，业主更会觉得物业费太贵而不能承受。如果这样的情况变得相对普遍，就会影响到物业费整体的标准，最终会促成降价。

除此之外，政府最近几年也一直在规范物业收费，比如在一些城市，还在2018年的时候就对一些空置房的物业费实施打折收取。

各地都面临着房地产产业下行的大背景，有些城市对空置房的物业费打折，其本意是想降低购房者的持有成本，最终是为了推动房地产良性发展。在近期的物业费降价浪潮中，有些城市对空置房打折的政策进一步放宽。

比如在江苏镇江，围绕空置房物业费打折，此前有一项限制是最长优惠期限不超过两年。今年当地发布了新的政策，取消了这一限制。也就是说，下一步空置房物业费的打折将可能会持续更长时间。

在甘肃兰州，去年6月就将空置房物业费打折规定列入了新的政策之中。所以说，全国各地物业费降价潮背后的原因都是大同小异的。

以上情况是从房子的角度去看的，如果从物业公司的角度去看，物业费降价也是大势所趋，因为过去多年来的发展，全国的物业费实际上已经严重过剩。

物业公司太多，加剧了内卷

回到17年前，也就是2008年，我国的物业公司只有5.8万家，到了2024年，物业公司的总量已经增长到了37万家。如此之多的物业公司，服务水准有没有提升另说。但是如果继续维持着原来的物业费模式，业主的怨气越来越大。

物业公司太多，市场内部也存在激烈的竞争。比如在武汉和重庆，为了维持生存，有的小区物业费的降价幅度甚至达到了50%。哪怕是一些高档小区，物业费的降价幅度也很大，从原来的每平米7块多钱一下子下降到每平米3块多钱。

但是，物业公司之间竞争激烈或许会带动物业费的下降，却不见得能够提高物业服务水平。毕竟多年以来，全国各地的物业服务水平大都相似，如果没有从根本上做出改变，未来物业费即便降了价，也可能会进一步导致服务水准下降，这对业主来说实际上并没有多大改变。

至于下一步物业公司会向着哪个方向发展，外界更关心的是他们什么时候能够一步一步提高服务水准。不能只算经济账，物业管理变革的真正本质是要让服务意识深入到这个行业的基因里。

假如物业公司不能做出这样的改变，未来的物业费下降也仅仅是一个阶段在政策推动下的变化，一旦房地产业出现新的变化趋势，物业费势必又会跟着变化。所以说，涨价也好，下降也罢，业主真正关心的其实是物业公司有没有提供最真实的服务，如果能做到这一点，哪怕有些物业公司反其道而行之，也不见得会引起业主的反感。

未来降价会成为普遍趋势吗？

在业内人士看来，一线城市由于房地产市场相对稳定，物业费并不会出现太大的波动，最关键的是，一线城市对人口的吸引力越来越大，更多的年轻人涌入了一线城市，实际上在根本上保证了一线城市房地产业的稳定发展。

物业费发生改变的是那些人口流出城市，空置房的情况，再加上房地产业整体下行，不得不促使各地方政府采取一系列政策。

所以说，从物业费变化的背后，也能窥见中国人口流动的轨迹是怎么样的，这是一种市场和人口结构变化共同影响下的结果。业主当然愿意降价，但是更愿意看到物业公司真正的改变。

至于那些完全不收取物业费的小区，他们又是通过一种怎样的形式来保证公司的正常运行呢？根据柳州当地的一些报道显示，零物业费的公司，他们通过在小区销售粮油、鸡蛋，或者是提供保洁家政服务来创收。

也就是说，有些物业公司已经在尝试完全按服务来收费了。从这个角度来看，未来的物业费还有进一步下降的空间。比如把物业费当成是一种基础性收费，在这个基础上，物业公司可以向业主提供其他的一些收费服务，只要业主愿意，或者说物业公司提供的服务质量不错，这样也能保证物业公司的运营收入。总之，物业公司和业主之间各种关系一直会变动，管理和服务模式也要进行创新尝试才行。

结语

物业费要回到一个合理运行的区间，物业费和物业公司的服务要保持在同等的水平，这两者之间的关系不背离，业主才不会有怨言。

因为说到底，收费的本质是面向服务的，而公众看重的是服务是否到位以及服务是否有质量保证。只要能够做到这些，哪怕不收取基础性的物业费，业主通过向物业公司缴纳服务性费用，也可以保证物业管理的正常运行。

参考资料：
《谁推动了物业费降价潮？》 南方周末 2025年3月14日
《多地出手，物业费有望全国普降？业内人士：降至0元并非完全不可能》 中国商报 2025年6月21日
《会不会全国普降？如何保证降价不降质？部分城市物业费下调调查》 经济参考报 2025年6月19日