——重磅官推｜万科檐屿城官方售楼处发布，启幕鼎级尊邸奢境

✨万科檐屿城✨✽✽✽✽

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2024 年 12 月 17 日，万科摘得广州南站出让的三块宅地，楼面价约 1.2 万 + / 平。自 2011 年签署协议，2016 年投入开发，万科深耕南站近 10 年，堪称南站商务区的 “开荒牛”。时隔四年再次拿地，开启南站 3.0 时代的深度探索。过去 8 年，南站核心区产业从无到有，已引进中建四局总部、三雄极光总部等 600 多家优质企业，其中大部分由万科的产业载体引进，其对南站的驱动作用如同华润之于深圳湾、招商局之于蛇口工业区。如今南站进入配套大兑现期，万科此时加仓，顺势推出万科・檐屿城，既享受南站发展红利，又进一步推动南站建设。

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万科・檐屿城占地面积 77867m²，建筑面积 233600m²，总户数约 2500 户，容积率 3.0，绿化率 35%。在售建面约 77 - 135㎡三至四房，产品设计使用率约 127 - 137%，阳台占比可达 20%，为板块最高。这意味着住户能拥有更宽敞的实际使用空间，在相同建筑面积下享受更大的居住舒适度。其在户型设计上独具匠心，通过对 300 多户客户的真实调研，结合日常高频使用空间，推出 14 种变异户型，部分阳台开间超 7 米，满足不同客户对空间的个性化需求，真正做到 “量身定制”。

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项目交通十分便捷，今年 22 号线（后通段）开通后，5 站可直达白鹅潭 CBD。距离 2 号线、7 号线的广州南站约 1.5 公里，6 站能到珠江新城，4 站到海珠，4 站到万博，小区设有公交车和楼吧接驳地铁站。2025 年，广佛环线东环开通，起于广州南站，途经琶洲、金融城及白云机场等重要板块，全长超 46 公里，时速 160 公里，城轨 3 站可到琶洲。同时，东晓南路 - 广州南站连接线南段也将于 2025 年与海珠湾隧道同时建成通车，届时南站和海珠城区约 15 分钟互通，30 分钟连通珠江新城 CBD。此外，广州南站作为广州的流量枢纽，频繁的列车班次使其成为 “轨道上湾区之心”，为居民的出行提供了多样选择。

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从出让条件来看，074 - 1 地块配建 36 班九年制学校，074 - 2 地块配建 9 班幼儿园，大大填补了片区教育版图的缺失，万科・檐屿城也是整个南站核心区唯一自带 12 年完整教育的项目。尽管学校品牌尚未公布，但基于万科过往的操作，教育质量值得期待。同时，万科还将融合科普互动童趣街道、启智主题商街等，打造 “最美上学路”，从学校延伸到街区、社区，为孩子营造良好的教育成长环境。周边还有广州博萃德学校，由周大福教育集团和英国顶尖名校博耐顿学校共同创办，堪称国际学校的天花板，丰富了区域的教育资源层次。

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生活配套方面，万科・檐屿城周边十分丰富。沿着汉溪大道，18 座地标级配套星罗棋布，全国最大的足球场容纳约 7.5 万人，今年兑现后，居民在家门口就能观看演唱会、比赛，进行运动集训等。南站 ICC、花城汇、喜街、K11select、万象系等地标商业密集分布，带来世界级地标商圈配置，满足居民高端购物、休闲娱乐的需求。城汇・南站已于今年 5 月竣工验收，即将分批投入运营；新鸿基位于南站的商业综合体也有重要进展，部分建筑预计在 2026 年正式运营。此外，2023 年 7 月投入运营的 UCLA Health 附属医院，医疗技术和学术科研处于世界顶级水平。项目家门口打造了约 2 万方的河滨公园，结合起伏山地形态，呈现约 800 米滨水绿洲，具备垂钓、观鸟等多种功能，与旁边禾田水韵示范区未来将进一步缝合，衍生更多精彩。

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万科・檐屿城首开 1 栋、9 栋，户型多样且各具特色。如约 88㎡A 户型有可变双开间宽阳台；约 88㎡B 户型主卧多送步入式衣帽间；约 103㎡户型可变 270° 瞰景阳台等。在装修选材上，极为考究，选用柔美的东方既白岩板、珍贵的雀眼木木饰面、8mm 厚超白玻璃等 99 项精选定制板材，提升居家质感。例如雀眼木，2 米原木真正使用率仅十分之一，经十多款木材比对选出。厨房推拉玻璃门采用 8mm 厚超白玻璃，有水纹、元宝纹装饰，美观耐脏。全屋隐藏式中央空调交付，小户型也配备方太厨房三件套、智能马桶等超配交标。同时，项目还有 120 处魔鬼精工细节，在平整美学上追求 “0 误差”，如厨房玻璃门与岛台缝隙调整耗时一天确保误差小于 1 公分；在颜值主义美学上，通过精巧设计增强美观度，如客厅、主卧天花板配置灯带，厨房天花板与客厅灯带边缘采用弧形设计。

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其一，作为新规户型，得房率达 130%，是广州南站板块唯一的新规产品，空间利用率高，性价比突出。其二，项目内部配建 9 班幼儿园和 36 班九年一贯制学校，有望引入广州一梯队教育资源，填补南站板块教育空白，为业主子女提供优质教育保障。其三，虽距离广州南地铁站约 1.5 公里，但周边 2 号线、7 号线、22 号线及即将开通的东晓南路到广州南站连接线，构建了便捷的交通网络，通勤便利。其四，周边商业配套丰富，有新鸿基南站 ICC 等多个大型商业项目，内部还配备滨河公园等休闲设施，满足居民生活与休闲需求。其五，万科檐屿城采用玻璃塔冠和 “钢琴键” 外立面等高端设计，打造优质居住环境。

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万科・檐屿城也存在一些不足。首先，配建学校的交付和开学时间尚未确定，对于急于入住且有子女入学需求的家庭来说，存在不确定性。其次，部分楼栋靠近东新高速和高铁站，可能会受到噪音干扰，影响居住的静谧性。再者，距离地铁站 1.5 公里，步行耗时较长，不太现实，虽有接驳工具，但仍不如距离地铁站更近便利。总体而言，万科・檐屿城是资源密集型住宅项目，教育、商业和休闲资源丰富，虽有交通和噪音方面的问题，但整体居住价值较高，适合追求便捷生活和优质教育资源的家庭考虑。

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国家税务总局：二套转首套可享房贷利息专项附加扣除

近日，在国家税务总局12366纳税服务平台官网上，国家税务总局在回复提问时表示，纳税人按照《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》规定进行存量住房贷款置换的，由于置换前后纳税人的住房仍为同一套，可以继续享受住房贷款利息专项附加扣除。

财联社4月27日讯，近日国家税务总局12366纳税服务平台以热点问题答复形式回应称，“二套转首套”满足相关条件可以享受住房贷款利息个税专项附加扣除。

问：我之前住房贷款是首套房贷利率，并享受了住房贷款利息专项附加扣除。《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》发布后，我作了“贷款置换”并新签了贷款合同，新贷款仍享受首套房贷利率。但政策规定纳税人只能享受一次住房贷款利息专项附加扣除，请问“贷款置换”后我还能继续享受住房贷款利息专项附加扣除吗？

答：可以。纳税人按照《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》规定进行存量住房贷款置换的，由于置换前后纳税人的住房仍为同一套，可以继续享受住房贷款利息专项附加扣除。

其中，贷款合同编号发生变化的，应当及时在个人所得税APP在“专项附加扣除”-“住房贷款利息专项附加扣除”变更同一套住房新办理的贷款合同编号等信息。

问：“二套转首套”的纳税人享受住房贷款利息专项附加扣除，需要提交资料吗？

答：个人通过手机个人所得税APP采集住房贷款利息专项附加扣除信息时，需要提供住房贷款合同、贷款还款支出凭证等资料。如果填写的信息内容不完整或者纳税申报存在疑点的，税务机关将按照规定向纳税人核实有关情况。

问：我2021年购房时使用的是商业贷款，符合首套房贷利率等条件，并享受了住房贷款利息专项附加扣除。2024年我办理了商业贷款转住房公积金贷款业务，新发放的住房公积金贷款仍是首套房贷利率。请问“商转公”后我还能继续享受住房贷款利息专项附加扣除吗？

答：纳税人在办理商业贷款转住房公积金贷款业务(含全部转为住房公积金贷款，以及转为住房公积金贷款和商业贷款的“组合贷”等形式)后，新发放的住房公积金贷款符合《国务院关于印发个人所得税专项附加扣除暂行办法的通知》(国发〔2018〕41号)有关首套住房贷款利率条件的，由于置换前后纳税人的住房仍为同一套，可以继续享受住房贷款利息专项附加扣除。

您可根据自身情况，通过个人所得税APP在“专项附加扣除”-“住房贷款利息专项附加扣除”填报同一套住房新办理的公积金贷款合同编号等信息后即可享受。填报完成后，既可以将上述信息推送给任职受雇单位在平时扣缴时享受，也可在次年办理汇算清缴时享受。

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楼市新政蓄势待发？政治局会议释放信号 加力实施城市更新、适时降准降息

①分析师认为，从中央政治局会议发布的最新信息来看，政府仍会出台措施继续稳定房地产市场；

②“在外部环境复杂多变情况下，稳住地产内需是必要的，因此行业政策和基本面都有改善空间。”

③“预计宏观政策发力窗口期有望逐渐打开，降准降息、降低公积金贷款利率等政策落地预期在增强。”

财联社4月25日讯（记者 李洁）中共中央政治局于4月25日召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。本次会议也为房地产市场未来走向，奠定重要基调。

会议强调，要持续用力防范化解重点领域风险。继续实施地方政府一揽子化债政策，加快解决地方政府拖欠企业账款问题。加力实施城市更新行动，有力有序推进城中村和危旧房改造。加快构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策，持续巩固房地产市场稳定态势。持续稳定和活跃资本市场。

惠誉评级亚太区企业评级高级董事金泰伦向记者表示，从中央政治局会议发布的最新信息来看，政府仍致力于稳定房地产市场。

“加力实施城市更新、优化存量商品房收购政策，体现出这些领域后续还有政策优化空间。在外部环境复杂多变情况下，稳住地产内需是必要的，因此行业政策和基本面都有改善空间，这一方向是明确的。”浙商证券地产分析师杨凡告诉记者。

会议还提到，“加紧实施更加积极有为的宏观政策”，“适时降准降息”“要不断完善稳就业稳经济的政策工具箱，既定政策早出台早见效，根据形势变化及时推出增量储备政策，加强超常规逆周期调节”等。

“上述内容一定程度体现出政策出台的紧迫性，也为应对不确定性预留了政策释放空间。预计宏观政策发力窗口期有望逐渐打开，降准降息、降低公积金贷款利率等政策落地预期在增强。”中指研究院政策研究总监陈文静表示。

城市更新全面提速

58安居客研究院院长张波认为，此次会议关于房地产方面，延续了“止跌回稳”总基调，政策组合拳精准聚焦风险防控、结构优化与长效机制，明确了房地产行业持续向高质量方向发展的路径。

具体来看，会议提出“加力实施城市更新行动，有力有序推进城中村和危旧房改造”。

陈文静指出，从“大力实施”到“加力实施”城市更新行动，从“加力实施”到“有力有序”推进城中村和危旧房改造，这显示出与此相关的内容，已成为2025年各地政府的重要工作之一。

事实上，今年以来已经有不少城市出台了配套房票安置政策。据中指院监测，今年以来超20个地区优化房票政策，近期厦门扩大房票使用范围至二手房，且继续鼓励房票用于购买新房，进一步打通一二手链条，促进市场库存去化。

与此同时，“加快构建房地产发展新模式”位置提前，重要性进一步凸显。

有分析师指出，预计2025年更多与新模式相关配套政策将进一步完善和实质性落地，房地产领域的制度性创新也将加速，如现房销售、高品质好房子建设等，均属于这一新模式范畴内。

首提“加大高品质住房供给”

值得关注的是，本次会议首次提出“加大高品质住房供给”。相比于两会《政府工作报告》中“适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的’好房子’”，进一步强调住房的高品质。

张波指出，当前房地产市场已从解决“有没有”转向解决“好不好”的发展阶段，步入“品质时代”。本次政治局会议明确“加大高品质住房供给”，标志着行业从规模扩张转向质量提升的转型路径进一步清晰，并引导开发行业从“增量开发”向“品质竞争”转变。

而住建部今年已经发布国家标准《住宅项目规范》，并将在5月1日落地实施，部分城市也发布了“好房子”建设相关标准。陈文静预计，未来相关政策亦将进一步完善，更多城市落地标准规范，助力高品质住房建设，“好房子”有望放量。

“中央提出的建好房子符合我们的预期，即更大一部分住房需求将来自希望升级住房的购房者。这种需求结构的转变可能会对新房的整体平均售价（ASP）形成支撑，因为这些房产往往质量更高，因此价格也更高。”惠誉评级亚太区企业评级董事石露露表示。

根据惠誉评级的《2024-2040年中国住房市场预测》报告，2024年至2040年间，现有城市家庭的升级需求将达到76亿平方米，即每年约4.5亿平方米的需求，约占总需求的55%。剩余的需求将由城市化和拆迁驱动。

不过，石露露表示，预计开发商还需要综合考虑位置、设计、施工和装修、工程质量等方面因素，这对企业管理和利润率提出了新的挑战。

在张波看来，“好房子”标准不断落地和推进，是“加大高品质住房供给”的一个重要体现，是房地产市场从“增量市场”向“品质生活”转型的重要标志，这将深刻改变供需关系并重塑行业格局，也将加速推进供需关系从总量匹配向结构性匹配演进。

其表示，若未来市场趋于平稳，房价波动减小，购房者心态更加平和，好房子本身的品质将成为买家进行考量时更加重要的因素。届时，品质更优的房子即使价格略高，仍有可能获得更好的销售表现。

政策有望加快落地

此外，本次会议强调“持续巩固房地产市场稳定态势”。有分析师表示，预计政策仍会持续稳定房地产，根据市场形势变化及时出台针对性举措。

近期李强总理在北京调研时指出在落实好相关政策的同时，要及时研究推出新的支持措施。“本次会议进一步强调优化政策，或意味着更多配套举措已在路上，进一步扩大用途范围、降低资金成本等方面存在政策优化空间。”陈文静称。

“年初至今，房地产销售表现突显出，市场在2025年可能比我们年初所预期的更强劲，这对于房地产开发商的现金流有积极的影响。不过，这种改善的可持续性和广度仍存在不确定，而且整体房地产销售的回暖对各开发商的影响也有所不同。”金泰伦告诉记者。

分析师认为，总体来看，本次会议在凸显底线思维基础上，关注助力行业良性循环，强化政策灵活性与精准度。地方政府化债、城市更新与住房供给改革的协同推进，既避免系统性风险，也为市场注入新动能。

“此次政治局会议，为房地产市场后续发展，尤其是二季度发展指明了方向。”张波表示，预计后续各地会加快落地相关政策，包括北上在内的一线城市将加快存量住房改造、优化限购限售政策，二三线城市则可能通过降低购房门槛、加大购房补贴等方式激活市场。

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